Vastgoedmakelaars-activiteiten uitoefenen binnen een vennootschap: hoe zat het ook alweer?

De BIV-erkenning is strikt persoonlijk, op naam van de natuurlijke persoon. Deze erkenning is niet overdraagbaar aan anderen.  

Als binnen de vennootschap nog andere personen - onder zelfstandig statuut - vastgoedmakelaarsactiviteiten uitoefenen, moeten zij eveneens over een BIV-erkenning beschikken. 

Zodra er vastgoedmakelaarsactiviteiten worden gesteld binnen een vennootschap, dient er minstens één bestuurder, zaakvoerder of werkend vennoot aanwezig te zijn die BIV-erkend is. Bestuurders, zaakvoerders of werkende vennoten die in deze vennootschap actief zijn maar niet over een BIV-erkenning beschikken, moeten zich uitdrukkelijk van alle vastgoedmakelaarsactiviteiten onthouden!  

Een voorbeeld: er zijn twee zaakvoerders in de vennootschap. Eén is BIV-erkend en de andere niet. In dit geval mag alleen de BIV-erkende vastgoedmakelaarsactiviteiten stellen. De tweede zaakvoerder, die niet erkend is, dient andere activiteiten te verrichten (bv. projectontwikkeling, marketing, …).

Vastgoedmakelaarsactiviteiten mogen dus uitsluitend door BIV-erkenden gesteld worden of door bedienden die onder controle staan van een vastgoedmakelaar.

Wie als bediende voor een erkend vastgoedmakelaar werkt, heeft zelf geen BIV-erkenning nodig en valt onder de verantwoordelijkheid en het toezicht van een makelaar. Let wel: bedienden die ook zaakvoerder of vennoot zijn, worden "op onweerlegbare wijze vermoed" de activiteit als zelfstandige uit te oefenen en hebben wél een BIV-erkenning nodig, ook al beschikt hij of zij over een arbeidsovereenkomst. Wil je een bediende, die het beroep uitoefent, belonen met aandelen, doe dat dan in een vennootschap waarin hij of zij geen vastgoedmakelaarsactiviteiten stelt. Zo voorkom je dat er zich een geval van onwettige uitoefening voordoet. 

Ontdek meer over deze regels in het dossier over de dienst Opsporing in onze BIV-News 2025/3.