Het beroep van vastgoedmakelaar

Onderwerpen uit de vastgoedpraktijk

U bent hier

Vastgoedkwesties: concrete situaties, concrete antwoorden

Vastgoedkwesties: concrete situaties, concrete antwoorden

Aangemaakt op: 04/01/2018
Laatste update: 04/05/2020
Moet ik als rentmeester achterstallige indexeringen en huurlasten terugvorderen voor een klant-verhuurder? Tot welke datum mag ik teruggaan?

Voor indexeringen hangt dat af van het soort huurovereenkomst. Als het een huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats betreft, mag u tot drie maanden voor de datum van aanvraag teruggaan. Voor alle andere huurovereenkomsten bedraagt de verjaringstermijn een jaar vanaf de datum van aanvraag. Wat betreft de lasten, hiervoor geldt in principe een verjaringstermijn van 5 jaar.

Wat is de opzegvergoeding voor de eigenaar als de huurder zijn opzeg tijdens het tweede jaar overmaakt, maar de opzegtermijn tijdens het derde jaar verloopt?

Voor een huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats afgesloten voor 2019 bedragen de opzegvergoedingen respectievelijk drie maanden, twee maanden of een maand huur, al naargelang de overeenkomst ten einde loopt tijdens het eerste, tweede of derde jaar van ingebruikname. Er moet rekening gehouden worden met het moment waarop de opzegperiode ten einde loopt en niet met de datum waarop de opzeg officieel werd ingediend. In dit geval zal de schadevergoeding dus een maand huur bedragen.

Wat gebeurt er indien er wijzigingen worden aangebracht aan het gehuurde goed na de plaatsbeschrijving?

Indien een plaatsbeschrijving opgesteld werd bij het binnentreden, en in de loop van de overeenkomst belangrijke wijzigingen aangebracht worden aan het gehuurde goed, kan een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving worden opgemaakt.

Bij overeenkomst tussen de partijen kan het bijvoegsel, zoals de plaatsbeschrijving, in overleg door de partijen worden opgesteld. De partijen kunnen hiervoor beroep doen op een vastgoedmakelaar. Indien er geen overeenstemming is, gebeurt dit door een deskundige, aangesteld door de rechter.

Hoe ga ik om met twee kandidaat-kopers die beide bereid zijn om de vraagprijs te betalen?

Je wil als vastgoedmakelaar uiteraard een zo goed mogelijk resultaat voor je opdrachtgever bekomen maar tegelijk ook zo eerlijk mogelijk handelen. Het is dan ook belangrijk om te weten dat het niet per se zo is dat wie de vraagprijs als eerste biedt ook automatisch de koper is.

Het afficheren van een vraagprijs is immers een uitnodiging tot onderhandelen. De verkoper mag uiteindelijk verkopen aan wie hij wil. Zolang een bod niet aanvaard is door de verkoper, kan hij steeds een ander bod aanvaarden. Zodra een bod aanvaard werd, kunnen noch de koper noch de verkoper daar nog op terugkomen.

Het is verstandig om beide kandidaat kopers uit te nodigen op kantoor en hen zo transparant mogelijk de situatie uit te leggen en hun opties te laten weten. Eventueel kan eraan gedacht worden om beide kandidaat-kopers de kans te geven om hun ultiem bod uit te brengen onder gesloten omslag en af te spreken dat de meest biedende de koper zal worden. Je mag als vastgoedmakelaar geen openbare verkoop organiseren – maar een bod laten doen onder gesloten omslag kan perfect.

Kunnen leden van een raad van mede-eigendom zelf een studiebureau aanstellen?

De raad van mede-eigendom kan niet zomaar beslissen tot het aanstellen van een studiebureau. Een dergelijke beslissing moet genomen worden door de Algemene Vergadering. Eventueel kan aan de raad van mede-eigendom (alweer door de Algemene Vergadering) de opdracht gegeven worden om deze beslissing voor te bereiden door bijvoorbeeld al een aantal offertes op te vragen, die dan vervolgens aan de Algemene Vergadering kunnen worden voorgelegd.

Welke taken mag ik in mijn vastgoedkantoor toevertrouwen aan een jobstudent?

Er bestaan op zich geen beperkingen wat betreft de taken die mogen uitgevoerd worden door een jobstudent. In dat opzicht kan je een jobstudent vergelijken met een bediende.

Het spreekt aan de andere kant wel voor zich dat een jobstudent de nodige ervaring mist om alle taken van een vastgoedmakelaar zomaar tot een goed einde te brengen. Je denkt dus best op voorhand goed na over wat haalbaar is voor zo’n jobstudent. Je blijft als vastgoedmakelaar-werkgever immers deontologisch verantwoordelijk en je kan dus aangesproken worden voor de eventuele deontologische inbreuken van de jobstudent.

Een verhuurder wil een woninghuurovereenkomst van korte duur verderzetten met dezelfde huurders, maar aan een hogere huurprijs. Kan dit?

Dit kan niet. De woninghuurwet verbiedt dit expliciet. Een huurovereenkomst van korte duur (3 jaar of minder) eindigt na het verstrijken van de overeengekomen periode op voorwaarde dat de verhuurder of huurder de huur opzegt ten minste 3 maanden voor de vervaldag. Een woninghuurcontract van korte duur kan één keer verlengd worden met een totale huurtijd van maximum 3 jaar. De verlenging moet schriftelijk gebeuren onder dezelfde voorwaarden. De basishuurprijs kan dus niet worden gewijzigd. Als de huurder het contract van korte duur niet tijdig zou opzeggen en in de woning blijft zonder dat de verhuurder zich hiertegen verzet, wordt de huurovereenkomst automatisch omgezet in een huurovereenkomst van 9 jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. De regels die van toepassing zijn op een huurovereenkomst van 9 jaar gelden hier dan ook.

Wat te doen als een huurder met de noorderzon verdwijnt en er huurschade is?

Een huurder laat de sleutels tot de woning achter en verdwijnt met de noorderzon. Het pand wordt eerdaags opnieuw verhuurd en er is huurschade. Wat moet ik de verhuurder aanraden?

In zo’n geval moet de verhuurder snel reageren. Adviseer hem of haar dan ook volgende acties te ondernemen:

  1. De schade oplijsten en foto's maken van de vaststellingen
  2. Een (aangetekende) brief naar de huurder versturen waarin je de vastgestelde schade omschrijft en je een nieuwe datum voorstelt om een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op te stellen. Als je over een e-mailadres beschikt bezorg je de brief ook langs die weg.
  3. Als de huurder opnieuw niet reageert, moet je je tot de vrederechter richten. Dat stel je best niet uit. De vrederechter kan dan een expert aanstellen en beslissen over het verder verloop van de procedure.
Moet ik lopende procedures over een onroerend goed melden aan kandidaat-kopers, ook al zijn alle documenten in orde?

Ik heb als vastgoedmakelaar een koper gevonden voor een mooie villa. Alle nodige documenten waren in orde, maar nu blijkt een buurman een procedure te hebben lopen voor een afwateringsprobleem. Moet ik dit melden aan de kandidaat-kopers?

Je moet dergelijke lopende procedures zeker melden. Enerzijds heb je als professionele vastgoedmakelaar een deontologische informatieplicht naar potentiële kopers, anderzijds is er ook de vrijwaringsplicht van de verkoper naar de koper. Naast het mondeling melden van deze rechtzaak doe je er goed aan dit ook in de compromis te noteren. Op die manier kan er later nooit discussie ontstaan waarbij jouw aansprakelijkheid in het gedrang zou komen.

Is een clausule waardoor de bouwpromotor niet moet bijdragen in de gemeenschappelijke lasten voor niet-verkochte kavels rechtsgeldig?

In het reglement van mede-eigendom staat een clausule waardoor de bouwpromotor niet moet bijdragen in de gemeenschappelijke lasten voor niet-verkochte kavels. Is zoiets rechtsgeldig?

Een dergelijke clausule is niet rechtsgeldig. De wet op de mede-eigendom bepaalt dat de aan de mede-eigendom verbonden lasten, dit zijn de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, evenredig moeten worden verdeeld volgens de respectieve waarde van elk privatief deel (of eventueel naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten voor elk privatief deel hebben).

Dit betekent dat elke mede-eigenaar moet bijdragen naar evenenredigheid. Een beding waarbij de bouwpromotor dit niet zou moeten doen wordt als niet-geschreven beschouwd. Een bouwpromotor die zich op een dergelijke clausule beroept om te weigeren bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten, zal voor de Vrederechter moeten worden gedagvaard in veroordeling tot betaling van deze kosten.

De bouwpromotor kan immers de dwingende wetgeving niet via een beding in de statuten omzeilen.

Kan ik in de plaats van mijn BIV-erkende vennoot een niet-erkende vennoot in de zaak benoemen?

Mijn BIV-erkende vennoot wil uit de zaak stappen. Is het mogelijk om in zijn plaats een niet-erkende vennoot te benoemen? En mag deze een bestuursmandaat opnemen?

In principe is er voor beide vragen geen bezwaar, op voorwaarde dat de persoon zonder BIV-erkenning geen enkele vastgoedmakelaarsactiviteit uitoefent. Het uitvoeren van vastgoedactiviteiten op zelfstandige basis is immers voorbehouden aan BIV-erkende vastgoedmakelaars. Wanneer uit de regelmatige en gerichte controles van het BIV blijkt dat de persoon zonder erkenning toch vastgoedmakelaarsactiviteiten uitoefent, zullen correctionele procedures voor de niet-erkende vennoot (illegale uitoefening) en tuchtprocedures voor de erkende vennoot (naamlening) volgen.

Mag ik als syndicus een kost aanrekenen aan de vertrekkende mede-eigenaar voor het verstrekken van de wettelijk verplichte inlichtingen bij verkoop?

Je bent als syndicus gerechtigd om een vergoeding te vragen voor het verstrekken van de wettelijk verplichte inlichtingen bij verkoop van een kavel (art 577-11 §1 ev. uit het Burgerlijk Wetboek). De wet bepaalt niets over de grootte van de bedragen, noch wanneer deze kosten moeten voldaan worden. Om latere discussies te vermijden werd dit punt door een aantal syndici voorgelegd op de A.V. (bij de verlenging van het contract van de syndicus) waarbij dan onmiddellijk ook het bedrag van de kosten werd meegedeeld. Ook wordt best in het contract met de syndicus duidelijk gespecificeerd welke diensten binnen het contract vallen en voor welke diensten er eventueel een meerprijs zal worden aangerekend. Zo weet iedereen waaraan zich te verwachten. Deze werkwijze is, hoewel aan te raden, echter geenszins verplicht.

Heb ik als syndicus de goedkeuring nodig van de Algemene Vergadering om over te stappen naar een (goedkopere) blokpolis?

Elke beslissing tot wijziging van verzekering moet je eerst voorleggen aan de algemene vergadering. Als syndicus kan je uiteraard een suggestie doen, maar het zijn de mede-eigenaars zelf die de uiteindelijke beslissing nemen. In ieder geval moet je inderdaad elk belangenconflict vermijden.

Een verhuurder vraagt mij om een clausule op te nemen in het huurcontract waarin zijn bezoekrecht van de huurwoning geregeld wordt. Hoe pak ik dit het beste aan?

Het regelen van het bezoekrecht in een clausule in het huurcontract gebeurt wel vaker en is goed voor de duidelijkheid tussen beide partijen. De verhuurder mag ter plaatse gaan controleren of de huurder de woning goed onderhoudt. Er zijn wel regels te volgen.

De verhuurder moet bijvoorbeeld steeds een afspraak maken met de huurder om langs te komen. Onaangekondigd bezoek is uit den boze. Een bezoekrecht is ook geen recht tot huiszoeking. De verhuurder moet rekening houden met de onschendbaarheid van de woning van de huurder. Hij mag zijn bezoekrecht uitoefenen, maar te goeder trouw en in beperkte mate. Maximaal één of twee bezoeken per jaar dus. Het is ook een goed idee om de redenen van het bezoekrecht in de clausule te vermelden, bijvoorbeeld ‘om te controleren of de huurder zijn verplichtingen nakomt en om vast te stellen of er werken of herstellingen moeten worden uitgevoerd’. Als een huurder zonder geldige reden het bezoek weigert, dan kan de verhuurder zich tot de vrederechter wenden.

Uitzondering: als de eigenaar de woning te koop stelt of een nieuwe huurder moet vinden. Dan moeten kandidaat huurders of kopers de gelegenheid krijgen om de woning te bezichtigen. De huurder moet dit bezoek dulden. Ook dit kan best van bij het begin in het huurcontract worden opgenomen. Zo kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat in zo’n geval in onderling overleg 3 keer per week twee uren worden overeengekomen waarin bezichtigingen kunnen plaatsvinden.

Mag een huurder instaan voor mijn ereloon als vastgoedmakelaar?

Artikel 5 ter van de Woninghuurwet zegt dat de bemiddelingskosten voor de verhuring niet ten laste van de huurder kunnen worden gelegd, tenzij de huurder de werkelijke opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht. Deze duidelijke rechtsregel zorgt ervoor dat de huurder nooit moet opdraaien voor de kosten van de vastgoedmakelaar, ook niet als er een clausule in die zin wordt opgenomen in het huurcontract.

Maar het komt ook voor dat iemand die op zoek is naar een geschikte huurwoning daarvoor zelf naar een vastgoedkantoor stapt en een vastgoedmakelaar belast met deze opdracht. De situatie in de vraag is zo’n bijzonder geval. Als de opdracht voor de vastgoedmakelaar specifiek van de (vertrekkende) huurder komt, is het wel toegestaan dat de huurder het ereloon van de vastgoedmakelaar zal betalen.

Eén van mijn mede-eigenaars is failliet. Ten aanzien van de mede-eigendom zijn er belangrijke openstaande schulden. Wat moet ik als syndicus doen?

Als een mede-eigenaar failliet wordt verklaard, zal de curator het appartement van de failliete mede-eigenaar verkopen. Als de curator geen huurinkomsten ontvangt of de appartementen niet gebruikt worden voor de verderzetting van de handelsactiviteit, dan worden de bijdragen in de gemeenschappelijke lasten na faillissement niet als boedelschuld beschouwd. Bij verkoop van de appartementen gaat de opbrengst dus naar de hypothecaire schuldeiser (meestal de bank) en enkel als er dan nog iets over blijft wordt dit verdeeld over de andere schuldeisers.

Ook de onbetaalde vorderingen van de vereniging van mede-eigenaars van voor het faillissement zijn niet bevoorrecht. De VME blijft hier in de kou staan. De overige mede-eigenaars zijn hiervan de dupe, aangezien zij uiteindelijk het niet betaalde aandeel moeten betalen.

Is een nalatige mede-eigenaar niet failliet en wordt een appartement verkocht met openstaande gemeenschappelijke lasten, dan is de notaris verplicht de verschuldigde achterstallen in te houden op de prijs (art.577-11/1 B.W.). Bij een mede-eigenaar met veel schulden zal dit niet altijd een oplossing zijn, want ook in dit geval moet de notaris de hypothecaire schuldeisers en schuldeisers met een voorrecht op het onroerend goed bij voorrang uitbetalen.

Als syndicus moet je in elk geval altijd zo snel mogelijk aangifte van schuldvordering doen in naam van de VME bij de aangestelde curator.

Gesplitste aankoop: waarop moet je letten?

De ‘gesplitste aankoop’, waarbij de ouders het vruchtgebruik aankopen en de kinderen de blote eigendom verwerven, werd vroeger zonder meer aanvaard. De gesplitste aankoop houdt in dat bij overlijden van de ouders het vruchtgebruik aanwast bij de blote eigendom en de kinderen de volle eigenaars worden, zonder dat zij verdere successierechten verschuldigd zijn.

Er was vroeger wat onduidelijkheid omtrent gesplitste aankopen. Het ging daarbij vooral over de oorsprong van de gelden. Meestal hebben de kinderen zelf niet de nodige fondsen ter beschikking om de aankoop van de blote eigendom te bekostigen. Dus kregen ze die fondsen vooraf van de ouders via een schenking. Deze werkwijze werd een tijd op de ‘black list’ gezet. Het werd gezien als misbruik.

Maar intussen staat de techniek van schenking gevolgd door gesplitste aankoop niet langer op de zwarte lijst, mits aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

  • ofwel moeten op de voorafgaande schenking schenkingrechten betaald worden (3% bij schenking aan kinderen);
  • -ofwel moet aangetoond worden dat de kinderen vrij over de geschonken gelden hebben kunnen beschikken.

De laatste bepaling is onduidelijk. Vrije beschikking wordt bijvoorbeeld aanvaard als kan aangetoond worden dat de schenking niet specifiek bestemd was voor de financiering van de aankoop van de blote eigendom, maar het zal in de praktijk niet eenvoudig zijn om na het overlijden van de ouders dit bewijs te leveren...

Voorkeurrecht en voorkooprecht: wat is het verschil en wat betekent het voor de verkoop?

Ik word als vastgoedmakelaar regelmatig geconfronteerd met voorkooprechten en voorkeurrechten. Is het mogelijk om de precieze verschillen tussen beide begrippen toe te lichten?

Zowel een voorkeurrecht als een voorkooprecht zijn begrippen die ter sprake kunnen komen bij de verkoop van een onroerend goed. Ze geven beiden recht op een aankoop ‘bij voorrang’ op anderen. Toch zijn er ook belangrijke verschillen tussen een voorkeurrecht en een voorkooprecht, met verschillende implicaties voor een verkoop.

Voorkeurrecht

Een voorkeurrecht is een recht dat steeds conventioneel, dus via een overeenkomst, aan iemand wordt toegekend. Daarbij verbindt de eigenaar van een onroerend goed zich om eerst met de begunstigde van het voorkeursrecht te onderhandelen, indien hij van plan zou zijn om zijn onroerend goed te verkopen. Er is op dat moment nog geen getekende verkoopovereenkomst.  De begunstigde van het voorkeurrecht heeft ook geen inspraak in de vraagprijs. Het gaat hier om niet meer dan een recht om als eerste te onderhandelen met de  eigenaar. Als er geen overeenstemming kan worden gevonden met de begunstigde van het voorkeursrecht kan de eigenaar vrij een verkoopovereenkomst afsluiten met een andere koper. De begunstigde van het voorkeursrecht kan niet achteraf beslissen om het goed ook tegen dezelfde prijs aan te kopen.

Voorkooprecht

Bij een voorkooprecht heeft de houder van het voorkooprecht een recht om een goed bij voorrang aan te kopen, niettegenstaande de verkoper al een verkoopovereenkomst heeft gesloten met een andere kandidaat-koper. De begunstigde haalt dit recht uit een wet, een decreet of een overeenkomst met de eigenaar. Er bestaan m.a.w. dus wettelijke, decretale en conventionele voorkooprechten. Een voorkooprecht moet steeds expliciet worden aangeboden aan de begunstigde, waarbij deze een bepaalde termijn krijgt om te beslissen of hij het goed tegen dezelfde prijs als vermeld in de eerder gesloten verkoopovereenkomst wil kopen. De eerder gesloten verkoopovereenkomst moet dan gesloten worden onder opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkooprecht door de begunstigde van dat recht. Vervolgens moet de begunstigde de kans krijgen om tegen dezelfde voorwaarden (voor dezelfde prijs) het goed aan te kopen. Het zou dus kunnen dat een geïnteresseerde koper ondanks de ondertekening van de verkoopovereenkomst toch geen eigenaar wordt omdat de rechthebbende van het voorkooprecht hiervan gebruik maakt.

Het belangrijkste verschil ligt dus in het bestaan (of niet bestaan) van een voorafgaandelijke verkoopovereenkomst met een andere persoon.

Tot slot nog dit: beide begrippen mag je ook niet verwarren met een aankoopoptie (of een verkoopbelofte). Ook bij een optie is er nog geen verkoopovereenkomst. De kandidaat-koper krijgt bij een aankoopoptie  een periode om te bezinnen over zijn eventuele aankoop. Tijdens deze overeengekomen periode mag de verkoper geen andere potentiële kopers aanspreken. De verkoper is gebonden aan de beslissing van de koper. Als deze de optie licht, ontstaat onmiddellijk een verkoopovereenkomst.   

Bij een bemiddeling voor handelshuur kwam ik met de eigenaar overeen dat de huurder een deel van mijn ereloon betaalt. Maar de huurder stelt dat dit onwettig is. Klopt dat?

Dat klopt niet. Bij handelshuur is het aspect van het ereloon van de vastgoedmakelaar iets wat regelmatig in de onderhandeling over het contract wordt meegenomen. Het is perfect mogelijk en wettig om (een deel van) het ereloon voor rekening van de huurder te laten nemen.

Opgelet: bij woninghuur is dat niet mogelijk! In de woninghuurwet (artikel 5ter) wordt uitdrukkelijk gesteld dat bemiddelingskosten niet ten laste van de huurder mogen worden gelegd.

Wat indien een huurder zijn hoofdverblijfplaats niet vestigt, ondanks dat een pand wel daarvoor verhuurd is? Heeft dit gevolgen voor de belasting op tweede verblijven?

Voor een tweede verblijf leggen heel wat Belgische gemeenten en provincies een belasting op. Het bedrag wordt vrij bepaald door de gemeente of provincie en kan oplopen tot 1.000 euro per jaar. Wie niet gedomicilieerd is op het adres van het goed of op een ander adres in de gemeente of de provincie, moet deze belasting betalen.

De taks moet worden betaald indien het goed wordt verhuurd als tweede verblijf. Wanneer het pand verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats is de belasting op tweede verblijven niet van toepassing. De eigenaar zal deze taks moeten betalen als de huurder er zijn hoofdverblijf niet vestigt. Dit dient wel per gemeente te worden nagegaan. Maar het criterium lijkt op het eerste zicht het ingeschreven zijn in de bevolkingsregisters op dit adres. In de hypothese van een woninghuur schiet de huurder dan wel tekort aan zijn contractuele verplichtingen om het pand als hoofdverblijf te huren, op basis waarvan reeds bij een burgerlijke rechtbank een terugbetaling zou kunnen worden gevorderd, zelfs zonder uitdrukkelijke clausule. Niets belet evenwel dat er een uitdrukkelijke clausule in de huurovereenkomst wordt voorzien.

De syndicus die ik opvolg weigert mij zijn stukken over te maken en beroept zich hiervoor op zijn "retentierecht". Wat kan ik doen?

De deontologie vermeldt specifiek (art. 78) dat een syndicus de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom moet respecteren. En artikel 577-8 § 4, 9° van die wet op de mede-eigendom stelt dat een syndicus altijd binnen de 30 dagen na het einde van zijn mandaat het volledige dossier aan zijn opvolger moet overdragen, zelfs als er nog betwistingen zijn over onkosten of erelonen. Je bent tuchtrechtelijk en burgerrechtelijk aansprakelijk indien je dit niet doet en de Uitvoerende Kamer (UK) heeft in het verleden ook al meermaals het niet of niet tijdig overdragen van het dossier bestraft.

Je kan met andere woorden een klacht indienen bij de UK tegen je voorganger, maar wel enkel wanneer hij of zij een BIV-erkende syndicus betreft. Het BIV kan immers enkel tuchtrechtelijk optreden ten aanzien van een BIV-syndicus, niet tegen bijvoorbeeld een mede-eigenaar-syndicus.

Zijn rookmelders en brandblussers verplicht in handelspanden?

Rookmelders

Rookmelders zijn niet verplicht in handelspanden en kantoren, maar indien in het handelspand ook een woonlokaal aanwezig is, dan gelden de verplichtingen betreffende het voorzien van rookmelders wel.

Brandblussers

Dikwijls zijn brandblussers wel verplicht, hoewel het in dat geval niet aan de verhuurder van het handelspand is om daarvoor te zorgen. De huurder moet als bedrijfsleider meestal bepaalde brandpreventie voorzien, afhankelijk van zijn activiteit. Meestal zijn die voorwaarden en de goedkeuring door de brandweer gekoppeld aan de vergunning die hij nodig heeft, bv. voor een activiteit in de horeca. Indien de huurder personeel heeft gelden er extra regels. In de huurovereenkomst kan een clausule worden opgenomen dat “het in overeenstemming brengen van het pand met wettelijke normen en voorschriften allerhande met het oog op de uitbating, de uitsluitende verantwoordelijkheid van de huurder is.”

Kan een verkoper aan een andere koper verkopen als de eigenlijke koper geen voorschot betaalt en niet meer van zich laat horen?

Een opdrachtgever van een bemiddeling voor verkoop kan niet zomaar aan een andere verkoper verkopen. De koop is immers reeds tot stand gekomen. De opdrachtgever doet er goed aan om bij een advocaat te rade te gaan, die een ingebrekestelling kan uitsturen om de koper alsnog aan te manen zijn verplichtingen na te komen, zo niet zal de ontbinding van de koop in rechte moeten gevorderd worden. De verkoper kan daar niet op anticiperen door reeds een koopovereenkomst af te sluiten met een andere koper mits opname van een opschortende voorwaarde.

Volgens een mede-eigenaar zijn onze notulen van de Algemene Vergadering te beknopt. Toch hebben alle mede-eigenaars de notulen altijd goedgekeurd. Waar moet ik best toch op letten?

In de wet op de mede-eigendom wordt vermeld dat de syndicus de notulen opstelt van alle beslissingen die door de AV worden genomen. Zo moeten minstens de behaalde meerderheden genoteerd worden, net zoals de namen van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich onthouden hebben.

De notulen moeten aan het einde van de zitting - en na lezing - ondertekend worden door de voorzitter van de AV, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers. De wet op de mede-eigendom bepaalt niet hoe uitgebreid de notulen moeten zijn.

Gezien de verplichte handtekening van de voorzitter en de aangeduide secretaris zijn dit vermoedelijk de meest aangewezen personen om onmiddellijk een korte controle van de notulen te doen en eventueel de syndicus te wijzen op noodzakelijke verduidelijkingen en aanvullingen. 

De Algemene Vergadering van ons Brussels appartement verloopt steeds in het Frans. Is dat in orde als ik als syndicus alle documenten laat vertalen?

De wet op de mede-eigendom stelt dat elke mede-eigenaar het recht heeft een vertaling te vragen van elk document naar de streektaal. Indien de mede-eigendom in tweetalig gebied gelegen is, kan elke mede-eigenaar dus een vertaling vragen in het Nederlands én in het Frans. De kosten hiervan vallen ten laste van de Vereniging van Mede-eigenaars. En het is natuurlijk wel de syndicus die ervoor moet zorgen dat deze vertaling wordt uitgevoerd.

Dit geldt echter niet voor de taal waarin de AV verloopt. Een syndicus van een gebouw, gelegen in tweetalig gebied, moet niet verplicht tweetalig zijn. Als een mede-eigenaar beroep wil doen op een tolk, kan hij dat op eigen initiatief en voor eigen rekening doen. 

Verliest een failliet vastgoedmakelaar ook automatisch zijn BIV-erkenning?

Neen. Een faillissement - ook wanneer het om een eenmanszaak gaat -  heeft niet automatisch tot gevolg dat men geschrapt wordt als vastgoedmakelaar.

Wél kan, als het BIV op de hoogte gebracht wordt, er wel rekening gehouden worden met bepaalde elementen uit het faillissementsdossier. Bijvoorbeeld als het om een bedrieglijk faillissement zou gaan en er fraude mee gemoeid is. Afhankelijk van het dossier zal er bepaald worden of er al dan niet een tuchtsanctie moet opgelegd worden.

Waar moet ik opletten bij het organiseren van biedingen onder gesloten omslag?

Soms breng ik als vastgoedmakelaar geïnteresseerde kopers samen tijdens één bezoekmoment, waar iedereen onder gesloten omslag een bod kan uitbrengen. Kan dit? Waar moet ik op letten? 

Het is op zich niet verboden om de bezoekers op één gemeenschappelijk moment te ontvangen, noch om ze onder gesloten omslag een bod te laten uitbrengen. Wél is het zo dat vastgoedmakelaars geen openbare verkoop mogen organiseren. Dat is immers het monopolie van de notarissen. Hoewel er geen wettelijke definitie van het begrip openbare verkoop bestaat, wordt in een vonnis van de rechtbank van Antwerpen duidelijk gesteld dat er drie elementen aanwezig moeten zijn om van een openbare verkoop te kunnen spreken:

  1. er is een openbare tekoopstelling (publiciteit,…);
  2. er is sprake van een openbare mededinging (mondeling en openbaar,…);
  3. er is een openbare toewijzing.

Zolang men de geïnteresseerden dus niet mondeling tegen elkaar laat opbieden en vervolgens het pand ook niet openbaar toewijst, zoals bij een openbare verkoop, betreft het geen openbare verkoop en is er juridisch gezien geen probleem.

Daarnaast kunnen we stellen dat de vraagprijs die in de publiciteit wordt aangegeven, een uitnodiging tot onderhandelen is. Daarbij zijn niet alleen de prijs en de eventuele verdere voorwaarden van belang, maar ook de persoon van de kandidaat-koper zelf.  Het is uiteindelijk nog steeds de verkoper die bepaalt aan wie en voor welke prijs hij wil verkopen. De vastgoedmakelaar moet de verkoper wel op de hoogte brengen van elk bod dat wordt uitgebracht, tenzij anders overeengekomen.

Een woning verkopen voor een prijs die hoger ligt dan de initiële ‘vraagprijs’ is dus niet verboden. Omgekeerd kan het ook, indien er bv. twee geïnteresseerde kopers zijn, dat de verkoper om een bepaalde reden beslist aan de minst biedende te verkopen. Bovenstaande geldt weliswaar duidelijk onder voorbehoud van de prerogatieven van de hoven en rechtbanken, inclusief de Kamers binnen het Beroepsinstituut die soeverein beslissen over elk geschil dat terzake aan hun oordeel wordt onderworpen. 

Mag een mede-eigenaar een advocaat meenemen naar de Algemene Vergadering?

Het antwoord op uw vraag is niet eenduidig. De algemene vergadering blijft uiteindelijk een privéaangelegenheid waarop niet zomaar iedereen aanwezig kan zijn. De wet bepaalt niets over de mogelijkheid om zich op de algemene vergadering te laten bijstaan door bv. een advocaat. In de rechtsleer zijn de meningen hierover dan ook verdeeld.

Sommigen menen dat men zich enkel kan laten bijstaan als deze mogelijkheid expliciet in het reglement van mede-eigendom werd ingeschreven. Anderen gaan ervan uit dat bijstand door een adviseur of advocaat in de regel mogelijk is, maar dat de statuten van het gebouw dit kunnen verbieden.

Het is dus aangewezen dat er vooraf verwittigd wordt en men de voorzitter om toestemming vraagt (die dan eventueel de statuten hierover kan nazien). Eventueel kan ook over deze vraag gestemd worden op de algemene vergadering zelf.

Mijn opvolger in de bemiddeling voor verkoop heeft de woning verkocht aan iemand die ik nog informatie heb verstrekt. Wie heeft recht op het ereloon?

Alles hangt af van de inhoud van de contracten die werden afgesloten met de makelaars in kwestie. Als het contract van makelaar 1 voorziet dat hij na de beëindiging van zijn opdracht een vergoeding kan eisen als de woning binnen maximum 6 maanden na het aflopen van de opdracht alsnog verkocht wordt, dan heeft deze makelaar recht op zijn volledig overeengekomen ereloon - het zogenaamde lijstbeding. Dit ongeacht of er intussen een tweede makelaar werd aangesteld of niet.

Dit geldt wél enkel en alleen op voorwaarde dat er verkocht wordt aan iemand die op de lijst van personen staat aan wie makelaar 1 destijds precieze en individuele informatie verstrekte. Of aan iemand die in zo’n verhouding staat ten opzichte van de personen die op de lijst voorkomen, dat het aannemelijk is dat ze daardoor over de verschafte informatie beschikten. Deze lijst moet correct en binnen 7 werkdagen na afloop van de opdracht aan de eigenaar overhandigd zijn en de personen op je lijst moeten met zekerheid kunnen geïdentificeerd worden. Het is dus niet noodzakelijk om alle mogelijke gegevens over een persoon op te nemen, maar een voornaam alleen volstaat niet. Indien achteraf discussie over de identiteit zou ontstaan moet de vastgoedmakelaar de nodige bewijzen kunnen voorleggen.

Als vervolgens makelaar 2 een opdracht kreeg en hij erin slaagt de woning te verkopen, heeft deze in principe eveneens recht op zijn volledig ereloon. Het spreekt voor zich dat dit een weinig consumentvriendelijke situatie is. Een eigenaar die hiermee geconfronteerd wordt, is in de meeste gevallen niet geneigd zomaar twee erelonen te betalen. Artikel 48 van de plichtenleer zegt daarom dat een vastgoedmakelaar zich steeds moet informeren bij de eigenaar om te controleren of de opdracht die hem wordt voorgesteld al aan een collega is toevertrouwd.

Als er met een niet-exclusieve opdracht wordt gewerkt, moet de makelaar de eigenaar in ieder geval wijzen op de risico’s van cumulatie van honoraria. Uiteraard is het in elke situatie wenselijk dat de makelaars goede afspraken maken en de eigenaars voldoende inlichten over de mogelijke gevolgen.

Als ik een afgelaste Algemene Vergadering opnieuw bijeenroep, geldt dan het aanwezigheidsquorum opnieuw?

Als het aanwezigheidsquorum op de eerste algemene vergadering niet wordt gehaald, dien je als syndicus inderdaad een nieuwe algemene vergadering bijeen te geroepen. Deze moet bijeenkomen na het verstrijken van tenminste 15 dagen. De nieuwe vergadering kan dan doorgaan ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars en ongeacht het aantal aandelen dat zij bezitten.

Dit geldt echter alleen wanneer de dagorde ongewijzigd blijft (uitgezonderd een rechtzetting of een verbetering). Als er toch een wijziging noodzakelijk is, wordt dit geïnterpreteerd als een nieuwe, eerste uitnodiging en moet het aanwezigheidsquorum opnieuw gehaald worden.

Ik heb als vastgoedmakelaar een exclusief verkoopscontract afgesloten met een eigenaar, maar intussen heeft ook een notaris zijn bord aan de woning geplaatst. Wat kan ik doen?

De Nationale Kamer van Notarissen stelde regels op inzake de bemiddeling door notarissen bij de minnelijk of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen (KB 14 november 2006). Artikel 1 zegt dat een notaris geen opdracht mag aanvaarden om voor een onroerend goed te bemiddelen, indien ook een erkend vastgoedmakelaar met diezelfde opdracht werd belast.

Mag ik als vastgoedmakelaar in afwachting van het keuringsattest elektrische installatie van een woning al publiciteit beginnen te maken?

Het attest van de controle van de elektrische installaties moet pas verplicht in je dossier zitten op het moment dat de authentieke akte wordt verleden. Om misverstanden en problemen te vermijden, informeer je de (potentiële) koper natuurlijk best op voorhand. Op die manier heeft deze de mogelijkheid om te bekijken welke kosten eventueel gepaard gaan met het opnieuw conform maken van de elektriciteit. Hoewel het de verkoper is die voor het attest moet zorgen en dit ook moet betalen, blijft het de koper die de installatie binnen de 18 maanden na de authentieke akte op zijn kost in orde moet brengen.

Een eigenaar vraagt me om in afwachting van het EPC-attest toch al een bord aan de woning te plaatsen met "binnenkort te huur". Mag dit?

Dat mag niet. De wet stelt duidelijk dat in álle commerciële advertenties voor verkoop of verhuur van een gebouw, de EPC score moet worden vermeld. Net zoals het adres van het gebouw of de unieke code van het EPC. Een dergelijke werkwijze zou dus een ongeoorloofde omzeiling van de wet uitmaken. Net zoals het verboden is om in de publiciteit ‘EPC in aanvraag’ te vermelden.

Hoe kan een toekomstige eigenaar van een woning een lopende huurovereenkomst beëindigen?

Als vastgoedmakelaar kreeg ik de opdracht een onroerend goed te verkopen. Een gezin huurt de woning als hoofdverblijfplaats. Over welke mogelijkheden beschikt de toekomstige eigenaar om een einde te stellen aan de lopende huurovereenkomst ?

Eerst en vooral moet men nagaan of de huurovereenkomst werd geregistreerd. Is dit het geval, dan krijgt de nieuwe eigenaar dezelfde rechten en verplichtingen als de vorige verhuurder en moet hij het contract op dezelfde wijze naleven. In principe - behalve wanneer deze mogelijkheid in de initiële overeenkomst wordt uitgesloten - moet hij een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren om het goed persoonlijk te betrekken, of zal hij moeten wachten tot het einde van een driejarige periode indien hij andere motieven wenst in te roepen.

Indien de huurovereenkomst niet werd geregistreerd voor het verlijden van de authentieke akte, en de huurder het pand minstens 6 maanden bewoont, dan kan de koper het goed betrekken mits een opzegging van 3 maanden bekendgemaakt binnen de 3 maanden na het verlijden van de akte. Als de huurder het pand echter minder dan 6 maanden bewoont, is de huurder niet beschermd. De koper kan de huurovereenkomst dan beëindigen zonder motief of vergoeding.

Mijn klant heeft een bod van de vraagprijs voor zijn woning geweigerd. Heb ik nu geen recht op mijn ereloon?

Ik ben vastgoedmakelaar en gemandateerd voor de verkoop van een pand aan prijs X en kreeg een vast en definitief aankoopbod tegen de gevraagde prijs. Mijn klant weigert evenwel om het bod te ondertekenen en blokkeert zo de verkoop. Kan dit? En heb ik recht op mijn ereloon?

Het al dan niet verkopen van een onroerend goed blijft een voorrecht van de verkoper. Het recht op ereloon is afhankelijk van wat er in de bemiddelingsovereenkomst werd vastgelegd. Indien het contract voorziet dat het ereloon verschuldigd is wanneer er een vast en definitief bod wordt uitgebracht -overeenkomstig de voorwaarden van de overeenkomst - dan is het ereloon verschuldigd. Indien daarentegen de overeenkomst bij voorbeeld bepaalt dat het ereloon slechts verschuldigd is wanneer de authentieke akte wordt verleden, dan is er in principe geen commissie verschuldigd.

Mag een huurder bezichtigingen weigeren in zijn gehuurde woning, in het kader van een verkoop?

Dit hangt af van de bezoekmodaliteiten die in het huurcontract zijn opgenomen. Zijn er geen, of blijft de huurder de toegang weigeren na bemiddeling, dan zal je de eigenaar moeten aanraden zich te wenden tot de vrederechter om recht van toegang te krijgen, op straffe van een dwangsom.

Je brengt als vastgoedmakelaar overigens best de verkoper zo snel mogelijk op de hoogte van de situatie en leg je hem uit dat de goede uitvoering van je opdracht wordt belemmerd (om te vermijden dat hij het verwijt zou maken dat je inactief bent). 

Mag een vastgoedexpert makelaarsactiviteiten stellen?

Neen, het beroep van vastgoedmakelaar is een beschermd beroep. Al wie de activiteiten van een vastgoedmakelaar wil uitoefenen, moet beschikken over een BIV-nummer. Men krijgt pas een BIV-nummer wanneer men voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, zoals voldoen aan de diplomavereisten, de stageperiode doorlopen, slagen voor het BIV-examen, beschikken over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, zich aan de deontologische code houden, enz.

Het beroep van vastgoedexpert daarentegen is geen beschermd beroep. In principe kan iedereen zich vastgoedexpert noemen, zonder daarbij gehinderd te zijn door enige kennis van vastgoed. Vanuit de sector wordt echter wel al jaren gepleit voor een expliciete en wel omschreven titelbescherming.

 

Wat moet ik als vastgoedmakelaar verplicht op mijn website vermelden?

Volgens de wetgeving (art. 7 van de Wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij) ben je als vastgoedmakelaar verplicht om een aantal vermeldingen op je website te plaatsen. Lees welke dit zijn op verplichte vermeldingen op je website.

Is een clausule voor stilzwijgende hernieuwing van het syndicuscontract nog geldig?

Als syndicus sloot ik in maart 2010 een syndicuscontract af voor een duur van 5 jaar met een clausule die een stilzwijgende hernieuwing voorziet voor 5 jaar. Is deze clausule op vandaag nog geldig?

Deze clausule is niet meer geldig. Dit geldt ook voor clausules opgenomen in contracten van voor de inwerkingtreding van de regel in de wet op de mede-eigendom die uitdrukkelijk stelt dat stilzwijgende hernieuwingen niet geldig zijn (huidig art. 577-8, § 1, vierde lid, Burgerlijk Wetboek). De hernieuwing van uw mandaat kan nu enkel nog geldig gebeuren door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Een syndicuscontract mag sinds 2010 slechts een duur van maximum 3 jaar hebben.

Moet een EPC-attest per studentenkamer worden opgemaakt of volstaat 1 attest voor het hele gebouw?

Een pand dat ik in mijn portefeuille heb bestaat uit meerdere studentenkamers. Moet er hiervoor een EPC worden opgemaakt en zo ja, volstaat 1 EPC voor het gebouw of moet er voor elke kamer een afzonderlijk EPC voorhanden zijn?

In ieder geval moet er voor verkoop en verhuur van studentenkamers een EPC worden opgemaakt. Voor elke studentenkamer die een eigen keuken én een eigen douche of bad én een eigen toilet heeft, moet er een afzonderlijk EPC worden opgemaakt.

Voor studentenkamers die minstens 1 van deze voorzieningen niet hebben, kan er een gemeenschappelijk EPC worden opgemaakt voor het gebouw (collectief woongebouw).

Wat mag verstaan worden onder “opzegging door de verhuurder voor eigen gebruik” bij woninghuur?

De opzeg voor eigen gebruik is één van de door de wet voorziene vervroegde opzegmogelijkheden voor de verhuurder bij woninghuur. Deze opzeg kan in principe op elk ogenblik, rekening houdend met een opzeggingstermijn van zes maanden. Een verhuurder kan zich niet zomaar op deze opzeggingsgrond beroepen zonder er verder enig gevolg aan te geven. Hierop staan zware sancties.

Onder “eigen gebruik” wordt verstaan dat het goed persoonlijk en werkelijk zal worden betrokken door de verhuurder zelf of door een familielid tot in de derde graad. De huurder kan dit “eigen gebruik” bewijzen met alle middelen van recht: de aanwezigheid van meubilair of materiaal, water, gas of elektriciteitsfacturen en de mededeling van briefwisseling, die regelmatig naar het betreffende adres werd opgestuurd.

Het eigen gebruik is niet noodzakelijk als woning of hoofdverblijf bedoeld, maar bijvoorbeeld ook als handelsruimte of voor de uitoefening van een vrij beroep. Ook een (ernstig) gebruik als tweede verblijf kan in aanmerking komen.

De verhuurder kan ook een rechtspersoon zijn. Eigen gebruik wil dan zeggen dat de rechtspersoon zijn maatschappelijke zetel wil vestigen in het goed of er een vestiging, kantoor, opslagruimte, enz. wil in onderbrengen.

Mag de Algemene Vergadering (AV) beslissen om uitnodigingen per mail toe te sturen?

Mag de algemene vergadering (AV) van mede-eigenaars voor de gehele mede-eigendom beslissen om de uitnodigingen van de AV per e-mail toe te sturen in plaats van per aangetekende brief?

Dat mag niet. De AV moet bijeengeroepen worden via aangetekende brieven, tenzij een mede-eigenaar individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk heeft ingestemd om de oproeping op een andere wijze te ontvangen (vb. via e-mail). De AV kan bovendien ook niet beslissen dat een mede-eigenaar die niet akkoord gaat met het ontvangen van de bijeenroeping per e-mail voortaan zelf de kosten van de aangetekende zending moet dragen. De Wet op de mede-eigendom bepaalt immers dat de administratieve kosten voor de oproeping van de algemene vergadering ten laste komen van de vereniging van mede-eigenaars.

Kan bij nieuwbouw ook het EPB gebruikt worden bij verhuur of moet er toch een afzonderlijk EPC worden opgemaakt?

Het EPB (“EPC-bouw”) dat voor nieuwbouwwoningen sinds 1/1/2006 verplicht is, geldt ook bij verkoop en verhuur, maar hou er rekening mee dat er na 10 jaar sowieso een nieuw EPC moet worden opgemaakt. Ook als er ondertussen veranderingen of investeringen werden uitgevoerd die een grote impact kunnen hebben op de energiescore van het EPC, is het aangewezen om een geüpdatet EPC-attest te laten opmaken. De vermelde energiescore zal vermoedelijk beter zijn, waardoor de investeringen ook beter aangetoond worden.

De Algemene Vergadering (AV) heeft mijn mandaat met 2,5 jaar verlengd. Kan dit?

De termijn van 3 jaar die opgenomen werd in de wet op de mede-eigendom betreft een maximumtermijn. Het is aldus perfect mogelijk om het mandaat van een syndicus met een kortere periode dan deze 3 jaar te verlengen. Het besluit van de AV is dus perfect legaal en moet gevolgd worden.

Zijn zonnepanelen per definitie inbegrepen in een verkoop?

Goederen die onroerend zijn geworden door bestemming (incorporatie of verankering in de woning) zijn normaal gezien steeds inbegrepen in de verkoop. Zonnepanelen die op het dak gemonteerd zijn kunnen niet zonder beschadiging weggenomen worden. Deze moeten worden beschouwd als onroerend door incorporatie. Aldus zijn ze inbegrepen in de verkoop, tenzij er in de verkoopovereenkomst andere afspraken zouden zijn gemaakt. Een verkoper die zijn zonnepanelen wil meenemen zorgt er best voor dat er een clausule wordt opgenomen in de verkoopovereenkomst waarin duidelijk wordt voorzien dat de zonnepanelen niet inbegrepen zijn in de verkoop. Eventueel kunnen ook bijkomende afspraken gemaakt worden over het herstel van het dak na de verwijdering van de panelen en de hieraan verbonden kosten.

Er bestaan echter ook zonnepanelen die niet in het gebouw werden vastgehecht. Bijvoorbeeld zonnepanelen in ‘bakken’ in de grond, of zonnepanelen die enkel vastgehecht zijn via een snoer. Deze blijven roerend en zijn dus niet automatisch inbegrepen in de verkoop, dit alweer tenzij er andere afspraken gemaakt worden in de verkoopovereenkomst

Tenslotte wordt ook best overeen gekomen of en voor welke prijs eventueel de groenestroomcertificaten worden overgenomen.

Moet een huurcontract van een parkeergarage ook worden geregistreerd? Zo ja, door wie? Kan dit gratis?

Moet een huurcontract van een parkeergarage ook worden geregistreerd? Zo ja, door wie? Kan dit gratis?

Een huurcontract van een parkeergarage betreft geen woninghuur, maar ook hier is registratie verplicht. Zowel de eigenaar (verhuurder) als de huurder kunnen het huurcontract registreren. Het is aangewezen om in het huurcontract vast te leggen wie de registratieverplichting op zich zal nemen en wie zal instaan voor de kosten. De registratierechten bedragen 0,2 % op het totaalbedrag van de huurprijs en de lasten die aan de huurder zijn opgelegd voor de duur van het huurcontract. Gaat het om een huurcontract van onbepaalde duur, bedragen de rechten 0,2 % van de huurprijs en de aan de huurder opgelegde lasten voor een periode van tien jaar. De registratie moet binnen 4 maanden na de ondertekening van het huurcontract gebeuren, laattijdige registratie levert een boete op.

Mag ik al publiciteit maken voor een bouwgrond waarvan de verkavelingsvergunning nog in aanvraag is?

Ik werd gelast met de verkoop van een bouwgrond. Het betreft een groot perceel dat in drie afzonderlijke delen zal verdeeld en verkocht worden. Er werd een plan opgemaakt door een landmeter. De verkavelingsvergunning is in aanvraag. Mag ik ondertussen al publiciteit maken voor deze verkoop? In ieder geval zal aan geïnteresseerden zeer duidelijk worden verteld dat de verkaveling nog in aanvraag is en zal een kopie van het opgemaakte plan worden meegegeven.

In de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) staat dat niemand zonder voorafgaande vergunning een stuk grond mag verkavelen voor woningbouw (artikel 4.2.15, §1). Uit de parlementaire voorbereiding van de VCRO blijkt dat ook publiciteit maken voor de verkoop van zulke gronden verkavelingsvergunningsplichtig is. Het doel is hiervan is te voorkomen dat geïnteresseerden achteraf toch niet zouden kunnen aankopen, nl. in het geval dat de vergunning niet zou afgeleverd worden. Ook al worden geïnteresseerde kopers heel goed geïnformeerd, zo lang de vergunning niet bekomen is, moet er gewacht worden met het voeren van publiciteit. Op het overtreden van dit artikel van de VCRO staam ook strenge sancties (artikel 6.1.1 VCRO).

Kan de vereniging van mede-eigenaars verhuur via Airbnb inperken?

Als syndicus wordt mij recent de vraag gesteld of verhuur via Airbnb door mede-eigenaars kan worden verboden of beperkt. De overige mede-eigenaars van het gebouw vinden het niet fijn dat er telkens voor één of meerdere dagen onbekenden opduiken in het gebouw. Soms verlopen deze tijdelijke verblijven goed, af en toe zorgt dit voor overlast.

De vereniging van mede-eigenaars (VME) kan in ieder geval geen algemeen verbod om appartementen te verhuren opleggen. Wel is het mogelijk om een bijzonder verbod in de statuten van het gebouw in te schrijven. De statuten zouden bijvoorbeeld kunnen bepalen dat terbeschikkingstelling via elk online platform verboden is, of dat verhuur als vakantiewoning verboden is. Om de statuten te kunnen aanpassen zal dit punt moeten opgenomen worden op de agenda van de algemene vergadering en zal er een 4/5 meerderheid van de stemmen moeten gehaald worden.

Moeten er na een verkoop nieuwe huurcontracten worden afgesloten?

Dat moet niet. De koper zal door zijn aankoop in de rechten en verplichtingen treden van de huidige eigenaar. Wel kan een addendum bij de huurcontracten overwogen worden waarin de gegevens van de nieuwe eigenaar worden vermeld en waarin de praktische modaliteiten kunnen worden geregeld, zoals bijvoorbeeld het nieuwe rekeningnummer waarop het huurgeld moet gestort worden.

Drie erfgenamen verkopen samen een geërfde woning. Wat als één van de erfgenamen plots weigert nog te verkopen?

Een woning werd geërfd door 3 erfgenamen. Zij beslissen gezamenlijk om de woning te koop te stellen. Ik teken met hen een verkoopopdracht waarin, naast de vraagprijs, ook een minimumprijs wordt opgenomen. Achteraf blijkt een zoon van één van de erfgenamen de woning te willen kopen, hij biedt de minimumvraagprijs. Hij had uiteraard voorkennis van deze prijs. Een van de andere erfgenamen weigert nu te verkopen. Kan hij hiertoe gedwongen worden?

In principe zijn het steeds de eigenaars die, in dit geval gezamenlijk, beslissen of en voor welke prijs er verkocht wordt. Indien zij het niet eens worden kan elk van hen aan de rechtbank vragen om uit onverdeeldheid te treden. Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek stelt immers dat niemand verplicht is in onverdeeldheid te blijven.

Bij een dergelijke ‘onvrijwillige’ – want door erfenis ontstane – onverdeeldheid zal een dergelijk verzoek normaal zonder veel moeilijkheden door de rechtbank ingewilligd worden. In principe wordt verplicht een openbare verkoop georganiseerd. De uiteindelijke verkoopprijs is dus onzeker. Daarnaast komen de kosten voor het inrichten van de openbare verkoop ten laste van de verkopers.

Verhuren aan een expat wiens bedrijf de huur betaalt: handelshuur of woninghuur?

Ik werd door een multinational gecontacteerd om een aantal huurwoningen voor te stellen voor een persoon met een expatstatuut. De huurprijs zal door het bedrijf betaald worden en het gratis ter beschikking stellen van een huurwoning werd mee opgenomen in het arbeidscontract van de expat. Moet er in dit geval dan een handelshuurcontract worden opgesteld of betreft dit toch woninghuur?

De toepasselijke huurwetgeving is afhankelijk van het doel van de huurovereenkomst, in dit geval zal deze woning dienst doen als hoofdverblijfplaats van de expat. Bijgevolg is de woninghuurwet hier van toepassing. Mocht het pand als handelsruimte gebruikt worden dan zou de handelshuurwetgeving moeten toegepast worden.

Mag je als blote eigenaar contractueel overeenkomen met de vruchtgebruiker dat je niet bijdraagt aan de gemeenschappelijke lasten van de mede-eigendom?

In een mede-eigendom waarvoor ik optreed als syndicus is er een appartement waarvan de blote eigendom toebehoort aan een zoon en het vruchtgebruik aan de vader. De zoon beweert dat hij niet hoeft bij te dragen aan de gemeenschappelijke lasten van de mede-eigendom omdat hij dat contractueel zo is overeen gekomen met zijn vader. Maar mag dat wel?

Dat mag niet. Iedere mede-eigenaar moet verplicht bijdragen in de lasten van de mede-eigendom. Dus ook als je enkel het vruchtgebruik of enkel (een deel van) de blote eigendom bezit. Maar dat wil nog niet zeggen dat beiden ook voor het geheel van de lasten kunnen aangesproken worden. In het geval vruchtgebruiker – blote eigenaar is in het Burgerlijk wetboek opgenomen welke lasten voor wie zijn (respectievelijk in de artikels 605 en 608 enerzijds en 605 en 606 anderzijds).

Art. 605. De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen. De grove herstellingen blijven ten laste van de eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is.

Art. 606. Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken; eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel. Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud.

Art. 608. De vruchtgebruiker is, gedurende zijn genot, gehouden alle jaarlijkse lasten van het erf te dragen, zoals belastingen en andere die volgens het gebruik als lasten van de vruchten worden beschouwd.

Van die bepalingen kan je via een overeenkomst wel afwijken, maar dan voorzie je in die overeenkomst best ook een zogenaamd solidariteitsbeding t.a.v. de vereniging van mede-eigenaars. Dat zorgt er dan voor dat de vereniging van mede-eigenaars de andere partij kan aanspreken, in het geval de vruchtgebruiker of de blote eigenaar hun bijdrage in de lasten niet zouden (kunnen) betalen.

Ik weet dat de registratiebelasting bij de registratie van een woninghuurcontract gratis is. Bij handelshuur is dat niet zo. Mag de registratiebelasting bij handelshuur worden aangerekend aan de huurder?

Voor de registratie van elk huurcontract dat niet uitsluitend in het kader van woninghuur werd afgesloten moet registratiebelasting betaald worden (vb. een bedrijfsgebouw, een terrein of een parkeerruimte). De registratiebelasting bedraagt dan 0,2% op het totaalbedrag van de huurprijs en de lasten die aan de huurder zijn opgelegd voor de duur van het huurcontract.

 
Bij handelshuur is het toegestaan dat deze registratiebelasting ten laste van de huurder wordt gelegd.
Mijn hulp wordt ingeroepen bij de verhuur van een woning met zonnepanelen op het dak. Moeten hiervoor bijzondere bepalingen worden opgenomen in het huurcontract?

Er bestaan geen vastgelegde regels voor het gebruik van zonnepanelen. Het is natuurlijk wel belangrijk om duidelijke afspraken te maken hierover en deze ook vast te leggen in de huurovereenkomst.

Doordat de huurder een lagere energiefactuur zal hebben is het logisch dat er in het huurcontract een afspraak wordt gemaakt over de vergoeding die de huurder hiervoor zal betalen. Er bestaan geen regels om deze vergoeding te bepalen. Wel zegt de huurwet dat kosten die worden aangerekend aan de huurder ofwel forfaitair zijn ofwel de werkelijke kosten moeten worden aangerekend. Bij woninghuur kunnen beide partijen altijd vragen om de werkelijke kosten aan te rekenen.

Naast de te betalen vergoeding is het ook aan te raden dat er een clausule voorzien wordt dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor eventuele stroomonderbrekingen. Ook wordt best opgenomen wie er verantwoordelijk is voor het onderhoud van de zonnepanelen.

 
Ik word gevraagd om te bemiddelen bij de verkoop van een woning in Henegouwen. Is het beschikken over een bodemattest nu al verplicht? Zo ja, vanaf wanneer moet dit attest beschikbaar zijn?

Er moet rekening gehouden worden met artikel 85 CWATUPE (Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme, du patrimoine et de l'énergie of het Waals Wetboek Ruimtelijke Ordening).  Daarin staat dat de informatie van het bodemattest moet worden opgenomen in de akte van overdracht. Bijgevolg zou het bodemattest dus minstens aanwezig moeten zijn bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Publiciteit voeren kan in principe zonder dat het bodemattest al aanwezig is.

 
Ik kreeg onlangs een oude hoeve in portefeuille voor verkoop. Ik vermoed dat het om een beschermde hoeve gaat of dat deze is opgenomen in een inventaris onroerend erfgoed. Hoe kan ik dit nagaan en welke gevolgen heeft dit?

Als de hoeve beschermd is heeft de eigenaar hierover een aangetekende brief ontvangen waaruit het voornemen blijkt dat het onroerend goed voorlopig of definitief beschermd is.

Wanneer de hoeve niet beschermd is, maar wel is opgenomen in een vastgestelde inventaris heeft de eigenaar wellicht geen aangetekende brief ontvangen maar werd dit algemeen bekend gemaakt (bv. door een aanplakking in de gemeente,…). Als je zeker wil zijn, kan je best de online inventaris nakijken via https://inventaris.onroerenderfgoed.be of https://beschermingen.onroerenderfgoed.be/.

Als vastgoedmakelaar dien je je te informeren over het statuut van de goederen die je verkoopt. Er kunnen immers voordelen verbonden zijn aan een bescherming. Zo zijn er soms flexibelere energienormen en is het gemakkelijker om een woonfunctie te verkrijgen zelfs als het goed gelegen is in agrarisch gebied.

Maar het beschermd statuut kan ook een nadeel zijn. Er gelden bijzondere zorgplichten om de waarde van het goed te bewaren. Soms bestaan er premies die mee de last kunnen dragen. En last but not least: er kunnen specifieke informatieplichten gelden waarop fikse boetes (tot wel 10.000 euro) staan bij niet-naleving.

Wie naar www.onroerenderfgoed.be surft en vervolgens doorklikt naar “beschermd onroerend erfgoed” met daaronder “rechtsgevolgen”, kan alle nuttige informatie terugvinden (wanneer geldt de informatieplicht, waaruit bestaat deze, voorbeeldclausules om op te nemen in de compromis etc.).

 
Was dit artikel nuttig?