Deontologie toegelicht

Het is niet verboden actief op zoek te gaan naar een opdrachtgever, en hierbij de markt te prospecteren. De plichtenleer legt evenwel een begrenzing vast: om een opdracht te verwerven is het de vastgoedmakelaar verboden om iemand aanhoudend lastig te vallen.

De vastgoedmakelaar heeft in de precontractuele fase een adviesplicht ten opzichte van de opdrachtgever. Hij informeert over de waarde van het te verkopen of verhuren goed. Verwacht mag worden dat hij de opdrachtgever een objectieve schatting aanbiedt. Een makelaar die een onrealistische verhuur- of verkoopprijs voorstelt, wordt geacht een contractuele fout te begaan.

Er bestaat een wettelijke verplichting voor de vastgoedmakelaar-bemiddelaar en de vastgoedmakelaar-rentmeester om over een derdenrekening te beschikken. De invoering van deze wettelijke verplichting maakte deel uit van de meest recente aanpassing van de vastgoedmakelaarswet. Het verplicht gebruik van een derdenrekening is echter niet nieuw en stond reeds opgenomen in de deontologie van de vastgoedmakelaar.

Vastgoedmakelaars zijn bij het uitoefenen van hun taken, maar ook na hun opdracht gehouden tot de naleving van een discretieplicht. Deze deontologische discretieplicht is te onderscheiden van het strafrechtelijk beroepsgeheim waaraan bepaalde beroepsgroepen zijn onderworpen.

Wie als bediende voor een erkend vastgoedmakelaar werkt, heeft zelf geen BIV-erkenning nodig en valt onder de verantwoordelijkheid en het toezicht van de vastgoedmakelaar. Dit impliceert dat de vastgoedmakelaar deontologisch aansprakelijk is voor handelingen gesteld door de bediende in de uitoefening van zijn beroep.

Wanneer partijen een bemiddelingsovereenkomst willen opmaken verschaffen ze elkaar in een onderzoek- en informatiefase de wezenlijke inlichtingen die deze moet bevatten. Zo moet de vastgoedmakelaar nagaan welke rechten de opdrachtgever of zijn vertegenwoordigers heeft op het onroerend goed.

De vastgoedmakelaar biedt zijn diensten aan op de vastgoedmarkt. Hij kan dit doen middels advertenties, dan wel via actieve prospectie. Belangrijk is evenwel dat de vastgoedmakelaar zijn professionele hoedanigheid aan de consument kenbaar maakt op een herkenbare manier.

De BIV-plichtenleer verbiedt elke berekeningswijze van het ereloon die een belangenconflict creëert tussen de vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever. De zogenaamde surplusbedingen worden nadrukkelijk verboden. Wat houdt dit in?