Je hebt een klacht ingediend bij het BIV. Wat nu?

Vooraf...

Deze infopagina is vereenvoudigend opgevat en uitsluitend informatief en kan op die manier nooit een vervanging zijn van enige rechtsregel. De volledige tuchtprocedure is hier in de juridische bewoordingen terug te vinden.

Wanneer kan het BIV optreden?

Het BIV kan optreden tegen leden die overtredingen begaan tegen de Plichtenleer.

Met een klacht over illegale uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar kan je kan terecht bij de Dienst Opsporing van het BIV. Zij zorgen ervoor dat illegale makelaars hun activiteiten stoppen, door regularisering of een juridische procedure. Het BIV is niet bevoegd om op te treden bij inbreuken tegen andere rechtsregels.

Procedure bij een klacht

De rechtskundig assessor onderzoekt je klacht en verzamelt verdere informatie. De vastgoedmakelaar moet zijn standpunt hierover schriftelijk meedelen aan het BIV. Vervolgens zal de assessor je hierover informeren en eventueel bij jou bijkomende informatie opvragen.

Verzamel zoveel mogelijk bewijsstukken om je klacht te ondersteunen.

Daarna onderzoekt de rechtskundig assessor de mogelijke inbreuken op de deontologie. Wanneer de assessor vindt dat een tuchtrechtelijke vervolging opportuun is, wordt de vastgoedmakelaar opgeroepen voor de Uitvoerende Kamer (UK) van het BIV. In het andere geval klasseert hij het dossier zonder gevolg.

Als klachtneerlegger kan je sinds 1 februari 2018 vragen om een seponering van een klacht door de rechtskundig assessor te laten herzien door de rechtskundig assessor-generaal. Dit moet gebeuren door een gemotiveerd verzoek te verzenden aan de rechtskundig assessor-generaal en dit binnen 15 dagen na de ontvangst van de seponeringsbeslissing. Deze herzieningsmogelijkheid is een vorm van beroep tegen de seponering.

In uitzonderlijke gevallen kan de rechtskundig assessor maatregelen nemen die onmiddellijk ingaan, om te vermijden dat er verdere schade berokkend wordt. 

Zitting

Als de rechtskundig assessor beslist de vastgoedmakelaar op te roepen voor de Uitvoerende Kamer, ontvang je een uitnodiging voor de zitting. In principe is de zitting openbaar. De vastgoedmakelaar heeft echter het recht om een behandeling met gesloten deuren te vragen. Dat betekent dat je niet aanwezig mag zijn bij de behandeling van het dossier.

Op de zitting licht de rechtskundig assessor de tenlastelegging toe. Daarop mag de vastgoedmakelaar wederwoord bieden. Na de debatten wordt de zaak in beraad genomen. De beraadslaging gebeurt achter gesloten deuren. De beslissing wordt doorgaans verwezen naar een latere zitting en wordt openbaar uitgesproken. 

Mogelijke uitkomsten

Bij een procedure voor de Uitvoerende Kamer of de Kamer van Beroep zijn de volgende vijf uitkomsten mogelijk:

  • Vrijspraak
  • Waarschuwing
  • Berisping
  • Schorsing
  • Schrapping

Bovendien is het mogelijk dat de Kamers een aanvullende opleidingsverplichting rond een bepaald onderwerp opleggen, al dan niet gepaard met een andere tuchtsanctie. Een uitspraak kan eveneens voorlopig opgeschort worden of met uitstel van uitvoering gebeuren. In beide gevallen kunnen er voorwaarden voor de opschorting of het uitstel gelden.

In deze tuchtrechtelijke procedure is een geldboete geen mogelijkheid.

Wanneer een uitspraak definitief is geworden, ontvang je als klager binnen de 15 dagen het beschikkend gedeelte (de beslissing). Wil je ook de motivering (de argumentatie die leidt tot de beslissing) ontvangen of zelfs inzage in het tuchtdossier krijgen, dan moet je hiervoor een verzoek richten tot de UK.

De Uitvoerende Kamer kan enkel tuchtsancties opleggen. Bij de UK kan je dus niet terecht voor een schadevergoeding of rechtsherstel. Enkel burgerlijke rechtbanken kunnen zich hierover uitspreken. Het is ook niet mogelijk om je burgerlijke partij te stellen voor de UK.

Gevolgen voor de beklaagde

Krijgt de vastgoedmakelaar een waarschuwing of berisping, dan mag hij zijn beroepsactiviteiten blijven verderzetten, uiteraard met respect voor de geldende regels. Bij een eventuele herhaling van de overtreding, houdt de Uitvoerende Kamer rekening met de eerder opgelopen sanctie.

Wanneer de makelaar een schorsing krijgt, mag hij tijdelijk geen beroepsactiviteiten meer uitvoeren. Bij een schrapping wordt de erkenning definitief geschrapt. Uiteraard betekent dit dan dat hij zijn activiteiten als vastgoedmakelaar onmiddellijk moet stopzetten. De veroordeling kan met uitstel of onder voorwaarden worden uitgesproken. 

Als een syndicus een schorsing van meer dan één maand zonder uitstel krijgt, of geschrapt wordt, of wanneer de rechtskundig assessor voorlopige maatregelen ten aanzien van hem neemt, moet de syndicus de voorzitter van de laatste Algemene Vergadering van elke VME die hij beheert informeren over deze beslissing zodra ze definitief geworden is.

Beroepsprocedure

Tegen de beslissing van de UK kunnen de beklaagde, de rechtskundig assessor of het Bureau van het BIV hoger beroep aantekenen bij de Kamer van Beroep (KvB) van het BIV.

Tenzij de beslissing van de UK uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard, werkt het hoger beroep schorsend. In afwachting van de beslissing van de KvB, mag de beklaagde zijn activiteiten verder uitoefenen.

Tegen de beslissing van de Kamer van Beroep kan de beklaagde of de Nationale Raad van het BIV nog naar Cassatie stappen. Het Hof van Cassatie velt geen inhoudelijke uitspraak over het dossier zelf, maar wel over de vormelijke juistheid van dossier en procedure. Tenzij de beslissing van de KvB uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard, werkt ook het cassatieberoep schorsend.

Als klager ben je geen partij in de behandeling van de zaak en dus kan je geen hoger beroep aantekenen tegen een uitspraak. Dit is eigen aan een tuchtprocedure.