Aanhoudend lastigvallen (art. 11 en 23)

Het wordt de vastgoedmakelaar niet belet actief op zoek te gaan naar een opdrachtgever, en hierbij de markt te prospecteren. De plichtenleer legt evenwel een begrenzing vast: om een opdracht te verwerven is het de vastgoedmakelaar verboden om iemand aanhoudend lastig te vallen. Dit beginsel is opgenomen in artikel 11 van de deontologie. In wat volgt gaan we hier verder op in, en lichten we enkele uitspraken van de Uitvoerende Kamer rond dit thema toe.

Art. 11. "Om een opdracht te verwerven, is het de vastgoedmakelaar verboden om iemand aanhoudend lastig te vallen."

Vergelijkbare bepalingen vindt men ook terug in het Wetboek economisch recht dat in boek VI oneerlijke handelspraktijken ten aanzien van consumenten  verbiedt. Meer bepaald worden onder andere de agressieve handelspraktijken verboden. Artikel VI.101 beschouwt handelspraktijken jegens consumenten als agressief wanneer deze door intimidatie, dwang, of door ongepaste beïnvloeding de keuzevrijheid van de consument met betrekking tot de dienst aanzienlijk beperken. Hierdoor zou de consument ertoe gebracht kunnen worden een transactie of een besluit te nemen die hij anders niet genomen zou hebben. Hieronder valt dus ook het ‘stalken’ van de eigenaar van een onroerend goed met als doel een opdracht tot verkoop van dit goed te behalen.

Het kan gebeuren dat een vastgoedmakelaar de markt prospecteert en hiervoor de eigenaar van een in zijn omgeving pas te koop aangeboden woning bezoekt. Wanneer de vastgoedmakelaar zich correct kenbaar maakt en dit niet op een hardnekkige en agressieve wijze doet hoeft dit daarvoor niet aanzien te worden als zijnde stalking. Zo moest een stagiair-vastgoedmakelaar zich voor de Uitvoerende Kamer van het BIV verantwoorden aangezien hij in het kader van de verkoop van een onroerend goed de eigenaar zou hebben lastiggevallen met het oog op het bekomen van een bemiddelingsopdracht. Hij zou ook nagelaten hebben een oprechte waarderaming te maken door het pand te hoog te waarderen.

De eigenaar zette het pand op de markt aan de prijs van 350.000 euro. Een stagiair-vastgoedmakelaar contacteerde de eigenaar met de vraag om de woning te bezoeken. Hij verklaarde hiermee in te stemmen ‘om van het gezaag af te zijn’. Er werd een bemiddelingsopdracht afgesloten waarin de verkoopprijs op 369.000 euro geraamd werd. Na een maand laat de stagemeester van de aangeklaagde vastgoedmakelaar aan de eigenaar weten dat de woning te duur aangeboden staat en wordt er voorgesteld de prijs op 319.000 euro te zetten. De leden van de Uitvoerende Kamer oordelen dat het in dit dossier niet weerhouden kan worden dat de aangeklaagde de klager aanhoudend zou hebben lastig gevallen. De contactnames betroffen een normale prospectie van de markt. Wel staat vast dat de aangeklaagde, door louter een prijzige prijszetting ten behoeve van de aspiraties van de opdrachtgever te voeren, geen correcte waardebepaling stelde (UK 2021, EB04055).

Het is daarentegen niet toegelaten de consument lastig te vallen, alleszins hem aanhoudend lastig te vallen. Een vastgoedmakelaar werd opgeroepen om voor de Uitvoerende Kamer te verschijnen waarbij hij onder andere verweten werd de eigenaar van een pand te stalken en onder druk te zetten om met hem een bemiddelingsopdracht voor de verkoop van het pand af te sluiten. In casu verklaarde de eigenaar in een ondertekende verklaring dat hij tot vier maal toe werd benaderd door een medewerker van het vastgoedkantoor van de aangeklaagde. Gezien een andere vastgoedmakelaar reeds belast was met de verkoop van de woning werd aan de eigenaar voorgesteld de lopende opdracht stop te zetten zodat zij de verkoop verder konden organiseren. Zij zouden de opzeg verzorgen. De lopende opdracht werd echter niet opgezegd, terwijl de aangeklaagde vastgoedmakelaar reeds startte met het voeren van publiciteit. Er werd een bord naast het reclamebord van de collega vastgoedmakelaar geplaatst. Hierdoor werd de aangeklaagde ook een inbreuk op artikel 23 van de BIV-plichtenleer verweten.

Art. 23. "De vastgoedmakelaar moet zich onthouden van elke oneervolle houding of handeling die van aard is een collega te schaden."

De Uitvoerende Kamer oordeelde dat de agressieve strategie voor het verwerven van klanten vaststaat, terwijl de deontologie dit duidelijk verbiedt. De leden van de Kamer stellen bovendien dat het niet kan worden ontkent dat de aangeklaagde hiervoor niet terugdeinsde om de exclusiviteit van een andere vastgoedmakelaar te negeren (UK 2015, EB02656).