Deontologie van de vastgoedmakelaar

Art. 1 

De plichtenleer bestaat uit regels die een waardige en integere uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar en van de functies binnen het Instituut trachten te garanderen.

De plichtenleer omvat:

-    de beginselen van waardigheid, integriteit en zorgvuldigheid;

-    de bepalingen van dit reglement;

-    de door het Instituut aangenomen richtlijnen;

-    het wettelijke en reglementaire kader dat van toepassing is op de vastgoedmakelaar bij de uitoefening van zijn taken.

Een niet-exhaustieve  lijst van de teksten die het wettelijke en reglementaire kader uitmaken, is te vinden op de website van het Instituut.

Art. 2

Voor de toepassing van dit reglement wordt verstaan onder:

• 1° de kaderwet: kaderwet betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen gecodificeerd door het koninklijk besluit van 3 augustus 2007;

• 2° het Instituut: het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, opgericht bij koninklijk besluit van 6 september 1993;

• 3° de Raad: de Nationale Raad van het Instituut, bedoeld in de kaderwet;

• 4° de Kamers: de Kamers van het Instituut zoals voorzien in de kaderwet;

• 5° het Bureau: het Bureau bedoeld in het koninklijk besluit van 20 juli 2012 tot bepaling van de regels inzake de organisatie en de werking van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars;

• 6° de vastgoedmakelaar: de persoon die hetzij ingeschreven is op de lijst van de stagiairs, hetzij op het tableau van de beoefenaars;

• 7° de vastgoedmakelaar-bemiddelaar: de vastgoedmakelaar die voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen;

• 8° de vastgoedmakelaar-syndicus: de vastgoedmakelaar die handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de zin van de artikelen 3.78 en volgende van het Burgerlijk Wetboek;

• 9° de vastgoedmakelaar-rentmeester: de vastgoedmakelaar die voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteit als syndicus;

• 10° de vastgoedmakelaar-beheerder: de vastgoedmakelaar die één of meerdere activiteiten uitoefent vermeld in de punten 8° en 9° van dit artikel;

• 11° een richtlijn: een regel van de plichtenleer of een geheel van regels van de plichtenleer die tot doel heeft één of meer artikelen van dit reglement nader uit te werken, aan te passen of aan te vullen; 

• 12° de opdrachtgever: de persoon waarmee de vastgoedmakelaar een overeenkomst heeft afgesloten met als voorwerp de uitoefening van het door de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar gereglementeerde beroep;

• 13° de opdracht: de dienstverlening die voortvloeit uit een huur van werk, een gerechtelijke aanstelling en/of een mandaat, met als voorwerp de uitoefening van het door de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar gereglementeerde beroep;

• 14° het mandaat: de handeling die tot stand komt door de aanvaarding van de lasthebber en waarbij een persoon aan een ander de bevoegdheid verleent om iets te doen voor de lastgever en in diens naam;

• 15° het goed: naargelang de omstandigheden het onroerend goed, de inhoud ervan, het handelsfonds, de onroerende waarden en zakelijke rechten, alsook de titels die deze rechten vertegenwoordigen;

• 16° de gegadigde: de persoon die reeds in contact geweest is met de vastgoedmakelaar, naargelang de omstandigheden, in het kader van de aankoop of verhuring van een goed of van gelijk welke soortgelijke verrichting;

• 17° het vastgoedkantoor: de vennootschap of de vestiging binnen dewelke de vastgoedmakelaar zijn beroep uitoefent;

• 18° de exclusiviteit: de situatie waarin een vastgoedmakelaar met uitsluiting van anderen belast wordt met het verhandelen of het zoeken van een goed; wordt eveneens aanzien als exclusiviteit, de co-exclusiviteit, krachtens dewelke minstens twee vastgoedmakelaars met uitsluiting van anderen belast worden of aanvaarden een goed te verhandelen of te zoeken;

• 19° de kwaliteitsrekening: een derdenrekening of rubriekrekening, zoals bedoeld in artikel 21/2 van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar;

• 20° de derdenrekening: een kwaliteitsrekening die een globale rekening is, waarop gelden worden ontvangen of beheerd die naar cliënten of derden doorgestort moeten worden;

• 21° de rubriekrekening: een kwaliteitsrekening die een geïndividualiseerde rekening is, geopend met betrekking tot een bepaald dossier of voor een bepaalde cliënt;

• 22° artificiële intelligentie-systeem: een op een machine gebaseerd systeem dat is ontworpen om met verschillende niveaus van autonomie te werken en dat na het inzetten ervan aanpassingsvermogen kan vertonen, en dat, voor expliciete of impliciete doelstellingen, uit de ontvangen input afleidt hoe output te genereren zoals voorspellingen, inhoud, aanbevelingen of beslissingen die van invloed kunnen zijn op fysieke of virtuele omgevingen.

Ondertitel I – Algemene verplichtingen

Hoofdstuk I. De vastgoedmakelaar en zijn aansprakelijkheid: principes

 

Art. 3 

Op deontologisch vlak is de vastgoedmakelaar, die zijn beroep uitoefent in de hoedanigheid van natuurlijk persoon of in het kader van een rechtspersoon, verantwoordelijk voor alle handelingen gesteld in de uitoefening van zijn beroep, hetzij persoonlijk, hetzij door de aangestelden die in het kader van die uitoefening onder zijn gezag staan, hetzij door personen waarvoor hij zich uitdrukkelijk verbonden heeft tot het onder zijn verantwoordelijkheid coördineren van de activiteiten.

Buiten die gevallen draagt hij op deontologisch vlak geen enkele aansprakelijkheid voor zelfstandig medewerkende vastgoedmakelaars, tenzij hij meegewerkt heeft aan feiten die een dergelijke aansprakelijkheid met zich kunnen meebrengen.

Art. 4 

De vastgoedmakelaar organiseert zijn vastgoedkantoor persoonlijk en daadwerkelijk om zijn verantwoordelijkheid te kunnen opnemen. Met het oog daarop organiseert hij een controle of een continu toezicht over de personen waarvoor hij op grond van artikel 3, eerste alinea, dient in te staan.

Hij ziet erop toe dat zijn aangestelden een opleiding krijgen die enerzijds aangepast is aan de vastgoedmakelaarsactiviteiten die zij onder zijn gezag verrichten, en die anderzijds beantwoordt aan de deontologische verplichtingen waaraan hij onderworpen is.

Art. 5 

De vastgoedmakelaar is verplicht zijn burgerlijke beroepsaansprakelijkheid te verzekeren.

Hij ziet er op toe dat de burgerlijke beroepsaansprakelijkheid met betrekking tot de vastgoedmakelaarsactiviteit van de rechtspersonen of rechtspersonen binnen het kader dewelke hij voornoemde activiteit uitoefent of de leiding waarneemt van de diensten waar het beroep wordt uitgeoefend, eveneens verzekerd is.

Hoofdstuk II. De vastgoedmakelaar - informatieverstrekking over zijn vastgoedkantoor en de verhandelde of beheerde goederen, in het kader van de promotie of de uitoefening van zijn diensten

 

Art. 6.

Wanneer de vastgoedmakelaar informatie verstrekt over zijn hoedanigheid, zijn beroepsactiviteiten, zijn kwalificaties en zijn diensten maakt hij deze waarheidsgetrouw over en is het hem verboden zichzelf onrechtmatig titels of bekwaamheden toe te eigenen, zowel in het algemeen als met betrekking tot een bepaald goed.

Art. 7.

De vastgoedmakelaar vermeldt op zijn documenten, zowel op papier als elektronisch en op zijn website:

• zijn BIV-erkenningsnummer;

• de naam van zijn onderneming of, met vermelding van de rechtsvorm, de naam van de rechtspersoon waarin hij zijn activiteit verricht, en het ondernemingsnummer van deze onderneming of rechtspersoon;

• de naam van de verzekeringsonderneming die zijn burgerlijke beroepsaansprakelijkheid en borgstelling dekt en het nummer van deze verzekeringsovereenkomst;

• het nummer van zijn derdenrekening, wanneer een dergelijke rekening vereist is;

• de vermeldingen opgelegd door het Wetboek van economisch recht  en elke andere wetgeving.

Op zijn sociale netwerkpagina vermeldt de vastgoedmakelaar de informatie uit de vorige alinea, met uitzondering van het nummer van zijn derdenrekening. Indien de sociale netwerkpagina  onvoldoende plaats voorziet om deze gegevens te vermelden, dient de vastgoedmakelaar een hyperlink toe te voegen van de website  waar deze gegevens vermeld staan.

Art. 8.

Uit de advertenties, affichering, informatieborden en elk ander promotiemiddel dat hij gebruikt of waarop hij een beroep doet, moet duidelijk blijken dat ze afkomstig zijn van een vastgoedmakelaar.

Hoofdstuk III. De vastgoedmakelaar en zijn beroepsvervolmaking

 

Art. 9.

De vastgoedmakelaar besteedt de nodige aandacht aan zijn beroepsvervolmaking.

De vastgoedmakelaar ingeschreven in de kolom “vastgoedmakelaar-bemiddelaar” volgt minstens tien uren permanente vorming per kalenderjaar. De vastgoedmakelaar ingeschreven in de kolom “vastgoedmakelaar-syndicus” volgt minstens tien uren permanente vorming per kalenderjaar. Op die manier volgt de vastgoedmakelaar ingeschreven in beide kolommen twintig uren permanente vorming per kalenderjaar, te weten tien uren voor elke kolom.

De vastgoedmakelaar kiest zijn vormingsprogramma vrij voor zover dit in verband staat met de beroepsactiviteiten van een vastgoedmakelaar. De vervolmaking moet tevens in het bijzonder rekening houden met de juridische of technische actualiteit.

De vastgoedmakelaar kan vrij kiezen onder de vormingen georganiseerd door:

1. het Instituut;

2. derden erkend door het Instituut;

3. derden niet erkend door het Instituut.

Voor de vormingen die de vastgoedmakelaar heeft gevolgd bij niet door het Instituut erkende derden, zal hij, op verzoek van de Kamer, de nodige bewijzen dienen voor te leggen van de onderwerpen en de tijd die hij aan deze vormingen heeft besteed.

Art. 10.

De stagiair-vastgoedmakelaar volgt de opleidingen die het Instituut organiseert of hem oplegt.

De vastgoedmakelaar die ingeschreven wordt op het tableau van de beoefenaars, is vrijgesteld van de  in artikel 9 bedoelde vormingsverplichting voor het lopende kalenderjaar waarin hij zijn inschrijving op het tableau van de beoefenaars heeft bekomen. 

De vastgoedmakelaar die heringeschreven wordt op het tableau van beoefenaars of ingeschreven wordt op dit tableau met vrijstelling van de stage, is verplicht om voor het kalenderjaar waarin hij zijn inschrijving of herinschrijving heeft verkregen: 

• volledig te voldoen aan de in artikel 9 bedoelde vormingsverplichting, indien de beslissing van inschrijving of herinschrijving plaatsvindt in de loop van het eerste semester van het betreffende kalenderjaar; 

• te voldoen aan de helft van de in artikel 9 bedoelde vormingsverplichting, indien de beslissing tot inschrijving of herinschrijving plaatsvindt in de loop van het tweede semester van het betreffende kalenderjaar.

Hoofdstuk IV. De vastgoedmakelaar en de medewerking met het Instituut

 

Art. 11.

In het kader van het onderzoek van een tuchtdossier die tegen zijn persoon wordt geopend, is de vastgoedmakelaar gehouden aan de bevoegde organen van het Instituut alle informatie en alle documenten die hem worden gevraagd over te maken, om deze organen toe te laten hun wettelijke bevoegdheden uit te oefenen.

Hoofdstuk V. De vastgoedmakelaar en de bestrijding van discriminatie

 

Art. 12.

De vastgoedmakelaar voldoet aan de verplichtingen die hem worden opgelegd door de wettelijke of reglementaire bepalingen inzake de bestrijding van discriminatie.

Hoofdstuk VI. De vastgoedmakelaar en het respect voor het privé-leven

 

Art. 13. 

Behoudens rechtvaardigingsgronden leeft de vastgoedmakelaar de onschendbaarheid van de woning en het privé-leven van de personen die bij de bezoeken of de tussenkomsten in de woning betrokken zijn na.

Art. 14. 

Bij consultatie van de hem door tussenkomst van het Instituut toegankelijk gemaakte databanken en bij verwerking van deze gegevens, mag de vastgoedmakelaar slechts informatie opvragen en verwerken die rechtstreeks in verband staat met het uitvoeren van de opdracht die ter gelegenheid van de consultatie is gevraagd.

De vastgoedmakelaar respecteert tijdens de consultatie en de verwerking van de verzamelde gegevens de algemene voorwaarden eigen aan elke databank.

Onverminderd de algemene voorwaarden eigen aan elke databank, houdt de vastgoedmakelaar zich bij elke consultatie aan de beginselen inzake de verwerking van persoonsgegevens zoals opgelegd door de wettelijke en reglementaire bepalingen.

Hoofdstuk VII. De vastgoedmakelaar en de discretieplicht

 

Art. 15.

De vastgoedmakelaar is gehouden tot de naleving van een discretieplicht, die hij ook door de personen die onder zijn gezag werken, moet doen naleven.

Deze discretieplicht houdt in dat de vastgoedmakelaar geen gegevens, feiten en meningen met betrekking tot een opdracht mag vrijgeven aan anderen dan diegenen die gerechtigd zijn om er kennis van te nemen, en dit zowel tijdens als na zijn opdracht.

Wat de plichtenleer betreft is er geen sprake van niet-naleving van de discretieplicht indien de informatie met betrekking tot een opdracht door de vastgoedmakelaar verstrekt wordt:

• bij het voeren van zijn persoonlijk verweer in gerechtelijke of tuchtrechtelijke aangelegenheden;

• wanneer en voor zover hij uitdrukkelijk van zijn discretieplicht werd ontheven door zijn opdrachtgever, met betrekking tot elementen die deze laatste persoonlijk aangaan;

• wanneer hij vaststelt dat er bedrieglijk gehandeld wordt met inbreuk op zijn rechten of die van zijn opdrachtgever en het blijkt dat de mededeling van de informatie betreffende de opdracht moet gebeuren om deze rechten te herstellen of te bewaren;

• wanneer informatie die nuttig of noodzakelijk is voor het uitvoeren van de opdracht moet verstrekt of uitgewisseld worden met de personen die daarbij betrokken zijn, zoals de interne of externe medewerkers van het vastgoedkantoor, hetzij permanente, hetzij occasionele, of specialisten.

Art. 16.

De vastgoedmakelaar verstrekt nooit verkeerde informatie onder het voorwendsel van zijn discretieplicht.

Hoofdstuk VIII. De vastgoedmakelaar en belangenconflicten 

 

Art. 17.

De vastgoedmakelaar vermijdt elk belangenconflict.

Terzake wijst hij de potentiële opdrachtgever er duidelijk op dat hij tussenkomt als vastgoedmakelaar dan wel in een andere hoedanigheid.

De vastgoedmakelaar informeert eveneens  de opdrachtgever van elke situatie waar de eventuele medecontractant van de opdrachtgever een  aangestelde, naaste, bloedverwant of aanverwant tot en met de derde graad van de vastgoedmakelaar is, dan wel die van zijn of haar echtgenoot tot in dezelfde graad. Hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de opdrachtgever en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of waarvan ze een aandeel in het kapitaal bezitten of waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarin zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld.

Ondertitel II - De vastgoedmakelaar in zijn relatie tot de opdrachtgever

 

Art. 18. 

Voorafgaand aan de aanvaarding van elke opdracht, legt de vastgoedmakelaar aan zijn potentiële opdrachtgever een voorstel van overeenkomst op duurzame drager voor, dat aangepast is aan de uitoefening van zijn opdracht zoals die hem kan worden toevertrouwd door de potentiële opdrachtgever. Dit voorstel legt op een duidelijke en ondubbelzinnige wijze de verplichtingen van de partijen vast, in het bijzonder de wijze waarop het ereloon wordt vastgesteld.

De vastgoedmakelaar vestigt de aandacht van de potentiële opdrachtgever op de essentiële elementen van de bemiddelings- of beheersovereenkomst die hij hem voorstelt af te sluiten.

Art. 19.

De vastgoedmakelaar stelt geen enkele handeling met betrekking tot de bemiddeling of het beheren van een goed zonder dat hem daarvoor een opdracht werd toevertrouwd of een toestemming werd gegeven.

Art. 20. 

Wanneer een door hem aan zijn potentiële opdrachtgever voorgelegd voorstel van overeenkomst een mandaat inhoudt, is de vastgoedmakelaar verplicht dat mandaat klaar en duidelijk vast te leggen.

Art. 21. 

De vastgoedmakelaar mag geen opdracht aanvaarden, nastreven of voortzetten waarvan de aard of het voorwerp strijdig is met de bepalingen van de plichtenleer, of zijn onafhankelijkheid in gevaar brengt.

De vastgoedmakelaar mag evenmin een opdracht aanvaarden, nastreven of voortzetten waarvan hij weet dat de aard of het voorwerp gerechtelijke beslissingen schendt.

Art. 22.

Om een opdracht te verwerven, is het de vastgoedmakelaar verboden om iemand aanhoudend lastig te vallen.

Art. 23.

De vastgoedmakelaar vraagt aan zijn opdrachtgever de documenten en inlichtingen die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van zijn opdracht en gaat indien nodig en binnen de grenzen van zijn mogelijkheden tot de passende verificaties over, zodanig dat hij onder meer in de mogelijkheid wordt gesteld betrouwbare informatie over te maken aan de bij die opdracht betrokken personen.

Indien hiertoe een reden bestaat schept hij duidelijkheid inzake het voorbehoud met betrekking tot de punten waarover hij geen informatie kan bekomen.

Hij informeert zijn opdrachtgever over elke nieuwe gebeurtenis waarvan hij op de hoogte is en die een weerslag kan hebben op de rechten en verplichtingen van deze laatste.

Art. 24.

De vastgoedmakelaar vergewist zich van de identiteit, de hoedanigheid en de precieze gegevens van zijn opdrachtgever of zijn vertegenwoordigers, alsook van de toereikendheid van de bevoegdheden van deze personen voor het doel van zijn opdracht.

Hij informeert de partijen over het bestaan van een eventuele verbintenis tot sterkmaking.

Art. 25.

De vastgoedmakelaar ziet erop toe, binnen de grenzen van de middelen waarover hij beschikt, dat door zijn eigen daden of door de daden van de personen waarvoor hij verantwoordelijk is zoals bepaald in artikel 3, de veiligheid van de goederen, waarvan het beheer of de bemiddeling aan hem toevertrouwd werd, niet in het gedrang komt.

Art. 26.

Zelfs wanneer de vastgoedmakelaar is ingelicht over de beslissing van de opdrachtgever om de opdracht op te zeggen, voert de vastgoedmakelaar zijn contractuele of statutaire verplichtingen uit tot het einde van zijn opdracht.

Art. 27.

Onverminderd de wettelijke en reglementaire bepalingen die in bijzondere termijnen voorzien bewaart de vastgoedmakelaar alle documenten die zijn opdrachtgever hem heeft bezorgd of deze die hij na betaling heeft verkregen, in het kader van zijn opdracht,, en geeft hij deze onverwijld terug.

Art. 28.

Wanneer een beroep dient gedaan te worden op de diensten van beroepsmensen, zoals een deskundige, een notaris, een aannemer, respecteert de vastgoedmakelaar het keuzerecht van de opdrachtgevers en hun mede-contractanten, onverminderd de adviezen die hij aan zijn opdrachtgevers kan verstrekken en zijn contractuele of statutaire bevoegdheden.

Ondertitel III - De vastgoedmakelaar in relatie tot zijn collega's

 

Art. 29.

De vastgoedmakelaar oefent geen gereglementeerde activiteit van vastgoedmakelaar uit in samenwerking met een persoon die een dergelijke activiteit onwettig uitoefent.

Art. 30.

De vastgoedmakelaar onthoudt zich van elke oneervolle houding of handeling die van aard is een collega te schaden, met name door zich te onthouden van denigrerende uitlatingen over deze persoon of diens werkzaamheden. 

Dit is ook van toepassing op online interacties.

Art. 31.

De vastgoedmakelaar respecteert de samenwerkingsakkoorden aangegaan met de collega’s en zorgt ervoor de bedragen die hij wegens een samenwerking aan een collega verschuldigd is, tijdig te betalen.

Art. 32.

Indien meerdere vastgoedmakelaars co-exclusief wensen samen te werken, moet dit gekenmerkt zijn door een volledige geest van samenwerking. Deze vastgoedmakelaars wisselen alle inlichtingen en documenten uit in het belang van de opdracht en stellen daartoe een samenwerkingsovereenkomst op duurzame drager op.

Ondertitel IV – De vastgoedmakelaar en de financiële aspecten

Hoofdstuk I. De vastgoedmakelaar, zijn honoraria en vergoedingen

 

Art. 33.

Het ereloon dient de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep te verzekeren.

Art. 34.

Uitgezonderd bijzondere overeenkomsten tussen alle betrokken partijen, ontvangt de vastgoedmakelaar enkel van zijn opdrachtgever of, in voorkomend geval, van een collega waarmee hij een samenwerkingsakkoord heeft, honoraria, commissies, voordelen of beloningen.

Art. 35.

Het ereloon is vastgesteld op basis van criteria die verband houden met de opdracht en wordt vóór het aangaan van een contractuele relatie meegedeeld. De vastgoedmakelaar mag geen honoraria, terugbetalingen of vergoedingen vorderen die niet wettelijk of bij overeenkomst toegestaan zijn, of die misleidend zijn.

Hoofdstuk II. De vastgoedmakelaar en de financiële bewegingen

 

Art. 36.

Het ereloon van de vastgoedmakelaar kan, met het akkoord van zijn opdrachtgever, afgenomen worden van de definitief verworven gelden en waarden van deze laatste zoals bedoeld in artikel 90, tenzij de vastgoedmakelaar handelt in strijd met de rechten van derden.

Art. 37.

In akkoord met de opdrachtgever verricht de vastgoedmakelaar, vóór de overdracht van deze gelden en waarden, de overeengekomen betalingen aan derden.

De vastgoedmakelaar verricht eveneens, vóór de overdracht van deze gelden en waarden, de betalingen die begroot werden in een dwingende gerechtelijke beslissing ter zake, en waarvan hij op de hoogte is.

Art. 38.

De vastgoedmakelaar laat de gelden en waarden die hij bewaart of beheert in het kader van de uitoefening van zijn opdracht van bemiddelaar of beheerder van goederenwaarborgen.

Art. 39.

De vastgoedmakelaar levert kwijting af voor elk bedrag, elke waarde of elk effect dat in zijn handen of in handen van zijn aangestelde afgegeven wordt.

Ondertitel V - de vastgoedmakelaar en artificiële intelligentie

 

Art. 40. 

Het gebruik van een artificiële intelligentie-systeem door een vastgoedmakelaar, of een persoon voor wie hij krachtens artikel 3 verantwoordelijk is, doet geen afbreuk aan de toepassing van de deontologische en wettelijke verplichtingen.

Art. 41.

Bij het gebruik van artificiële intelligentie-systemen in het kader van zijn beroepsactiviteiten maakt de vastgoedmakelaar een zorgvuldige en kritische beoordeling van de op die manier gegenereerde informatie. Daarenboven moet hij ten aanzien van derden transparant zijn en hen informeren over het gebruik, zelfs gedeeltelijk, van een artificiële intelligentie-systeem en de manier waarop het wordt gebruikt voor zover dit voortvloeit uit geldende wettelijke verplichtingen. Daartoe moet de vastgoedmakelaar er ook op toezien dat hij voldoende bekwaam is om dergelijke systemen te beheersen waarbij het vereiste niveau van bekwaamheid wordt afgestemd op de complexiteit van het systeem en de context van het gebruik.

De vastgoedmakelaar voert in een open systeem voor artificiële intelligentie geen persoonsgegevens in.

Art 42.

De vastgoedmakelaar gebruikt geen artificiële intelligentie-systeem op een wijze die ertoe strekt personen te misleiden.

Ondertitel VI – De vastgoedmakelaars die een functie binnen het Instituut uitoefenen

 

Art. 43.

Onverminderd de in de wet voorziene gevallen, is het een vastgoedmakelaar, die binnen het Instituut een rechtsprekende, een onderzoeks- of een adviserende functie uitoefent, verboden op gelijk welke wijze eender welke informatie aan derden te onthullen die toelaat personen die betrokken zijn bij de hem toevertrouwde dossiers te identificeren.

Hij mag, noch voor persoonlijke, noch voor beroepsdoeleinden, gebruik maken van de bevoorrechte informatie waarover hij beschikt naar aanleiding van deze functie. Dit verbod geldt tot het verstrijken van een periode van twee jaar na het definitieve einde van de uitoefening van deze functie.

Onder bevoorrechte informatie wordt verstaan alle, naar aanleiding van de uitoefening van deze functie, informatie rechtstreeks gehaald uit de betreffende dossiers, en die niet op andere wijze had kunnen bekomen worden.

Art. 44.

De vastgoedmakelaar, die binnen het Instituut een rechtsprekende of adviserende functie uitoefent dient, indien hij weet dat er een grond tot wraking tegen hem bestaat, zich te onthouden in de door artikel 828 van het Gerechtelijk Wetboek voorziene gevallen.

Art. 45.

De vastgoedmakelaar die een functie in het Instituut uitoefent, neemt op geen enkele wijze deel aan de beslissingen tot toekenning door het Instituut van orders, rechten of materiële of morele voordelen aan hemzelf, of aan een van zijn aangestelden, zijn naasten, aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgenoot tot in dezelfde graad. Hetzelfde geldt voor een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of waarvan ze een aandeel in het kapitaal bezitten of waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarin zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld.

Art. 46.

De vastgoedmakelaar die een functie bekleedt in het Instituut beroept zich daar niet op met de bedoeling een persoon ertoe te dwingen een overeenkomst met hem of met een derde aan te gaan.

Hoofdstuk I. De vastgoedmakelaar-bemiddelaar in zijn relatie tot de opdrachtgever

 

Art. 47.

Wanneer de wet dit aan de partijen oplegt is de vastgoedmakelaar-bemiddelaar gehouden om een geschreven overeenkomst af te sluiten.

Wanneer deze wetgeving van toepassing is dienen de overeenkomsten afgesloten door een vastgoedmakelaar-bemiddelaar het Wetboek Economisch Recht, alsook de besluiten genomen in uitvoering van dit Wetboek te eerbiedigen.

Art. 48.

De schattingen en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als uitgebreide, worden oprecht verricht, onverminderd eventuele verfijningen.

Art. 49.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar stelt zijn opdrachtgever op de hoogte van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te bekomen in het kader van een schatting of het verhandelen van zijn goed, indien deze prijs, naar zijn mening, duidelijk niet in verhouding staat - daar hij te hoog of te laag is - tot de waarde van het goed of de prijs die kan bekomen worden op de markt.

Art. 50.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar vergewist er zich bij zijn potentiële opdrachtgever van of deze reeds een mandaat heeft toevertrouwd aan een ander persoon. Desgevallend aanvaardt hij geen dergelijk mandaat, tenzij dit mandaat aanvangt ten vroegste de dag nadat het lopend mandaat werd beëindigd.

Art. 51.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar informeert zich bij zijn potentiële opdrachtgever om na te zien of de opdracht die hem wordt voorgesteld al dan niet reeds is toevertrouwd aan een collega.

Indien de opdrachtgever bij het afsluiten van een niet-exclusieve opdracht de vastgoedmakelaar-bemiddelaar op de hoogte brengt van de gelijktijdige tussenkomst van een zonder exclusiviteit werkende collega, wijst hij de opdrachtgever op de risico's van cumulatie van honoraria die deze laatste verschuldigd zou kunnen zijn.

Art. 52.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar vergewist er zich bij zijn potentiële opdrachtgever steeds van of deze reeds in het verleden een bemiddelingsopdracht heeft toevertrouwd aan een andere vastgoedmakelaar en of deze eerdere vastgoedmakelaar desgevallend aan de opdrachtgever na de beëindiging van de bemiddelingsopdracht een lijst bezorgde met gegevens van kandidaat wederpartijen waaraan precieze en individuele informatie werd verschaft.

Art. 53.

Onverminderd de bijzondere afspraken, informeert de vastgoedmakelaar-bemiddelaar zijn opdrachtgever te gelegener tijd te over het verloop van zijn opdracht.

Art. 54.

Tijdens zijn opdracht deelt de vastgoedmakelaar-bemiddelaar elk voorstel of elke vaste verbintenis, aan hem overgemaakt door een gegadigde, onverwijld aan zijn opdrachtgever mee, tenzij anders overeengekomen.

Art. 55.

Op disciplinair vlak is de vastgoedmakelaar-bemiddelaar niet verantwoordelijk voor de solvabiliteit van de gegadigden die hij aan de opdrachtgever voorstelt, evenmin als voor de wijze waarop die personen hun verbintenissen tegenover de opdrachtgever nakomen, behalve indien de vastgestelde tekortkomingen of fouten, naargelang de omstandigheden:

• bewust door de vastgoedmakelaar-bemiddelaar verzwegen werden,

• of een gevolg waren van een daad of een verzuim strijdig met de inhoud van zijn contractuele verbintenissen,

• of een gevolg waren van een delictuele of quasi-delictuele handeling die zijn burgerlijke aansprakelijkheid in het gedrang brengt.

Hoofdstuk II. De informatieverstrekking over de goederen

 

Art. 56.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar ziet er steeds op toe dat de door hem meegedeelde prijzen van de goederen overeenstemmen met deze overeengekomen met de opdrachtgever.

Art. 57.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar misleidt in zijn reclame en advertenties geen personen met betrekking tot de beschikbaarheid en de essentiële kenmerken van de goederen die hij aanbiedt.

Art. 58.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar brengt slechts met akkoord van zijn opdrachtgever affiches aan op het goed, en voegt zich naar de bepalingen dewelke terzake van toepassing zijn op het desbetreffend goed.

Hoofdstuk III. De vastgoedmakelaar-bemiddelaar in zijn relatie tot sommige derden en collega’s

 

Art. 59.

Vóór dat een gegadigde een verbintenis aangaat, informeert de vastgoedmakelaar-bemiddelaar zich betreffende de handelingsbekwaamheid en de bevoegdheid van deze gegadigde voor zover de middelen die hij daartoe bezit hem dat toelaten.

In de gevallen dat voor de verbintenis van de gegadigde een machtiging of een lastgeving vereist is, vergewist de vastgoedmakelaar-bemiddelaar zich ervan dat deze bestaan, tenzij de gegadigde zich sterk maakt een dergelijke machtiging of bekrachtiging te bekomen.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar brengt de opdrachtgever op de hoogte van het bestaan van de redelijke twijfels die hij eventueel heeft met betrekking tot de bekwaamheid of de bevoegdheden van een gegadigde.

Art. 60.

Indien een gegadigde hem meedeelt dat hij zijn rechten wenst over te dragen, of command te verklaren, informeert de vastgoedmakelaar-bemiddelaar de opdrachtgever van de risico’s van het niet-kennen van de identiteit of de bekwaamheid van de feitelijke medecontractant.

Art. 61.

Voordat hij gelden als garantie vraagt of aanvaardt van gegadigden die een eenzijdige verbintenis betreffende een goed zijn aangegaan, brengt de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, indien dat het geval is, hen ervan op de hoogte dat zijn opdracht niet exclusief wordt uitgevoerd.

Art. 62.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar verbindt zijn opdrachtgever uitsluitend overeenkomstig de voorwaarden van zijn mandaat.

Art. 63.

Wanneer een gegadigde hem persoonlijk een enig exemplaar overhandigt van een document waarmee hij zich verbindt, geeft de vastgoedmakelaar-bemiddelaar hem daar een kopie van.

Art. 64.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar brengt een gegadigde onverwijld op de hoogte van het gevolg dat door zijn opdrachtgever uiteindelijk gegeven wordt aan een door de gegadigde ondertekende en afgegeven verbintenis.

Art. 65.

Tenzij hij een mandaat van zijn opdrachtgever bezit, of wanneer hij zich persoonlijk sterk maakt, sluit de vastgoedmakelaar-bemiddelaar geen overeenkomst met een gegadigde in verband met een goed dat hij verhandelt.

Art. 66.

Het is de vastgoedmakelaar-bemiddelaar verboden bewust te starten met het op de markt brengen van een goed dat het voorwerp uitmaakt van een nog lopende opdracht die op exclusieve basis uitgevoerd wordt door een collega.

Hij mag evenmin bewust op exclusieve basis starten met het op de markt brengen van een goed als een collega daarvoor een niet-exclusieve en nog lopende opdracht heeft.

Hoofdstuk IV. Honoraria

 

Art. 67.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar bedingt geen wijze tot vastlegging van zijn erelonen, dat een belangenconflict creëert tussen zijn belangen en deze van zijn opdrachtgever, onder meer door te stellen dat de erelonen overeenstemmen met het surplus tussen het initieel met de opdrachtgever overeengekomen bedrag en het uiteindelijk bekomen bedrag bij de transactie dewelke het voorwerp uitmaakt van zijn opdracht.

Hoofdstuk V. Belangenconflict

 

Art. 68.

Met betrekking tot een bepaald goed waarvoor hem een opdracht werd toevertrouwd, wendt de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, noch zelf noch via tussenpersoon kunstgrepen aan om medecontractant van zijn opdrachtgever te worden, al dan niet door middel van een mechanisme van overdraagbare optie.

Hij mag evenwel openlijk voorstellen om medecontractant van zijn opdrachtgever te worden, voor zover hij de opdracht met betrekking tot desbetreffend goed stopzet en de wettige belangen van zijn opdrachtgever niet worden geschaad.

Hoofdstuk I. Gemeenschappelijke bepalingen voor alle vastgoedmakelaar-beheerders

 

Art. 69.

Onverminderd een akkoord met zijn opdrachtgever, doet de vastgoedmakelaar-beheerder, enkel financiële verrichtingen vanaf de door hem beheerde rekeningen door middel van overschrijving of bankcheque, en uitsluitend op basis van de overeenkomsten, instructies, machtigingen, beslissingen of documenten die ze verantwoorden.

De vorige alinea heeft geen betrekking op de kleine kosten en uitgaven die gewoonlijk contant betaald moeten worden.

Hij bezit geen creditcard van een dergelijke rekening.

Art. 70.

Onverminderd specifieke wettelijke of reglementaire bepalingen, zijn de door de vastgoedmakelaar-beheerder opgemaakte rekeningen, opgaven en vermogenstaten duidelijk en gespecificeerd, per categorie en soort van kosten, uitgaven en ontvangsten.

De opgaven en vermogenstaten worden opgemaakt met de bedongen of statutair voorziene frequentie en minstens één keer per jaar.

Art. 71.

De vastgoedmakelaar-beheerder waakt erover dat de personen die recht van inzage hebben in de bewijsstukken van de uitgaven die van hem geëist worden in verband met het goed dat hij beheert, hun recht kunnen uitoefenen, mits een eventueel overeengekomen vergoeding, behoudens in de gevallen waar de kosteloosheid van een dergelijke inzage voortvloeit uit een wet of een reglement.

Art. 72.

In het kader van zijn informatieopdracht formuleert de vastgoedmakelaar-beheerder ten gepaste tijde alle noodzakelijke adviezen en aanbevelingen aan zijn opdrachtgever.

Hij informeert de opdrachtgever ten gepaste tijde over de wettelijke en verordeningsbepalingen betreffende het goed en vestigt, in voorkomend geval, diens aandacht op de daaruit voortvloeiende maatregelen, rechten en verplichtingen, alsook op de risico’s die hij loopt bij het niet respecteren van deze voorschriften.

Art. 73.

In voorkomend geval geeft de vastgoedmakelaar-beheerder de opdrachtgever objectief advies betreffende het afsluiten van de verzekeringen die onderschreven moeten worden in verband met het desbetreffende goed en de onderdelen daarvan.

Art. 74.

De vastgoedmakelaar-beheerder plaatst bestellingen in naam en voor rekening van zijn opdrachtgever, enkel bij leveranciers van werken en diensten die de eventueel krachtens de wet of de reglementering vereiste erkenningen bezitten.

Art. 75.

Om een bestelling voor werken of diensten te plaatsen, of, in voorkomend geval, deze voort te zetten, vraagt de vastgoedmakelaar-beheerder aan zijn opdrachtgever een toereikend voorschot.

Art. 76.

De vastgoedmakelaar-beheerder plaatst, behoudens toestemming of bekrachtiging van de opdrachtgever behoorlijk geïnformeerd over deze band, geen bestelling voor leveringen of diensten bij aangestelden, naasten, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad van de vastgoedmakelaar-beheerder, dan wel dan wel die van zijn of haar echtgenoot tot in dezelfde graad. Hetzelfde geldt voor de overeenkomsten afgesloten met een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of waarvan ze een aandeel in het kapitaal bezitten of waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarin zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld.

Hoofdstuk II. Bijzondere verplichtingen voor de vastgoedmakelaar-syndicus

 

Art. 77.

Wanneer de wet dit aan de partijen oplegt is de vastgoedmakelaar-syndicus gehouden om een geschreven overeenkomst af te sluiten.

Art. 78.

De vastgoedmakelaar-syndicus beschikt, voor elke vereniging van mede-eigenaars waarvan hij syndicus is, over afzonderlijke rekeningen, waarvan hij de enige verantwoordelijke is, zoals voorzien in de wet.

Art. 79.

De vastgoedmakelaar-syndicus voert al zijn verplichtingen die hem als zodanig zijn opgelegd krachtens het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom, de wet, de statuten of de reglementen van een goed die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt uit met zorgvuldigheid en met inachtneming van de beginselen van integriteit en waardigheid.

Art. 80.

De vastgoedmakelaar-syndicus doet het nodige om er over te waken dat de schadevergoedingen, ristorno’s, terugbetalingen en, in het algemeen, elk bedrag die toekomt aan de vereniging van mede-eigenaars rechtstreeks gestort wordt op de rekening van deze laatste.

Art. 81.

De vastgoedmakelaar-syndicus waakt er over strikt neutraal te blijven in de geschillen die zouden bestaan tussen de mede-eigenaars of de bewoners en die geen betrekking hebben op het beheer van de vereniging, onverminderd zijn wettelijke of conventionele verplichtingen of de naleving van een gerechtelijke beslissing.

Art. 82.

De vastgoedmakelaar-syndicus stelt alles in het werk om de eventuele raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen in de mogelijkheid te stellen hun taken uit te voeren, zonder dat deze verplichting hem machtigt om gevolg te geven aan initiatieven van de raad van mede-eigendom of van de commissaris van de rekeningen die niet wettelijk of in een overeenkomst toegestaan zijn.

Art. 83.

De vastgoedmakelaar-syndicus en diegene die tijdelijk aan hem werd toegevoegd, bouwen onder elkaar een optimale en aan de omvang van hun taak aangepaste samenwerking uit.

Art. 84.

De gerechtelijke aangestelde vastgoedmakelaar-syndicus heeft dezelfde verplichtingen als diegene waar een gewone syndicus aan onderworpen is, onder voorbehoud van en binnen de beperkingen van de gerechtelijke beslissingen die op hem van toepassing zouden zijn.

Art. 85.

De vastgoedmakelaar-syndicus houdt alle bewijskrachtige stukken met betrekking tot de afrekeningen, evenals een gedetailleerde vermogenstaat, ter beschikking in zijn vastgoedkantoor.

Onverminderd artikel 3.89, §5, 7° van het Burgerlijk Wetboek, zal hij deze stukken bewaren gedurende een periode van tien jaar na datum van de verkregen kwijting.

Art. 86.

In het kader van de overhandiging zoals voorzien bij artikel 3.89, §5, 7° van het Burgerlijk Wetboek, tussen vastgoedmakelaars-syndici, stelt de aftredende syndicus en zijn opvolger een gedetailleerde inventaris met de overgedragen stukken op.

Hoofdstuk III. Bijzondere verplichting voor de vastgoedmakelaar-rentmeester

 

Art. 87.

Wanneer de wet dit aan de partijen oplegt is de vastgoedmakelaar-rentmeester gehouden om een geschreven overeenkomst af te sluiten.

Wanneer deze wetgeving van toepassing is dienen de overeenkomsten afgesloten door een vastgoedmakelaar-rentmeester het Wetboek van Economisch Recht, alsook de besluiten genomen in uitvoering van dit Wetboek te eerbiedigen.

Art. 88.

Indien de vastgoedmakelaar-rentmeester van zijn opdrachtgever een volmacht ontvangt om hem te vertegenwoordigen op de algemene vergadering van mede-eigenaars, geldt deze slechts voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.

Hoofdstuk I. De vastgoedmakelaar-bemiddelaar en de vastgoedmakelaar-rentmeester en de financiële bewegingen

 

Art. 89

De vastgoedmakelaar ingeschreven op de kolom “vastgoedmakelaar-bemiddelaar” beschikt over een of meerdere kwaliteitsrekeningen die bestemd zijn voor het ontvangen of overdragen van de gelden en waarden waartoe hij de opdracht heeft gekregen deze te bewaren of te beheren in het kader van zijn opdracht. De vastgoedmakelaar-rentmeester leeft dezelfde verplichtingen na tenzij hij enkel de taken van vastgoedmakelaar-rentmeester uitoefent en al zijn opdrachtgevers beslissen met het oog daarop een eigen rekening te openen.

De kwaliteitsrekening wordt geopend bij een financiële instelling krachtens een overeenkomst welke minstens voorziet: 

1° de vastgoedmakelaar verbindt er zich toe dat een kwaliteitsrekening nooit een debetsaldo vertoont; 

2° op een kwaliteitsrekening mag men geen enkele vorm van krediet worden toegestaan, en mag ook onder geen enkel beding dienen als waarborg; 

3° geen enkele vorm van compensatie, fusie of eenheid tussen een kwaliteitsrekening en andere bankrekeningen van de vastgoedmakelaar mag bestaan; 

4° vanaf de opening van zijn kwaliteitsrekening, geeft de vastgoedmakelaar onherroepelijk aan de rechtskundige assessor van de Uitvoerende Kamer waarvan hij afhangt alle macht, om van de bank mededeling en kopie te ontvangen, op verzoek van deze assessor, van alle verrichtingen die zijn gebeurd op die rekening en van alle gelegde beslagen op die rekening. Eventuele kosten die door de financiële instelling worden aangerekend voor het verstrekken van deze informatie zijn voor rekening van de vastgoedmakelaar.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar en de vastgoedmakelaar-rentmeester delen het bankrekeningnummer van de door hun gebruikte derdenrekening of derdenrekeningen, en elke wijziging hieraan, mee aan het Instituut. Deze verplichting is niet van toepassing op rubriekrekeningen.

Art. 90

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar of de vastgoedmakelaar-rentmeester, die in uitvoering van zijn vastgoedmakelaarsactiviteit gelden en waarden ontvangt waarvan hij niet de overeengekomen uiteindelijke ontvanger is, is indien dit door de betrokken partij of partijen of een gerechtelijke beslissing van hem wordt geëist verplicht deze, na afrekening, onverwijld af te geven of over te schrijven aan de rechthebbenden of de door deze laatsten aangewezen personen.

De niet overeenkomstig vorige alinea onmiddellijk afgegeven of overgeschreven gelden en waarden worden door de vastgoedmakelaar op zijn kwaliteitsrekening geplaatst, behoudens, voor de vastgoedmakelaar-rentmeester, andersluidende instructie van zijn opdrachtgever.

Art. 91

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar of de vastgoedmakelaar-rentmeester voert vanaf zijn kwaliteitsrekening enkel op transparante wijze financiële verrichtingen uit.

Hoofdstuk II. De vastgoedmakelaar-bemiddelaar en de vastgoedmakelaar-rentmeester en hun verplichtingen inzake de voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme

 

Art. 92

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar en de vastgoedmakelaar-rentmeester voldoen aan de verplichtingen die hen worden opgelegd door de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake de voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en de beperking van het gebruik van contanten.