Medehuur: aandachtspunten bij samen huren

De partijen bepalen vrij de duur van de medehuurovereenkomst, waarbij zij uiteraard de duur moeten naleven die is opgelegd voor de huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats, indien deze van toepassing is.

De medehuurders zijn solidair aansprakelijk ten opzichte van de verhuurder voor de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien.

De medehuurder die de woning in de loop van de huurovereenkomst verlaat, binnen de voorwaarden die in het volgende punt staan vermeld, is in principe niet langer solidair aansprakelijk voor de huurovereenkomst.

Maar een nieuwe medehuurder moet dan zijn plaats hebben ingenomen of hij moet het bewijs leveren dat hij actief en voldoende naar een nieuwe medehuurder heeft gezocht.

Is dit niet het geval, dan blijft hij samen met de andere medehuurders solidair aansprakelijk, maar slechts gedurende een maximumperiode van 6 maanden na de datum waarop zijn opzegtermijn verstreken is.

De medehuurders stellen een medehuurpact op om de aspecten van het leven in gemeenschap formeel te regelen en de praktische modaliteiten van hun medehuur te bepalen.

Artikel 261 legt geen inhoud op aan dit pact, maar suggereert dat het deze elementen zou bevatten:

• de verplichting om tot een tussentijdse plaatsbeschrijving over te gaan indien een medehuurder vroegtijdig vertrekt
• het bepalen van ieders aansprakelijkheid
• de verdeling van de huurherstellingskosten

De partijen bepalen vrij de duur van de medehuurovereenkomst, waarbij zij uiteraard de duur moeten naleven die is opgelegd voor de huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats, indien deze van toepassing is.

De medehuurders zijn solidair aansprakelijk ten opzichte van de verhuurder voor de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien.

De medehuurder die vroegtijdig vertrekt, is vrijgesteld van zijn verplichtingen, zonder schadevergoeding, op voorwaarde dat de verhuurder en zijn medehuurders instemmen met zijn plaatsvervanger, waarbij zij deze instemming slechts kunnen weigeren om gegronde redenen.

Indien deze instemming niet wordt verleend, wordt de medehuurder vrijgesteld van zijn verplichtingen mits betaling aan zijn medehuurders van een schadevergoeding die drie keer het deel van de medehuurder in de huur vertegenwoordigt.

Het Waalse decreet bepaalt ook dat de medehuurders een medehuurpact opstellen in evenveel exemplaren als er medehuurders zijn en wat het pact moet bevatten.

Een modeldocument rond medehuur en het medehuurpact werden in het BS op 31 augustus 2018 gepubliceerd.

De echtgenoot of wettelijk samenwonende is huurder van rechtswege, ongeacht of de overeenkomst is gesloten vóór of na het huwelijk of het wettelijk samenwonen. In geval van beëindiging van het huwelijk of wettelijke samenwoning beslissen de huurders onderling wie de huurovereenkomst verderzet.

Een huurder kan een huurovereenkomst persoonlijk opzeggen. In dat geval is geen schadevergoeding verschuldigd. De vertrekkende huurder kan een nieuwe huurder voorstellen. Indien geen nieuwe huurder wordt voorgesteld of geen nieuwe huurder wordt aanvaard door de verhuurder en de overblijvende huurder(s) of na een rechterlijke beslissing, kan de verhuurder eisen dat de vertrekkende huurder nog gedurende zes maanden huur betaalt.

De ordonnantie voorziet in verschillende scenario’s:

• Ofwel wil slechts één huurder of slechts een deel van de huurders de huurwoning verlaten:
  • In dat geval dienen zij een opzegtermijn van twee maanden na te leven en dienen zij zowel de verhuurder als de andere medehuurders op de hoogte te brengen.
• Ofwel wil minstens de helft van de medehuurders de huurwoning verlaten:
  • In dat geval kan de verhuurder een einde maken aan de huurovereenkomst met een opzegtermijn van zes maanden en door middel van een aangetekende brief.
• Alle medehuurders maken op hetzelfde ogenblik een einde aan de huurovereenkomst:
  • In dat geval moet de opzegging worden ondertekend door elke medehuurder en moeten de voorwaarden worden nageleefd die gelden voor het type overeenkomst dat werd gesloten (hoofdverblijfplaats of gewone woninghuurovereenkomst).

De medehuurder die de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt, is verplicht om, vóór de vervaldag van zijn opzeggingstermijn, een plaatsvervangende medehuurder te vinden, volgens de regels bepaald in het medehuurpact. Indien er geen medehuurpact is, moet de uittredende medehuurder kunnen aantonen dat hij “een actieve en afdoende zoektocht om een nieuwe medehuurder te vinden” heeft ondernomen. De regels van het medehuurpact zijn tegenstelbaar aan de nieuwe medehuurder.

Hij of zij moet een bewijs van solvabiliteit overleggen waaruit blijkt dat hij of zij in staat is om zijn of haar deel van de huur te betalen en een wijziging van de oorspronkelijke huurovereenkomst ondertekenen.

De verhuurder en de uittredende medehuurders kunnen de door de uittredende medehuurder voorgestelde medehuurder weigeren op "gegronde en redelijke gronden".

Het decreet voorziet in verschillende scenario’s:

• Ofwel wil slechts één huurder of slechts een deel van de huurders de huurwoning verlaten: 
  • Zij dienen dan een opzegtermijn van drie maanden na te leven en zowel de verhuurder als de andere medehuurders op de hoogte te brengen.
• Ofwel wil minstens de helft van de medehuurders de huurwoning verlaten: 
  • In dat geval kan de verhuurder een einde maken aan de huurovereenkomst met een opzegtermijn van zes maanden en door middel van een aangetekende brief binnen de maand volgend op de betekening van de laatste uittreding van een medehuurder.

De vervanger van de medehuurder die de huurwoning verlaten heeft, neemt alle rechten en plichten van deze uittredende medehuurder over.

Bij aankomst van elke nieuwe medehuurder sluiten de partijen een bijlage bij de huurovereenkomst die door de nieuwe medehuurder moet worden geregistreerd.

Er wordt een bijlage bij de plaatsbeschrijving opgesteld voor de privatieve delen van de nieuwe medehuurder of uittredende medehuurder en de gemeenschappelijke delen.