Wat dien je te weten over de recente regionalisering van de woninghuurovereenkomst in Brussel?

Wat dien je te weten over de recente regionalisering van de woninghuurovereenkomst in Brussel?

woensdag 13 december 2017

We vroegen aan meester Gilles Carnoy, advocaat aan de balie van Brussel, om een analyse te maken van de nieuwe regionalisering van de woninghuur in Brussel. Dit nauwkeurig en volledig artikel is bedoeld om je als vastgoedmakelaar te informeren en te helpen deze nieuwe wetteksten eigen te maken.

  1. INLEIDING

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd de ordonnantie van 27 juli 2017 “houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst” (hieronder “de ordonnantie”) op 30 oktober 2017 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De tekst wordt van kracht op 1 januari 2018.

Inmiddels werden vier uitvoeringsbesluiten toegevoegd:

  • De eerste een “standaardmodel van plaatsbeschrijving met indicatieve waarde” (besluit van 19 oktober 2017 - Staatsblad, 6 november 2017, erratum Staatsblad 28 november 2017),
  • De tweede een “indicatief rooster van referentiehuurprijzen” (besluit van 19 oktober 2017 - Staatsblad, 6 november 2017, erratum Staatsblad 29 november 2017),
  • De derde een “de voorwaarden die de studentenwoningen moeten vervullen om het label "kwaliteitsvolle studentenwoning" te bekomen” ( besluit van 16 november 2017 - Staatsblad, 6 december 2017)
  • De vierde een “niet-limitatieve lijst van herstellingen en onderhoudswerken” (besluit van 23 november 2017 - Staatsblad, 8 december 2017),

Het toepassingsdomein van deze ordonnantie is ruimer dan de Federale Woninghuurwet van 20 februari 1991, die zich beperkte tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. Deze nieuwe ordonnantie bestrijkt elke “woninghuurovereenkomst”, dat wil zeggen alle huurovereenkomsten die wonen tot doel hebben, met uitzondering van toeristisch logies (bijv. Airbnb), waarop de Brusselse ordonnantie van 8 mei 2014 van toepassing is.

Sinds enkele decennia ontstaan nieuwe woonvormen in een stedelijke omgeving, zoals de medehuurovereenkomst, de studentenhuur, intergenerationeel en solidair wonen en de glijdende huurovereenkomst. Nieuwe wetgeving was bijgevolg nodig, om een aangepast juridisch kader te bieden voor deze al dan niet recente varianten op de woninghuurovereenkomst. Dit is in Brussel nu gebeurd.

Wat staat er momenteel in titel XI van de Brusselse Huisvestingscode “Over woninghuurovereenkomsten”?

  • zowel algemene regels, die gelden voor alle woninghuurovereenkomsten (Hoofdstuk II),
  • als specifieke regels met betrekking tot:
  • de hoofdverblijfplaats van de huurder  (Hoofdstuk III),
  • de huurovereenkomst voor studenten (Hoofdstuk IV),
  • de medehuurovereenkomst (Hoofdstuk V),
  • het intergenerationeel en solidair wonen (Hoofdstuk VI),
  • de glijdende huurovereenkomst (Hoofdstuk VII).

De onderstaande regels hebben over het algemeen een dwingend karakter. Men kan er niet van afwijken door middel van een overeenkomst.

 

  1. GEMEENSCHAPPELIJKE REGELS

  1. Precontractuele informatie en vorm van de woninghuurovereenkomst

In de fase vóór de overeenkomst kan de verhuurder of zijn vastgoedmakelaar de volgende algemene gegevens opvragen bij de kandidaat-huurder:

  • naam en voornaam van de kandidaat-huurder,
  • een communicatiemiddel (zoals een telefoonnummer) om hem of haar te bereiken,
  • elk document waaruit zijn identiteit blijkt en zijn bekwaamheid om een contract af te sluiten,
  • het aantal personen in het gezin, alsook
  • het bedrag van de financiële middelen waarover de huurder beschikt of de raming ervan.

Artikel 200ter, § 1, 5° van de Brusselse Huisvestingscode, zoals gewijzigd door de ordonnantie van 27 juli 2017, geeft de verhuurder de mogelijkheid om    “ 5° het bedrag van de financiële middelen waarover de huurder beschikt of de raming ervan” op te vragen, met naleving van de regelgevingen betreffende de bescherming van de persoonlijke levenssfeer.

De  ordonnantie vermeldt ook dat “noch de oorsprong, noch de aard van de middelen door de verhuurder in aanmerking mogen worden genomen om een woning te weigeren” (§ 3).

De huurder kan een boete krijgen als hij valse informatie geeft.

De verhuurder of zijn vastgoedmakelaar dienen op hun beurt precontractuele informatie te verstrekken.

In de fase vóór de overeenkomst wordt gesloten, verplicht de ordonnantie de verhuurder om informatie te geven over de volgende elementen:

  • de beschrijving van de woning,
  • de huurprijs,
  • het al dan niet bestaan van individuele meters voor water, gas en elektriciteit,
  • de opsomming en de raming van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen,
  • of deze lasten worden aangerekend op basis van reële kosten of van een forfait,
  • de berekeningswijze van de lasten en het aantal aandelen in de mede-eigendom,
  • het energieprestatiecertificaat (EPC)
  • de beheerwijze van het onroerend goed.

Als de verhuurder door zijn fout niet voldoet aan zijn precontractuele verplichting om deze informatie te geven, dan mag de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst vragen. De rechter kan ook het bedrag van de lasten verminderen als de verhuurder zijn informatieplicht niet is nagekomen. De verhuurder en de vastgoedmakelaar stellen zich ook bloot aan strafrechtelijke boetes, waarbij de gemeenten gemachtigd zijn om te vervolgen.

Wat houdt de “beschrijving” van de woning in? Volgens de voorbereidende werkzaamheden betekent “nauwkeurige beschrijving” zoveel als “ten  minste  een  zo  nauwkeurig  mogelijke  schatting  van  de  bewoonbare  oppervlakte,  het  aantal  kamers,  de  aanwezigheid  van  een  badkamer,  van  een  keuken (al dan niet uitgerust) en het feit of het gebouw al dan niet bemeubeld is.”

Vergeet niet dat voor huurovereenkomsten van meer dan negen jaar artikel 281 van het BWRO (Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening) aan de verhuurder en de vastgoedmakelaar de verplichting oplegt om in de precontractuele fase stedenbouwkundige inlichtingen te verschaffen.

Artikel 2.2.14, § 1 van het BWLKE (Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing) verplicht de verhuurder en de vastgoedmakelaar om in de publiciteit voor de verhuring het EPC te vermelden.

Formeel gezien legt artikel 218 van de Brusselse Huisvestingscode de verplichting op om van elke huurovereenkomst een geschrift op te stellen met minimaal de volgende vermeldingen:

  • de volledige identiteit van alle partijen,
  • de begindatum van de huurovereenkomst,
  • de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn,
  • het bedrag van de huurprijs zonder de lasten,
  • de opsomming en de raming van de lasten,
  • het reële of forfaitaire karakter van de lasten,
  • de berekeningswijze van de lasten en de aandelen in de mede-eigendom,
  • de vermelding van het al dan niet bestaan van individuele meters voor water, gas en elektriciteit, alsook eventueel de nummers van de meters en de EAN-code of elke andere identificatiecode.

Als een vermelding ontbreekt, kan de rechter na een ingebrekestelling de verhuurder verplichten om de huurovereenkomst aan te vullen. Dit geldt ook voor de mondelinge overeenkomsten die werden gesloten vóór de inwerkingtreding van deze regels.

De ordonnantie geeft de regering een dubbele opdracht:

  • een “standaardmodel van huurovereenkomst met indicatieve waarde” te bepalen,
  • een bijlage op te stellen met uitleg bij de wettelijke bepalingen.

Merk op dat de tekst in geen enkele sanctie voorziet indien de verplichting om de bijlage toe te voegen niet wordt nageleefd.

  1. Toestand van het verhuurde goed

Artikel 219, § 2 van de Brusselse Huisvestingscode, zoals gewijzigd door de ordonnantie van 27 juli 2017, herinnert eraan dat het verhuurde goed op elk ogenblik moet beantwoorden aan de “elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen”.

De sanctie voor niet-naleving hiervan is “het  verbod om de woning nog verder te huur aan te bieden, te verhuren of te laten bewonen” en de betaling van een administratieve boete die kan oplopen tot € 10.000.

Als er werken noodzakelijk zijn, kan de huurder aan de rechter vragen om de huur te verminderen gedurende de periode die nodig is om de werken uit te voeren, of om de huurovereenkomst te ontbinden. In dit laatste geval mag het bedrag van de schadevergoeding en de interesten die aan de huurder verschuldigd zijn, de herhuisvestingskosten van deze laatste omvatten, zoals de verhuiskosten. Als de verhuurder herhaaldelijk dezelfde fout begaat, dient de rechter zich uit te spreken over de nietigheid van de huurovereenkomst.

De regering heeft een standaardmodel van plaatsbeschrijving bij intrede met indicatieve waarde goedgekeurd.

  1. Werken, renovatiehuurovereenkomst, herstellingen en onderhoud

Artikel 1724 van het Burgerlijk Wetboek voorzag slechts in de mogelijkheid voor de verhuurder om “dringende” herstellingen aan zijn goed uit te voeren. Indien een reeks voorwaarden worden nageleefd, kan de verhuurder voortaan in zijn goed ook werken uitvoeren om de energieprestaties ervan te verbeteren. De verhuurder geniet deze mogelijkheid maximaal één keer per periode van drie jaar.

De verhuurder moet erop toezien dat de maximale uitvoeringstermijn van de werken (60 dagen) niet wordt overschreden, omdat de huurder anders gemachtigd is om een vermindering van de huurprijs te vragen. Omgekeerd kan de verbetering van de energieprestaties aanleiding geven tot een verhoging van de huurprijs, wanneer de partijen uitdrukkelijk akkoord zijn gegaan over dit punt, uiterlijk één maand vóór het begin van de werken.

Deze verhoging staat in verhouding tot “de reële kostprijs van de uitgevoerde werken, aan de verbetering van de energieprestaties of aan de omvang van de aanpassing van de woning aan de handicap of het verlies van autonomie.”

Wat de renovatiehuurovereenkomst betreft, deze dient voortaan een minimale duur van 3 jaar te hebben.

De termijn om de werken uit te voeren bedraagt maximaal 12 maanden en de huurovereenkomst maximaal 3 jaar.

Een renovatiehuurovereenkomst kan ertoe leiden dat de vereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen niet van toepassing zijn, maar dat deze voorwaarden gelden:

  • ofwel is het goed onbewoond tot aan het einde van de uitvoering van de werken.
  • ofwel, indien het goed tijdens de werken bewoond is, gelden de voorwaarden en beperkingen bepaald door een regeringsbesluit, met onder andere een lijst van de werken die het voorwerp van een renovatiehuurovereenkomst kunnen uitmaken.

De ordonnantie voert bovendien twee nieuwigheden in:

  • de mogelijkheid voor de verhuurder om de werken te komen controleren met een kennisgeving van minimaal drie dagen,
  • de mogelijkheid voor de verhuurder om de tegenprestaties te annuleren indien de werken slecht zijn uitgevoerd.

Wat de herstellingen aan het goed betreft, heeft de regering een niet-limitatieve lijst opgesteld van de “herstellingen en onderhoudswerken op die, op dwingende wijze, ten laste van de huurder of, op dwingende wijze, ten laste van de verhuurder zijn” (besluit van 23 november 2017 - Staatsblad, 8 december 2017). Hierop zijn geen afwijkingen mogelijk.

  1. Huurprijs, indexatie en lasten

De ordonnantie bepaalt dat de partijen op elk moment aan de rechter kunnen vragen om de kosten en lasten in werkelijke kosten en lasten om te zetten, zelfs als de overeenkomst in forfaitaire lasten voorziet.

De regering heeft een indicatief rooster van referentiehuurprijzen bepaald (besluit van 19 oktober 2017 - Staatsblad, 6 november 2017, erratum Staatsblad 29 november 2017).

  1. Onroerende voorheffing en kosten van de huurovereenkomst

Het verbod om de onroerende voorheffing ten laste te leggen van de huurder bij een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats wordt uitgebreid tot de studentenwoninghuurovereenkomst en de glijdende huurovereenkomst.

Indien de verhuurder vroeger de huurovereenkomst niet binnen twee maanden liet registreren, was de huurder automatisch vrijgesteld van betaling van vergoeding indien hij de overeenkomst vroegtijdig opzegde tijdens de eerste periode van drie jaar.

Dit is nog het geval, maar de huurder moet via aangetekende brief een ingebrekestelling om over te gaan tot de registratie van de huurovereenkomst aan de verhuurder hebben bezorgd en deze ingebrekestelling dient minstens een maand zonder gevolg te zijn gebleven.

Ten slotte wordt een clausule die de kosten voor bemiddeling door een derde (vastgoedmakelaar) ten laste legt van de huurder als niet-geschreven beschouwd, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht.

  1. Vervreemding van het gehuurde goed

Het stelsel dat reeds bekend was van de huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats wordt uitgebreid, in die zin dat wanneer de huurovereenkomst niet werd geregistreerd, de opzegtermijn 6 maanden bedraagt, terwijl de opzegging dient betekend te worden binnen 6 maanden na het verlijden van de authentieke verkoopakte.

Bovendien mag de opzegging niet worden betekend vóór de datum die voorzien is voor het verlijden van de akte.

Volgens de voorbereidende werkzaamheden is de betekenis van “te allen tijde” “dat de koper het einde van een periode van drie jaar niet moet afwachten om de huurovereenkomst te beëindigen”.

Deze bepalingen gelden ook bij verkoop wegens uitvoerend beslag op onroerend goed.

  1. Overdracht van huur en onderverhuring

De overdracht van een woninghuurovereenkomst is verboden, tenzij de verhuurder er vooraf schriftelijk mee instemt. Op de glijdende huurovereenkomst, die het voorwerp uitmaakt van een bijzonder stelsel (hoofdstuk VII), is dit verbod uiteraard niet van toepassing.

De regels die gelden voor onderverhuring zijn gelijkaardig met de regels bepaald door de wet van 1991.

Onderverhuring is mogelijk met de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder. De voorbereidende werkzaamheden herinneren eraan dat de verhuurder geen misbruik mag maken van zijn recht tot weigering en niet mag indruisen tegen het principe van de uitvoering te goeder trouw.

Ten slotte dient een hele reeks formaliteiten te worden nageleefd om de overdracht of onderverhuring van de huurovereenkomst te kunnen uitvoeren, zoals de verplichting om aan de verhuurder per aangetekende brief een ontwerp van overdracht/onderverhuring te sturen, met de identificatiegegevens van de cessionaris/onderhuurder, enz.

  1. Opzegging

Hier geen wijzigingen ten opzichte van de Federale Woninghuurwet.

  1. Overlijden

Bij het overlijden van de huurder en voor zover de woning niet wordt bewoond door zijn gezinsleden, als de huur en/of kosten onbetaald blijft of blijven tijdens minstens twee maanden, kan de verhuurder rechtsgeldig een einde maken aan de huurovereenkomst, zonder opzeg noch vergoeding en zonder dat hij vooraf een beroep moet doen op de rechter.

De verhuurder hoeft dus niet langer te weten wie de erfgenamen zijn om ze voor de vrederechter te dagen en zo de huurovereenkomst te laten ontbinden.

De erfgenamen hebben er dus alle belang bij om te reageren vóór het verstrijken van de termijn van twee maanden.

  1. Niet-uitvoering van de huurovereenkomst en geschillen

Elk arbitragebeding dat vóór het ontstaan van het geschil overeengekomen is, wordt beschouwd als niet geschreven. Dit is een nieuwe bepaling.

Maar wanneer een geschil is ontstaan, kunnen de partijen besluiten om het voor te leggen aan een arbiter.

 

  1. HUUROVEREENKOMSTEN MET BETREKKING TOT DE HOOFDVERBLIJFPLAATS VAN DE HUURDER

Het derde hoofdstuk bevat specifieke regels in verband met de hoofdverblijfplaats van de huurder.

Alleen de huurovereenkomsten van korte duur zijn op bepaalde punten aangepast, net zoals het recht van de huurder om geïnformeerd te worden bij de verkoop van het verhuurde goed.

  1. Huurovereenkomsten van korte duur

Om te beginnen zijn meerdere verlengingen mogelijk, daar waar de wet van 1991 slechts één enkele verlenging mogelijk maakte.

De huurovereenkomst van korte duur kan slechts worden verlengd als bepaalde voorwaarden vervuld zijn:

  • de verlenging moet schriftelijk bepaald zijn in de huurovereenkomst, in een bijlage erbij of in elk ander daaropvolgend geschrift,
  • er moeten dezelfde voorwaarden voor gelden, onverminderd de indexering van de huishuur op het ogenblik van de verlenging,
  • de totale duur van de huur mag niet langer dan drie jaar zijn.

Nog een nieuwigheid: als de huurovereenkomst wordt gesloten voor minder dan zes maanden, dan loopt ze ten einde bij het verstrijken van deze duur, zonder dat er vooraf een opzegging moet worden betekend.

Voor huurovereenkomsten met een duur van zes maanden of langer is de situatie anders: de opzegging dient uiterlijk drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen duur betekend te worden.

In het stelsel van de wet van 1991 zag men vaak clausules die het mogelijk maakten om een huurovereenkomst van korte duur op te zeggen. De ordonnantie bevestigt deze mogelijkheid die elke partij heeft om de huurovereenkomst op te zeggen.

Deze opzegging mag op elk ogenblik door de huurder en na het eerste jaar verhuring door de verhuurder. De opzegging is slechts mogelijk door middel van een opzegtermijn van drie maanden en de betaling van een vergoeding ten belope van een maand huur. De tekst bepaalt dat de andere opzegmogelijkheden niet van toepassing zijn.

Ten slotte wordt eraan herinnerd dat, niettegenstaande enig andersluidend beding, als een opzegging niet wordt betekend binnen de termijnen of als de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, de huurovereenkomst geacht wordt te zijn aangegaan voor een periode van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de oorspronkelijke huurovereenkomst is ingegaan, en dit tegen dezelfde voorwaarden, onder voorbehoud van indexering.

  1. Recht op informatie van de huurder bij overdracht van het gehuurde goed

De verhuurder is voortaan verplicht om de huurder per aangetekende brief of bij deurwaardersexploot op de hoogte te brengen van zijn voornemen om de woning te verkopen. Dit is heel belangrijk voor de vastgoedmakelaars.

 

  1. DE STUDENTENWONINGHUUROVEREENKOMST

Het juridisch stelsel van de studentenwoninghuurovereenkomst is alleen van toepassing als:

  • de partijen er uitdrukkelijk in toestemmen,
  • de huurder vervolgens aan de verhuurder het bewijst levert dat hij regelmatig ingeschreven is in een onderwijsinstelling

Dit specifieke stelsel geldt ongeacht of het verhuurde goed als hoofdverblijfplaats dient voor de huurder die student is.

Als de huurder het gehuurde goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zijn de bepalingen betreffende de huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats van toepassing, met uitzondering van de bepalingen betreffende de duur van de overeenkomst en de opzegging ervan, alsook deze die het informatierecht van de huurder bepalen als het verhuurde goed wordt overgedragen, die dus niet van toepassing zijn. Als de huurder het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, dan zijn de bepalingen betreffende de huurovereenkomst van gemeen recht van toepassing.

Natuurlijk zijn beide aparte stelsels van toepassing, zonder afbreuk te doen aan de specifieke regels van de studentenwoninghuurovereenkomst. Welke regels zijn dit?

  • Zonder andersluidend beding wordt een studentenwoninghuurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van twaalf maanden. De partijen mogen een kortere duur overeenkomen, maar geen langere.
  • De verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen op haar einddatum, mits kennisgeving van een opzeggingstermijn van drie maanden vóór deze einddatum. De huurder kan op elk ogenblik een einde maken aan de huurovereenkomst mits een opzeggingstermijn van twee maanden na te leven.
  • Huurovereenkomsten die voor een duur korter dan of gelijk aan drie maanden gesloten worden, kunnen niet vroegtijdig opgezegd worden. Noch de verhuurder, noch de huurder mogen opzeggen.
  • Indien de huurovereenkomst gesloten of verlengd is voor een duur van twaalf maanden en indien de huurder na de einddatum het gehuurde goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de huurovereenkomst verlengd voor een nieuwe periode van twaalf maanden Deze regel is zelfs van toepassing indien een opzegging werd betekend.
  • Het staat beide partijen vrij om op het einde van elke driejarige periode een herziening van de huurprijs aan te vragen.
  • Indien de studentenhuurovereenkomst voor een duur van minder dan twaalf maanden werd gesloten, indien de verhuurder geen opzegging betekent binnen de vereiste termijnen en indien de huurder bij het verstrijken van de huurovereenkomst het gehuurde goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de huurovereenkomst geacht te zijn gesloten voor een duur van twaalf maanden.
  • De huurder kan de overeenkomst vroegtijdig opzeggen voor zover hij gegronde redenen inroept, bijvoorbeeld indien de student niet langer studeert aan zijn onderwijsinstelling, met een vergoeding van één maand huur.

 

  1. DE MEDEHUUROVEREENKOMST

De ordonnantie definieert medehuur als volgt: “de huur van een zelfde woning door meerdere huurders die, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, voor de toepassing van de regeling eigen aan medehuur, ervoor kiezen om een medehuurpact te ondertekenen zoals voorzien in artikel 261, formeel vastgesteld door het sluiten van één contract tussen de huurders en de verhuurder”.

Deze definitie heeft meteen verscheidene gevolgen:

  • De partijen dienen - net zoals dat het geval is voor de studentenhuur - in te stemmen met de toepassing van het juridisch stelsel van de medehuur.
  • De medehuurders dienen een medehuurpact te sluiten “teneinde de aspecten van het gemeenschapsleven en de praktische nadere regels van deze woonwijze te formaliseren”.
  • De medehuur wordt geregeld door één enkele overeenkomst, die door de huurders en de verhuurder wordt ondertekend. Deze overeenkomst zal het voorwerp uitmaken van een bijlage wanneer een nieuwe medehuurder toetreedt tot de medehuur, zoals verderop wordt uitgelegd.

Dit is dus een vrijwillig stelsel.

Welke regels gelden voor dit medehuurstelsel?

  • Indien één van de huurder het gehuurde goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, dan gelden de bepalingen van de hoofdstukken II (gemeen recht) en III (huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats), zonder afbreuk te doen aan de specifieke regels van de medehuur en met uitzondering van de regels betreffende de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder.
  • Indien geen enkele van de huurders de woning tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zijn de bepalingen van hoofdstuk II (gemeen recht) van toepassing, behalve voor zover het specifieke stelsel van de medehuur ervan afwijkt.
  • De medehuurders zijn hoofdelijk gehouden ten aanzien van de verhuurder met betrekking tot de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.
  • Dit heeft gevolgen voor de ouders die zich borg stellen voor hun kind: zij nemen een verbintenis op zich waar zij goed moeten over nadenken, aangezien zij zich borg stellen voor alle medehuurders!
  • Wanneer alle medehuurders tegelijkertijd aan de huurovereenkomst een einde stellen, dan moet de huuropzegging door elk van hen ondertekend worden
  • Als één of een deel van de medehuurders uit de medehuur wil treden, eindigt de huurovereenkomst niet. De medehuurders dienen een opzeggingstermijn van twee maanden voor hun vervroegde uittreding in acht te nemen, maar de opzegging kan “te allen tijde” gebeuren. De opzeggingstermijn gaat in op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd betekend. Maar de uittredende medehuurders zijn geen vergoeding verschuldigd.
  • Indien slechts één medehuurder de huurovereenkomst beëindigt, dienen de andere medehuurders hier snel van op de hoogte te zijn. Daarom bepaalt de ordonnantie dat de uittredende huurder een kopie van de opzegging met een gedateerd schrijven aan de andere medehuurders moet geven, gelijktijdig met de kennisgeving van de opzeggingstermijn aan de verhuurder.
  • Indien de helft van de medehuurders hun opzegging geven, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met een opzegtermijn van zes maanden, meegedeeld per aangetekende brief.
  • Voor een medehuurder die uit de medehuur wenst te treden om bevrijd te zijn van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst of het medehuurpact, is het niet voldoende om de hierboven vermelde vereisten na te leven. De uittredende medehuurder dient een plaatsvervangende medehuurder te vinden (rekening houdend met de modaliteiten uit het medehuurpact). Als hij hier niet in slaagt, moet hij kunnen aantonen dat hij een “actieve en ondernemende zoektocht” heeft ondernomen om een nieuwe medehuurder te vinden. De vervangende medehuurder moet instemmen met de regels van het medehuurpact. Hij moet ook aantonen dat hij  voldoende kredietwaardig is om zijn aandeel in de huurprijs te betalen. Indien volgens de verhuurder en de niet-uittredende medehuurders de bovenstaande voorwaarden gedeeltelijk of volledig niet zijn vervuld, dan hebben deze laatste de mogelijkheid om de nieuwe medehuurder te weigeren, op voorwaarde dat zij “gegronde en redelijke redenen” hebben.
  • De toekomstige verplichtingen van de uittredende medehuurder doven uit ten laatste bij het verstrijken van een termijn van zes maanden na de datum van verstrijken van de opzeggingstermijn.
  • Indien alle partijen akkoord gaan met de nieuwe medehuurder, dan dient deze een aanhangsel bij de oorspronkelijke huurovereenkomst te ondertekenen. Deze ondertekening “heeft zijn automatische toetreding tot gevolg volgens de voorwaarden van de huurovereenkomst en van het medehuurpact” tot gevolg. Over bepaalde aspecten van het medehuurpact kan eventueel opnieuw worden onderhandeld. Zolang het addendum niet werd ondertekend, gelden voor de uittredende medehuurder zijn verplichtingen krachtens de huurovereenkomst, maar ook krachtens het medehuurpact.
  • De medehuurders stellen een medehuurpact op “teneinde de aspecten van het gemeenschapsleven en de praktische nadere regels van deze woonwijze te formaliseren”. Dit pact is afdwingbaar en het is bijgevolg inroepbaar tussen medehuurders, maar niet ten opzichte van de verhuurder.
  • Het staat de medehuurders vrij om dit pact te laten registreren, waardoor het een onweerlegbare datum krijgt en de inroepbaarheid ervan tegenover derden gewaarborgd is.
  • Wat dient dit pact te bevatten? De ordonnantie bepaalt dat het pact kan voorzien in de verplichting van een tussentijdse plaatsbeschrijving bij het vervroegde vertrek van een medehuurder om de verantwoordelijkheid van alle partijen vast te leggen en de herstellingskosten aan het gehuurde goed op te splitsen. De ordonnantie vermeldt ook de volgende punten:
    • de verdeelsleutel van de huur tussen de medehuurders,
    • de opsplitsing van de huurschade en de aanrekening ervan op de huurwaarborg in geval van schade veroorzaakt door één of meerdere medehuurders die te onderscheiden zijn van de hele groep,
    • de opsplitsing van de lasten voor het leven in gemeenschap (huishouden, vuilnisbakken buitenzetten, postbus legen, uurroosters, enz.),
    • een inventaris van de meubels en hun afkomst,
    • kwesties in verband met de huurwaarborg,
    • het samenstellen van een interne spaarpot waarin iedereen bijdraagt,
    • het betalen van verzekeringen, waaronder de brandverzekering,
    • het betalen van de nuts- en andere voorzieningen (water, elektriciteit, gas, internet, tv, telefoon, enz.),
    • het betalen van eventuele onderhouds- en herstellingskosten, enz.

 

  1. INTERGENERATIONELE EN SOLIDAIRE WONING

Groepswonen is een soort van collectief wonen, onder andere in een sociale context.

Jongeren kunnen bijvoorbeeld samenwonen met bejaarden (transgenerationeel wonen of kangoeroewoning) en minder huur betalen in ruil voor bepaalde diensten (boodschappen, huishouden, enz.).

De Brusselse wetgever voorziet in projecten van groepswonen van het type “intergenerationele en solidaire samenwoning”. Deze maken het voorwerp uit van een apart hoofdstuk (VI).

In de Brusselse Huisvestingscode waren deze begrippen reeds opgenomen.

Een regeringsbesluit kan voorzien in afwijkingsmaatregelen betreffende de duur en de opzeggingsmodaliteiten van dit type huurovereenkomsten en betreffende de bewoningsvoorwaarden.

 

  1. GLIJDENDE HUUROVEREENKOMST

De glijdende huurovereenkomst is bestemd voor kwetsbare of kansarme personen die sociaal worden begeleid.Deze huurovereenkomst wordt gesloten voor een maximale duur van drie jaar. Deze overeenkomst moet schriftelijk worden opgesteld en afgezien van alle andere nadere regels moeten de volgende gegevens erin vermeld worden: de identiteit van alle contracterende partijen, met inbegrip van de identiteit van de onderhuurder die de begunstigde van de sociale begeleiding is en die het gehuurde goed bewoont, de begindatum van de huurovereenkomst, de duur van de huurovereenkomst en de algemene doelstellingen van de beoogde rechtspersoon, om zich te verzekeren van de bekwaamheid van de onderhuurder om de verplichtingen die voortvloeien uit de hoofdhuurovereenkomst over te nemen.

De Brusselse regering dient de lijst op te stellen van de rechtspersonen die gemachtigd zijn om het mechanisme van de glijdende huurovereenkomst toe te passen.

Met de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder kunnen deze rechtspersonen een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats betreffende een onroerend goed afsluiten om dit gelijktijdig en met hetzelfde doel onder te verhuren aan de persoon voor wie de rechtspersoon de opvolging waarneemt. Deze rechtspersonen staan ten opzichte van de verhuurder in voor alle verplichtingen van een hoofdhuurder en genieten ook dezelfde rechten als deze laatste.

Indien de doelstellingen beoogd door de sociale begeleiding verzekerd door de beoogde rechtspersoon verwezenlijkt zijn, wordt de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats gesloten tussen de rechtspersoon en de verhuurder overgedragen aan de onderhuurder, die de rechtstreekse en hoofdhuurder wordt van de verhuurder. De verhuurder kan zich niet verzetten tegen deze overdracht.

De hoofdhuurovereenkomst voorziet in een beding van uitdrukkelijke overdracht. Krachtens dit beding beschikken de beoogde rechtspersonen aan het einde van het eerste, tweede of derde huurjaar over het recht om, zonder nieuwe toestemming van de verhuurder, hun rechten en verplichtingen uit het huurcontract aan de onderhuurder over te dragen, wanneer zij vaststellen dat de nagestreefde algemene doelstellingen bereikt zijn.

Door Gilles Carnoy, advocaat bij de balie van Brussel (vertaling uit het Frans, versie december 2017).

Deze bijdrage heeft enkel als doel de leden van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars te informeren en verbindt geenszins het Instituut. Enkel de wettelijke en reglementaire bepalingen - zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad - gelden als authentieke tekst.