Kwalitatieve aansprakelijkheid (art. 3 en 4)
Onderwerpen die te maken hebben met het Instituut
Aangemaakt op 07/06/2022
Laatste update 30/06/2022
Wie als bediende voor een erkend vastgoedmakelaar werkt, heeft zelf geen BIV-erkenning nodig en valt onder de verantwoordelijkheid en het toezicht van de vastgoedmakelaar. Het toezicht van een erkend vastgoedmakelaar impliceert dat de vastgoedmakelaar deontologisch aansprakelijk is voor handelingen gesteld door de bediende in de uitoefening van zijn beroep. Wat zegt de plichtenleer hierover? In wat volgt gaan we hier dieper op in.
Professionele aansprakelijkheid
De professionele aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar is een wezenlijk gegeven. Dat hij deel uitmaakt van een beroepsgroep roept verwachtingen op bij opdrachtgevers en derden: er wordt kwaliteit verwacht. Wanneer deze kwaliteit niet geleverd wordt kan hij mogelijk aansprakelijk gesteld worden.
Artikel 3 van de plichtenleer handelt over de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar:
Art. 3. "Op deontologisch vlak is de vastgoedmakelaar, die zijn beroep uitoefent in de hoedanigheid van natuurlijk persoon of in het kader van een rechtspersoon, verantwoordelijk voor alle handelingen gesteld in de uitoefening van zijn beroep, hetzij persoonlijk, hetzij door de aangestelden die in het kader van die uitoefening onder zijn gezag staan, hetzij door personen waarvoor hij zich uitdrukkelijk verbonden heeft tot het onder zijn verantwoordelijkheid coördineren van de activiteiten. Buiten die gevallen draagt hij op deontologisch vlak geen enkele aansprakelijkheid voor zelfstandig medewerkende vastgoedmakelaars, tenzij hij meegewerkt heeft aan feiten die een dergelijke aansprakelijkheid met zich kunnen meebrengen."
De vastgoedmakelaar is dus tuchtrechtelijk verantwoordelijk voor de handelingen gesteld in de uitoefening van zijn beroep. Een foutieve handeling kan bijvoorbeeld het niet correct inwinnen van informatie zoals de eigendomstitel door de vastgoedmakelaar-bemiddelaar zijn. De schending van een rechtsregel buiten de plichtenleer, welke een beroepsfout uitmaakt, kan ook een tuchtrechtelijk gevolg hebben. De tuchtkamers van het BIV zullen nagaan of de vastgoedmakelaar handelde als een redelijk handelende en zorgvuldig vakman. Een tekortkoming op de plichtenleer kan in elk geval als verzuim aanzien worden.
Kwalitatieve aansprakelijkheid
De vastgoedmakelaar kent echter niet alleen een persoonlijke aansprakelijkheid, maar ook een aansprakelijkheid voor foutieve handelingen begaan door aan het kantoor verbonden personen, zoals medewerkers in loondienst. Dit heet in het jargon de kwalitatieve aansprakelijkheid. De vastgoedmakelaar is aansprakelijk vermits hij andere personen inschakelde, terwijl de activiteiten in zijn naam en voor zijn rekening werden ontwikkeld.
Het artikel vermeldt echter ook expliciet dat de vastgoedmakelaar geen verantwoordelijkheid draagt voor handelingen van collega vastgoedmakelaars in hetzelfde kantoor, tenzij hij heeft meegewerkt aan deze handelingen. Zo kreeg een vastgoedmakelaar die ook actief was als stagemeester van de Uitvoerende Kamer een schorsing van twee weken opgelegd aangezien hij het oncollegiaal gedrag van zijn zelfstandig meewerkende stagiair op zijn minst tolereerde. Deze deponeerde namelijk wervende brieven in de brievenbussen van de door een collega beroepsbeoefenaar te koop gestelde panden, met een bijhorende opzegbrief (UK 2017, EB03085).
Het zelf niet op de hoogte zijn van foutieve handelingen door een bediende kan geen excuus vormen om de deontologische aansprakelijkheid te ontwijken. De Uitvoerende Kamer van het BIV sprak zich uit over een syndicus die het vertrouwen in een bediende zo ver liet gaan hem te laten beschikken over het eigenlijke beheer van de budgetten van de vereniging van mede-eigenaars. Binnen het toevertrouwde mandaat kon hij vrijelijk instaan voor het beheer en de besteding van deze gelden. Dit had tot gevolg dat de vastgoedmakelaar-syndicus in wiens naam de bediende opereerde te laat opmerkte dat voorschotten niet werden gestort op een daartoe bestemde werkrekening, maar doorgesluisd naar het persoonlijk bankrekeningnummer van de bediende. De afgeschreven sommen bedroegen meer dan 50.000 euro (UK 2015, EB02528).
Een ander dossier voor de Uitvoerende Kamer handelde over het oneigenlijk gebruik van de derdenrekening van de toezichthoudende vastgoedmakelaar-bemiddelaar door twee medewerkers. Dit werd vastgesteld na een controlebezoek door de referendaris van de tuchtkamer. Op de zitting verklaarde de raadsman van de aangeklaagde vastgoedmakelaar dat deze zijn carrière wou afbouwen, en rekende op de twee medewerkers daar hij vaak afwezig was op kantoor. De Uitvoerende Kamer oordeelde dat dit tuchtrechtelijk weinig steek houdt, waarbij deze tekortkoming niet ‘uitschuifbaar is in andermans schoenen’. De betrokkene werd tuchtrechtelijk geschrapt van het Tableau van vastgoedmakelaars, waardoor hij zijn activiteiten permanent moest stopzetten (UK, 2019, EB03625).
"Persoonlijk en daadwerkelijk organiseren"
De kwalitatieve aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar na foutieve handelingen van een ondergeschikte medewerker kunnen dus, zoals deze tuchtbeslissingen illustreren, het gevolg zijn van een gebrek aan toezicht op het kantoor. De vastgoedmakelaar moet zijn kantoor persoonlijk en daadwerkelijk kunnen organiseren. Dit beginsel werd opgenomen in artikel 4 van de plichtenleer:
Art. 4. "De vastgoedmakelaar moet zijn vastgoedkantoor persoonlijk en daadwerkelijk organiseren om zijn verantwoordelijkheid te kunnen opnemen. Met het oog daarop organiseert hij een controle of een continu toezicht over de personen waarvoor hij op grond van artikel 3, eerste alinea, dient in te staan. Hij ziet erop toe dat zijn aangestelden een opleiding krijgen die enerzijds aangepast is aan de vastgoedmakelaarsactiviteiten die zij onder zijn gezag verrichten, en die anderzijds beantwoordt aan de deontologische verplichtingen waaraan hij onderworpen is."
De vastgoedmakelaar mag met andere woorden niet enkel een schijn ophouden als uithangbord van het kantoor en de activiteiten aan anderen overlaten. Hij blijft zelf deontologisch aansprakelijk. Bovendien zouden zijn persoonlijke werkzaamheden de goede beroepsuitoefening moeten garanderen voor de opdrachtgevers en derden. Hij moet de medewerkers ten minste nauwgezet controleren. De vastgoedmakelaar moet hierbij ook instaan voor de opleiding van zijn personeel. Op deze manier kan men vermijden dat ondeskundige medewerkers schade berokkenen.
Ook in dit thema