Het BIV heeft een klacht tegen je ontvangen. Wat nu?

Vooraf...

Deze infopagina is vereenvoudigend opgevat en uitsluitend informatief en kan op die manier nooit een vervanging zijn van enige rechtsregel. De volledige tuchtprocedure is hier in de juridische bewoordingen terug te vinden.

Procedure bij een klacht

De rechtskundig assessor onderzoekt de klacht en verzamelt verdere informatie. Je moet jouw standpunt hierover en/of de gevraagde informatie schriftelijk meedelen aan het BIV binnen de vermelde termijn. Vervolgens kan jouw antwoord aan de klager overgemaakt worden.

Daarna onderzoekt de rechtskundig assessor de mogelijke inbreuken op de deontologie. Wanneer de assessor vindt dat een tuchtrechtelijke vervolging opportuun is, komt je dossier voor de Uitvoerende Kamer (UK) van het BIV. Is dat niet het geval, klasseert hij het dossier zonder gevolg.

Als makelaar ben je verantwoordelijk voor je eigen daden, maar ook voor die van je bedienden. 

De klager kan sinds 1 februari 2018 vragen om een seponering van een klacht door de rechtskundig assessor te laten herzien door de rechtskundig assessor-generaal. Deze herzieningsmogelijkheid is een vorm van beroep tegen de seponering.

In uitzonderlijke gevallen kan de rechtskundig assessor maatregelen nemen die onmiddellijk ingaan, om te vermijden dat er verdere schade berokkend wordt. 

Oproeping voor de Uitvoerende Kamer

Wanneer de rechtskundig assessor beslist het dossier voor de Uitvoerende Kamer (UK) te brengen, ontvang je een oproepingsbrief van de secretaris van de UK. Hierin vind je de tenlastelegging en het tijdstip van de zitting, die ten vroegste 30 dagen later plaatsvindt. Zodra je de oproepingsbrief ontvangt, heb je ook inzage in je dossier op het secretariaat van de UK. Zo kan je je verdediging voorbereiden, eventueel met behulp van een advocaat. Je kan vooraf of op de zitting je verweer meedelen. Ook de klager wordt uitgenodigd.

Zitting

In principe is de zitting openbaar. Je hebt echter het recht om een behandeling met gesloten deuren te vragen. Je kan, mits gegronde reden, leden van de UK wraken, vóór elk ander verweer. Hiervoor is de tussenkomst van een advocaat nodig. Op de zitting licht de rechtskundig assessor de tenlastelegging toe. Daarop krijg je de gelegenheid om wederwoord te bieden. Na de debatten wordt de zaak in beraad genomen. De beraadslaging gebeurt achter gesloten deuren. De beslissing wordt doorgaans verwezen naar een latere zitting en wordt openbaar uitgesproken. De beslissing zelf wordt je ook ter kennis gebracht binnen de 15 dagen na uitspraak.

Wanneer een klacht voor de Uitvoerende Kamer behandeld wordt, kan de klager nooit een schadevergoeding of rechtsherstel vragen. Enkel burgerlijke rechtbanken kunnen zich hierover uitspreken. Om dezelfde reden is het voor de klager niet mogelijk om zich burgerlijke partij te stellen voor de UK.

Mogelijke uitkomsten

Bij een procedure voor de Uitvoerende Kamer of de Kamer van Beroep zijn de volgende vijf uitkomsten mogelijk:

  • Vrijspraak
  • Waarschuwing
  • Berisping
  • Schorsing (max. 2 jaar)
  • Schrapping

Bovendien is het mogelijk dat de Kamers een aanvullende opleidingsverplichting rond een bepaald onderwerp opleggen, al dan niet gepaard met een andere tuchtsanctie. Een uitspraak kan eveneens voorlopig opgeschort worden of met uitstel van uitvoering gebeuren. In beide gevallen kunnen er voorwaarden voor de opschorting of het uitstel gelden.

In deze tuchtrechtelijke procedure is een geldboete geen mogelijkheid.

Opschorting en uitstel

Werd de uitspraak voorlopig opgeschort, dan is er in feite nog geen uitspraak gebeurd en dus ook geen sanctie opgelegd. Een uitspraak kan weliswaar alsnog maximaal 5 jaar later volgen, als stok achter de deur. Ook aan deze gunst van opschorting kunnen bepaalde voorwaarden gekoppeld zijn, zoals het volgen van een bepaalde vorming.

Bij een uitgestelde uitvoering van de uitspraak werd beslist om een sanctie uit te spreken, maar gezien de omstandigheden nog te wachten met de uitvoering ervan. Dit eventueel onder opgelegde voorwaarden zoals bijvoorbeeld het volgen van een bepaalde vorming. Zo krijg je een nieuwe kans om jezelf te bewijzen. Je zal je activiteiten kunnen verderzetten, maar bij herhaling van de overtreding zal de straf onmiddellijk uitgevoerd worden. Bij een uitgestelde schorsing kan je niet langer stagemeester worden of blijven.

Gevolgen

Krijg je een tuchtsanctie, dan kan je je niet langer verkiesbaar stellen voor een mandaat. Heb je een lopende functie binnen het BIV, dan vervalt deze onmiddellijk.

Krijg je een waarschuwing of berisping, dan mag je je beroepsactiviteiten blijven verderzetten, uiteraard met respect voor de geldende regels. Ook mag je nog steeds stagemeester worden of blijven indien je daarvoor aan de voorwaarden voldoet.

Wanneer je een schorsing krijgt, mag je tijdelijk (max. 2 jaar) geen beroepsactiviteiten meer uitvoeren, kan je niet stemmen bij de BIV-verkiezingen en mag je niet meer actief zijn als stagemeester.

Bij een schrapping wordt je erkenning definitief geschrapt. Al je rechten als vastgoedmakelaar vervallen. Uiteraard betekent dit dan dat je je activiteiten als vastgoedmakelaar moet stopzetten. 

Beroepsprocedure

Tegen de beslissing van de Uitvoerende Kamer kan enkel jijzelf of de rechtskundig assessor of het Bureau van het BIV hoger beroep aantekenen bij de Kamer van Beroep (KvB) van het BIV. De klager heeft deze mogelijkheid niet. Tenzij de beslissing van de UK uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard, werkt het hoger beroep schorsend. In afwachting van de beslissing van de KvB, mag je je activiteiten verder uitoefenen.

Tegen de beslissing van de Kamer van Beroep kan jij of de Nationale Raad van het BIV nog naar Cassatie stappen. Het Hof van Cassatie velt geen inhoudelijke uitspraak over het dossier zelf, maar wel over de vormelijke juistheid van dossier en procedure. Tenzij de beslissing van de KvB uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard, werkt ook het cassatieberoep schorsend.

Eerherstel

Een berisping of waarschuwing worden na vijf jaar uitgewist, op voorwaarde dat je in de tussentijd geen andere sancties opliep. Liep je een schorsing of een schrapping op, kan je onder voorwaarden en ten vroegste na 5 jaar, eerherstel aanvragen bij de Kamer van Beroep. Door een uitwissing van de straf of een eerherstel krijg je de door de sanctie weggenomen rechten terug.