De derdenrekening is een specifieke, wettelijk beschermde bankrekening die gebruikt wordt voor betalingen van en aan derden, denk bv. aan voorschotten in het kader van verkooptransacties. Ze wordt geopend vanuit een professionele hoedanigheid zodat de gelden gescheiden blijven van je privévermogen. Bij een mogelijk faillissement kunnen de gelden op de derdenrekening niet worden aangewend om (bevoorrechte) schuldeisers mee te betalen.
Ook in het geval dat voorschotten rechtstreeks naar de notaris worden overgemaakt moet de vastgoedmakelaar verplicht beschikken over een derdenrekening. De verplichting is van toepassing op bemiddelaars en rentmeesters, voor syndici geldt dit niet. Uit enkele recente uitspraken van de Nederlandstalige Uitvoerende Kamer (UK) blijkt dat een klein aandeel van onze leden niet over een derdenrekening beschikt.
Tijdens een kantoorcontrole van een referendaris werd vastgesteld dat een bemiddelaar geen bewijs van derdenrekening kon voorleggen. Daarnaast werden er ook zware tekortkomingen inzake het verplichte aantal vormingsuren vastgesteld.
Op de zitting werd geen verweer gevoerd m.b.t. het ontbreken van de derdenrekening. De aangeklaagde vroeg recent een weglating aan, maar de vaststellingen dateren van de tijd dat zij nog actief was. Ze diende dus te weten dat ze over een derdenrekening conform de wettelijke voorschriften moest beschikken. Als de beklaagde ooit terug actief wil zijn, zal zij zich moeten conformeren aan de deontologie en de wetgeving, zo oordeelden de leden van de UK. Ze kreeg een sanctie van 3 maanden schorsing opgelegd en moet bovendien, binnen de maand na een eventuele wederinschrijving, het bewijs van opening van een derdenrekening, die voldoet aan de voorwaarden uit de deontologische richtlijn, aanleveren.
Ook in een andere tuchtbeslissing kon tijdens een kantoorbezoek geen bewijs van derdenrekening worden voorgelegd. De beklaagde haalde aan dat hij geen activiteiten meer uitvoerde, en dat hij enkel nog verkopen realiseerde in eigen beheer. Daarbij werden voorschotten op rekening van de notaris gestort. De beklaagde toonde geen intentie om een derdenrekening te willen openen en kreeg een schrapping opgelegd.
We benadrukken dat het cruciaal is om met een officiële derdenrekening te werken (gestaafd met een officieel document) en niet met een rekening die je gewoon als jouw derdenrekening beschouwt maar in wezen een ‘gewone’ rekening is. De rechtskundige assessoren van het BIV zijn namelijk gemachtigd om alle verrichtingen op de derdenrekening - en dus ook hun transparantie - te verifiëren. Wie een nieuwe derdenrekening wil openen, kan met deze modelovereenkomst van Febelfin naar zijn bank stappen. Alle Belgische banken aanvaarden of gebruiken dit document.
Weet ook dat je eenvoudig een weglating kan aanvragen van de deelkolom(men) waarop je actief bent, als je niet langer vastgoedmakelaarsactiviteiten stelt.
Graag geven we nog mee dat onze Uitvoerende Kamer sinds enige tijd minder misbruiken vaststelt op de derdenrekeningen van onze leden, wat zeker positief is. Dat toont aan dat de proactieve controles van het BIV hun vruchten afwerpen en dat de overgrote meerderheid van onze leden correct werkt.