"Onwettige beoefenaars": Geen BIV-erkenning? Geen vastgoedmakelaar!

Wie zonder de vereiste BIV-erkenning het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent, noemen we een onwettige beoefenaar, illegale makelaar of nepmakelaar. Ga nooit met hen in zee!

Onwettige beoefenaars

Strafrechtelijk misdrijf

Als je te maken hebt met een iemand die geen BIV-erkenning heeft en toch actief is als "vastgoedmakelaar", ga hier dan niet licht over! Wie als zelfstandige het beroep van vastgoedmakelaar op een onwettige manier uitoefent - dat wil zeggen zonder daartoe gemachtigd te zijn door het BIV - begaat een strafrechtelijk misdrijf waarvoor correctionele straffen gelden.

Het BIV neemt al sinds het prille begin de handschoen op tegen nepmakelaars, die dus eigenlijk “vastgoedmakelaars” zonder BIV-nummer zijn. Die strijd is er één die we moeten blijven voeren, want nepmakelaars brengen zowel de consument als de sector schade toe.

Vastgoedmakelaar of nepmakelaar?

Wat is nu eigenlijk het verschil?

Nepmakelaars zijn géén vastgoedmakelaars. Laat dat duidelijk zijn. Ze zijn er niet voor opgeleid, beschikken niet over de nodige beroepsaansprakelijkheidsverzekering en borgstelling, hebben geen toegang tot een derdenrekening waar voorschotten geblokkeerd op kunnen staan, en de Plichtenleer betekent voor hen niets. Met hen in zee gaan is dus enorm risicovol!

Deze Telefacts-reportage legt trouwens heel treffend uit wat de gevolgen kunnen zijn van werken met een illegale makelaar.

Bekijk deze video, en je hebt in 81 seconden de belangrijkste informatie meegekregen. 

Video: de strijd tegen nepmakelaars

©BIV

Video: de dienst Opsporing

©BIV

Honderden dossiers per jaar geopend en onderzocht

Zodra we een dossier openen, volgt er telkens eerst een grondig onderzoek. We zullen onder meer zelf verifiëren of de betrokkene al dan niet wettelijk aan de slag is.

Jaarlijks opent het BIV op die manier honderden dossiers naar aanleiding van mogelijke illegale makelaardij:

  • 2013: 435 dossiers
  • 2014: 615 dossiers
  • 2015: 547 dossiers
  • 2016: 545 dossiers
  • 2017: 582 dossiers
  • 2018: 432 dossiers
  • 2019: 371 dossiers

Uiteraard – en gelukkig maar – is het echter niet zo dat er in elk geopend dossier effectief sprake is van onwettige uitoefening.

Vaak kan een dossier zonder vervolging worden afgesloten: 

  • ofwel schrijft de betrokkene zich alsnog in op de lijst van stagiairs en begint hij aan de BIV-stage,
  • ofwel stapt hij over op het statuut van loontrekkende en werkt hij onder toezicht van een erkende makelaar,
  • ofwel blijkt dat iemand louter en alleen zijn eigen patrimonium beheert en hij dus niet als vastgoedmakelaar actief is,
  • ofwel stopt de betrokkene zijn activiteiten onmiddellijk.

In de andere gevallen vragen we in eerste instantie de onwettige beoefenaar formeel om zich te regulariseren, om zich met andere woorden in lijn met de wetgeving te stellen. Als onderling overleg geen oplossing biedt en de illegale makelaar volhardt, dan stellen we gerechtelijke acties in tegen die persoon en/of de betrokken vennootschap.

Illegale makelaardij afbeelding masker

Gerechtelijke acties indien nodig

"Gerechtelijke acties", dat houdt inderdaad in dat we verdere stappen zetten, als zou blijken dat de betrokkene de vastgoedmakelaarsactiviteiten niet stopzet en zich niet regulariseert.

Die verdere stappen kunnen zeer uiteenlopend zijn:

  • inschakelen van de inspectiedienst van de Federale Overheidsdienst Economische Zaken opdat zij een proces-verbaal kunnen opmaken en overmaken aan het openbaar ministerie (parket);
  • klacht neerleggen bij het openbaar ministerie;
  • klacht met burgerlijke partijstelling indienen bij de onderzoeksrechter;
  • rechtstreeks dagvaarden voor de correctionele rechtbank;
  • vordering tot staken van de activiteit voor de ondernemingsrechtbank.

Erkenning controleren

Maar hoe weet je nu of iemand vastgoedmakelaar is, en dus over een BIV-nummer en de daarbij horende rechten en plichten beschikt, of dat je te maken hebt met een nepmakelaar?

Simpel: gebruik onze zoekmachine om een vastgoedmakelaar op te zoeken!

Controleer erkenning!

Klacht indienen

Doe nooit beroep op een illegale makelaar. Kom je er één tegen? Meld het ons dan!

Klacht indienen tegen een illegale makelaar