Controles FOD Economie in 2016: Prijsaanduiding

Controles FOD Economie in 2016: Prijsaanduiding

woensdag 20 januari 2016

Vorige week meldden we in BIV-Mail dat er controles van de FOD Economie op til zijn. Vastgoedmakelaars zullen gecontroleerd worden op verschillende wetgevingen. Deze week gaan we dieper in op de verplichtingen rond prijsaanduidingen.

Voor de duidelijkheid: er zijn geen verplichte of aanbevolen barema’s of tarieven. Maar dat sluit natuurlijk niet uit dat je de tarieven die je hanteert, moet afficheren.

Toon de tarieven die je hanteert!

Het Wetboek van Economisch Recht (boek VI - art. VI.3 tot 6 WER) en het KB van 30 juni 1996 betreffende de prijsaanduiding van producten en diensten en de bestelbon, bepalen de regels die van toepassing zijn op de prijsaanduiding.

De Economische Inspectie voert in 2016 controles uit op de affichering van tarieven. Volgens de Economische Inspectie is elke vastgoedmakelaar verplicht om voor zijn geleverde diensten, de prijs (het ereloon) schriftelijk, ondubbelzinnig, goed leesbaar en op een voor de consument goed zichtbare plaats (van buitenaf) te afficheren. Niet iedereen is het echter eens met het standpunt van de Economische Inspectie. De discussie gaat over de aard van de diensten van de vastgoedmakelaar, meerbepaald of die diensten homogeen of heterogeen zijn.

Wil je een discussie met de Economische Inspectie vermijden, dan doe je er goed aan gewoon je tarieven te afficheren.

Het geafficheerde tarief is de totaalprijs te betalen door de consument, inclusief btw en alle andere taksen of diensten die de consument verplicht extra moet betalen. Je moet de prijs voor je geleverde diensten (het ereloon) op een voor de consument zichtbare plaats uithangen d.m.v. een vast bedrag (forfaitair dus) en/of procentueel berekend bedrag.

Prijsaffichering van de diensten (erelonen / tarieven):

  • schriftelijk en leesbaar;
  • van buitenaf zichtbaar en ondubbelzinnig;
  • totaalprijs (BTW en eventuele andere taksen/verplichte kosten inbegrepen).

Concreet voorbeeld: stel dat je als vastgoedmakelaar 4 % (exclusief BTW) commissie rekent op de bekomen verkoopprijs dan zal je - rekening houdend met voornoemde wetsbepaling - 4,84 % dienen te afficheren als tarief, zo niet wordt de 4% commissieloon aanzien als BTW-inclusief.

Ter herinnering: het ereloon van de vastgoedmakelaar

Bepalingen uit de Plichtenleer over het ereloon van de vastgoedmakelaar:

  1. Voorafgaand aan de aanvaarding van elke opdracht, moet de vastgoedmakelaar aan zijn potentiële opdrachtgever een schriftelijk voorstel van overeenkomst voorleggen, dat aangepast is aan de uitoefening van zijn opdracht zoals die hem kan worden toevertrouwd door de potentiële opdrachtgever. Dit voorstel moet conform zijn met de toepasselijke normen en op een duidelijke en ondubbelzinnige wijze de verplichtingen van de partijen vastleggen, in het bijzonder met betrekking tot de berekenings- en betalingswijze van het ereloon (art.8)
  1. Het ereloon moet de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep verzekeren (art. 25)
  1. Uitgezonderd bijzondere overeenkomsten tussen alle betrokken partijen, mag de vastgoedmakelaar enkel van zijn opdrachtgever of, in voorkomend geval, van een collega waarmee hij een samenwerkingsakkoord heeft, honoraria, voordelen of beloningen ontvangen (art. 26)
  1. De vastgoedmakelaar mag geen honoraria, terugbetalingen of vergoedingen vorderen die niet wettelijk of bij overeenkomst toegestaan zijn (art.27).
  1. De vastgoedmakelaar-bemiddelaar mag geen wijze tot vastlegging van zijn erelonen bedingen, dat een belangenconflict creëert tussen zijn belangen en deze van zijn opdrachtgever, ondermeer door te stellen dat de erelonen overeenstemmen met het surplus tussen het initieel met de opdrachtgever overeengekomen bedrag en het uiteindelijk bekomen bedrag bij de transactie dewelke het voorwerp uitmaakt van zijn opdracht (art.65).
  1. De vastgoedmakelaar-bemiddelaar mag slechts erelonen opeisen met betrekking tot een na het einde van zijn opdracht gerealiseerde transactie, voorzover dit gebeurt binnen een redelijke termijn, onverminderd de regels betreffende de verjaring (art.66).

(*) De homogene diensten zijn de diensten waarvan de eigenschappen en de modaliteiten identiek of gelijkaardig zijn, met name onafhankelijk van het moment of van de plaats van uitvoering, van de dienstverlener of van de persoon waarvoor de diensten bestemd zijn. (bijv.: schoorsteenvegen, reiniging van een kostuum, ontwikkeling van een film, enz.). In deze hypothese moet de onderneming een tarief opnemen met de verschillende diensten die zij aanbiedt en de overeenkomstige prijzen (cfr. KB van 30 juni 1996).

De niet-homogene diensten zijn diensten met kenmerkende bijzonderheden. Bijgevolg is het onmogelijk een tarief aan te kondigen (vb: reparatie van een schadevoertuig, plaatsing van een dak, plaatsing van een veranda, enz.). Voor dit soort dienst kan de consument altijd een prijsopgave vragen aan de onderneming. Deze prijsopgave laat de consument toe om vergelijkingen te maken.