Ordonnantie die buitensporige Brusselse huurprijzen moet voorkomen vanaf 1 mei: reminder

Zoals aangekondigd in BIV-Mail 559, treedt de ordonnantie van 28 oktober 2021 tot oprichting van een gezamenlijke huurcommissie en tot bestrijding van ‘buitensporige’ huurprijzen vanaf 1 mei 2025 volledig in werking. Een verhuurder mag geen buitensporige huurprijs vragen. Doet hij dat toch, dan heeft de huurder het recht om een huurprijsherziening aan te vragen. Hierna brengen we enkele belangrijke zaken in herinnering. 

Artikel 224 van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt dat een huurprijs in twee gevallen vermoed wordt buitensporig te zijn, namelijk:

• als de huurprijs twintig procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs;
• als de huurprijs niet twintig procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs, maar substantiële kwaliteitsgebreken vertoont die inherent zijn aan de woning of de omgeving.

De referentiehuurprijs wordt gedefinieerd als “de in het indicatief rooster van de huurprijzen opgenomen mediane huurprijs voor het bedoelde goed”. Sinds 2 december 2021 moet dit worden opgenomen in het huurcontract. 

Deze definitie van onredelijke huur berust op een vermoeden, wat betekent dat het voor de verhuurder mogelijk is om een afwijking op bepaalde gronden te rechtvaardigen. Dit vermoeden kan worden weerlegd wanneer wordt aangetoond dat het verschil tussen de gevraagde huurprijs en de referentiehuurprijs wordt gerechtvaardigd door substantiële elementen van comfort die inherent zijn aan de woning of de omgeving.

De Paritaire Huurcommissie, die in het Brussels gewest actief is en waar huurprijzen kunnen worden aangevochten, hield hier bijvoorbeeld rekening mee in een advies van 20 januari 2025 naar aanleiding van een verzoek van een huurder, waarin zij concludeerde dat de huurprijs voor de voorgelegde woning redelijk was en dus niet moest worden herzien “rekening houdend met de hoogte van de huurprijs, de elementen van comfort, de ligging van de woning en de verklaringen gegeven door de verhuurder’.

Omtrent een andere aanvraag oordeelde de Huurcommissie in een advies van 20 januari 2025 dan weer dat de gevraagde huurprijs onredelijk was om de volgende redenen: 

‘Het besluit van de leden is gebaseerd op het ontbreken van een individuele brievenbus, de ligging van het pand, verstoringen van het woongenot, het ontbreken van een geïndividualiseerd meetsysteem voor elektriciteitsverbruik en de beperkte bruikbaarheid van de eerste verdieping door onvoldoende plafondhoogte, die allemaal intrinsieke kwaliteitsgebreken van het pand of de omgeving vormen. Bovendien zijn de leden van oordeel dat het verschil tussen de werkelijk aangerekende huurprijs en de huurprijs die werd verkregen uit het huurreferentierooster, niet gerechtvaardigd kan worden door substantiële elementen van comfort die intrinsiek zijn aan de woning of de omgeving ervan’. Daarop besloot de huurcommissie dat er een bemiddelingmoest komen om een billijk evenwicht te bereiken tussen de belangen van de verhuurder en de huurder.

Met betrekking tot de intrinsieke substantiële kwaliteitsgebreken die in aanmerking kunnen worden genomen om de billijkheid van de huurprijs te beoordelen, heeft de regering bij besluit van 25 januari 2024 een lijst opgesteld waarop de Paritaire Huurcommissie zich kan baseren:
 

• De enige sanitaire voorzieningen van de woning bevinden zich niet in een daartoe bestemd lokaal of zijn slechts toegankelijk via de gemeenschappelijke delen van het gebouw;
• De woning heeft geen ingerichte keuken;
• De woning heeft slechts een gedeeltelijk of geen verwarmingssysteem, of een systeem voor de productie van sanitair warm water;
• De woning heeft geen individueel meetsysteem voor water-, elektriciteits- en gasverbruik en voor de verwarming van de ruimtes;
• De woning beschikt niet over een parlofoon of een lift indien de woning zich hoger dan de derde verdieping bevindt;
• De woning heeft geen individuele brievenbus;
• De woning heeft geen mogelijkheid tot aansluiting van een wasmachine.

Deze elementen kan je zelf ook in het achterhoofd houden bij het adviseren van je klant in het kader van huuropdrachten.