Dit moet je weten over de woninghuurovereenkomst
Onderwerpen uit de vastgoedpraktijk
Aangemaakt op 21/12/2021
Laatste update 12/05/2022
Geldigheid
Voor welke huurovereenkomsten gelden de hierna volgende bepalingen?
Huurovereenkomsten m.b.t. hoofdverblijfplaatsen en huur van studentenhuisvesting.
Alle woninghuurovereenkomsten, met uitzondering van het toeristisch verblijf.
Alle woninghuurovereenkomsten: uitbreiding van het gemeen recht tot de woninghuurovereenkomsten voor roerende goederen (containers, joerts, hutten, caravans…).
Inwerkingtreding
Vanaf wanneer zijn de bepalingen van kracht?
In het ontwerp van decreet wordt een inwerkingtreding op 1 januari 2019 voorzien. Er is één uitzondering: de regeling rond de huurwaarborg. Deze zal in werking treden wanneer de Vlaamse Regering het besluit rond de huurwaarborglening goedkeurt. De bedoeling is dat dit besluit ook op 1 januari 2019 in werking treedt. Zolang dit besluit er niet is zal de oude regeling rond de waarborg uit de Federale woninghuurwet blijven gelden.
De nieuwe tekst is van kracht sinds 1 september 2018 en geldt voor alle huurovereenkomsten, met uitzondering van:
- Artikel 3 dat de inhoud van de schriftelijke overeenkomst bepaalt
- Artikel 17§2 betreffende de brandverzekering
- Artikel 55§6 betreffende de opzegging van huurovereenkomsten van korte duur
- Hoofdstuk IV betreffende de medehuurovereenkomst
- Hoofdstuk V betreffende de studentenwoning-huurovereenkomst
De ordonnantie geldt sinds 1 januari 2018 voor alle lopende overeenkomsten, met uitzondering van de volgende artikels:
- Artikel 217 met betrekking tot de precontractuele informatie
- Artikel 218 bepaalt de inhoud van de schriftelijke overeenkomst
- Artikel 222 geeft ter herinnering de nieuwe regels betreffende de elementaire vereisten op het vlak van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
- Hoofdstuk IV betreffende de medehuurovereenkomst
- Hoofdstuk V betreffende een studentenwoning-huurovereenkomst
Geschreven of mondeling?
Sinds 2007 moet de afsluiting van huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder en studentenverhuurovereenkomsten verplicht schriftelijk worden opgesteld, met enkele minimumvereisten. Aangezien het voor mondelinge overeenkomsten niet altijd evident is te bepalen wanneer ze zijn aangegaan, worden de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet voor mondelinge huurovereenkomsten onmiddellijk van toepassing.
Verplicht schriftelijk. Maar een mondelinge overeenkomst blijft geldig (waarbij elke partij aan de andere kan opleggen om de overeenkomst schriftelijk te maken).
Standaardmodellen voor alle types woninghuurovereenkomsten werden in het Belgisch Staatsblad op 6 augustus 2018 gepubliceerd (uitvoeringsbesluit van 12 juli 2018 aangaande een standaardmodel van huurovereenkomst met indicatieve waarde).
Verplicht schriftelijk. Maar een mondelinge overeenkomst blijft geldig (waarbij elke partij aan de andere kan opleggen om de overeenkomst schriftelijk te maken).
Standaardmodellen voor alle types woninghuurovereenkomsten werden in het Belgisch Staatsblad op 31 augustus 2018 gepubliceerd (uitvoeringsbesluit van 28 juni 2018 aangaande een standaardmodel van huurovereenkomst met indicatieve waarde).
Duurtijd?
De zogenaamde "3-6-9"-contracten? Er is heel wat veranderd...
Elke huurovereenkomst m.b.t. tot de hoofdverblijfplaats van de huurder wordt geacht te zijn aangegaan voor de duur van 9 jaar. Kortlopende huurovereenkomsten blijven echter behouden.
Als er niets verder wordt bepaald, bedraagt ze 9 jaar. Er is eveneens voorzien in een overeenkomst voor het leven en een overeenkomst van meer dan 9 jaar, alsook in de overeenkomst van korte duur, die zo vaak kan hernieuwd worden als gewenst, met een maximum van 3 jaar.
De huurovereenkomst naar gemeen recht wordt gesloten voor een overeen te komen termijn tussen de partijen.
Als er niets verder wordt bepaald, bedraagt ze 9 jaar. Er is eveneens voorzien in een overeenkomst voor het leven en een overeenkomst van meer dan 9 jaar, alsook in de overeenkomst van korte duur, die maximaal twee keer kan verlengd worden, met een maximum van 3 jaar.
De huurovereenkomst naar gemeen recht wordt gesloten voor een overeen te komen termijn tussen de partijen.
Inlichtingen
Welke informatie mag er gevraagd worden aan een kandidaat-huurder?
Een verhuurder mag aan een kandidaat-huurder alleen de documenten opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan z’n huurdersverplichtingen kan voldoen.
- de naam en voornaam van de kandidaat-huurders (telefoonnummer, e-mailadres, postadres of faxnummer);
- een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder
- elk document dat de identiteit van de huurder en zijn capaciteit om overeenkomsten aan te gaan kan bevestigen;
- het aantal personen van zijn gezin;
- het bedrag van de financiële middelen waarover de kandidaat-huurder beschikt of een raming ervan
- naam en voornaam van de kandidaat-huurders ;
- een communicatiemiddel met de kandidaat;
- het adres van de kandidaat;
- de geboortedatum en eventueel een bewijs van de capaciteit om overeenkomsten aan te gaan;
- de gezinssamenstelling;
- de burgerlijke staat van de kandidaat-huurder als hij gehuwd is of wettelijk samenwoont;
- het bedrag van de financiële middelen waarover de kandidaat-huurder beschikt;
- het bewijs van betaling van de laatste drie maanden huur.
Indexatie huurprijs
Wat zijn de regels rond de indexering van de huurprijs?
Als de huurovereenkomst schriftelijk is gesloten kan de huurprijs eenmaal per huurjaar aan de gezondheidsindex worden aangepast op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, tenzij die aanpassing uitdrukkelijk uitgesloten is. Deze indexatie wordt alleen gedaan als de belanghebbende partij daar schriftelijk om verzoekt. Ze kan tot drie maanden voorafgaand aan het verzoek worden aangepast.
Als de indexatie niet uitdrukkelijk is uitgesloten en als de overeenkomst schriftelijk werd gesloten, kan de indexering van de huur één keer per huurjaar worden toegepast, op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de formule: basishuur vermenigvuldigd met de nieuwe index en gedeeld door de aanvangsindex.
De indexatie wordt berekend volgens de formule basishuur vermenigvuldigd met de nieuwe index en gedeeld door de aanvangsindex. Maar de tekst corrigeert het vroegere artikel 1728 bis door te bepalen dat het wel degelijk de gezondheidsindex is die moet worden gebruikt (en niet de index der consumptieprijzen). Als het gaat om de huur als hoofdverblijfplaats, is indexatie slechts mogelijk als het om een geschreven overeenkomst gaat die bovendien geregistreerd werd.
Referentiehuurprijzen
Zijn er referentiehuurprijzen? Bestaat er een rooster of tabel voor?
Er bestaan in Vlaanderen geen referentiehuurprijzen.
Het besluit van 19 oktober 2017 voert een “Referentiehuurtabel” in (B.S. 6 november 2017 en erratum van 29 november 2017).
De tekst voorziet in de publicatie van een referentiehuurtabel, maar tot op vandaag werd er niets gepubliceerd. Op de site van het Waalse Gewest vind je echter wel een testreferentierooster.
Huurwaarborg
De huurwaarborg voor huurovereenkomsten die gelden als hoofdverblijfplaats, die maximaal kan worden gevraagd, wordt opgetrokken van twee naar drie maand huur.
De waarborg kan naar keuze van de huurder drie vormen aannemen: of een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder, of een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder, of een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Met het akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook geleverd worden door een borgstelling door een natuurlijke- of rechtspersoon.
Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, maar de verhuurder die in het bezit is van deze waarborg nalaat het op de geïndividualiseerde rekening te plaatsen, heeft de huurder het recht dit bedrag als huurgelden te beschouwen.
Woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden kunnen een renteloze anonieme huurwaarborglening aangaan.
De waarborg kan naar keuze van de huurder de vorm aannemen van een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder, een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, of een bankwaarborg ingevolge een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.
Bij de keuze voor de geïndividualiseerde rekening, mag de waarborg maximaal twee maand huur bedragen. Bij de keuze voor een bankwaarborg, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maand huur.
Identiek aan Brusselse wetgeving.
De waarborg kan naar keuze van de huurder de vorm aannemen van een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder, een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, of een bankwaarborg ingevolge een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.
Bij de keuze voor de geïndividualiseerde rekening, mag de waarborg maximaal twee maand huur bedragen. Bij de keuze voor een bankwaarborg, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maand huur.
Wat bij niet-registratie?
De verplichting van de registratie van de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving ligt bij de verhuurder. Kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie, zijn volledig voor hem.
Zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is na een termijn van twee maanden, is er voor de opzegging door de huurder geen opzeggingstermijn of vergoeding van toepassing.
De verplichting van de registratie van huurovereenkomst en plaatsbeschrijving ligt bij de verhuurder. Kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie, zijn volledig voor hem.
De huurder dient geen opzegtermijn na te leven, noch een schadevergoeding te betalen als de huurovereenkomst niet is geregistreerd op het ogenblik waarop hij de huur opzegt. Hij dient voortaan echter zijn verhuurder in gebreke te hebben gesteld voor registratie van de overeenkomst en deze vraag moet gedurende een maand zonder nuttig gevolg zijn gebleven.
De verplichting van de registratie van huurovereenkomst en plaatsbeschrijving ligt bij de verhuurder. Kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie, zijn volledig voor hem.
De opzegtermijn is identiek aan de Brusselse wetgeving, maar enkel voor de huurovereenkomsten van hoofdverblijfplaats.
Plaatsbeschrijving
Is een plaatsbeschrijving verplicht?
De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Die plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en wordt geregistreerd.
Als één van de partijen daarom verzoekt, wordt door de partijen ook op het einde van de huur een omstandige plaatsbeschrijving opgesteld, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening.
Als bij de aanvang van de huur geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs.
Deze is verplicht, moet gedetailleerd zijn en de kosten worden door beide partijen gelijk gedragen.
Dient opgesteld te worden binnen één maand nadat de huurder zijn intrek heeft genomen.
Een modeldocument, waarvan het gebruik niet verplicht is, werd in het BS op 31 augustus 2018 gepubliceerd.
Deze is verplicht, moet gedetailleerd zijn en de kosten worden door beide partijen gelijk gedragen.
Dient opgesteld te worden binnen één maand nadat de huurder zijn intrek heeft genomen.
Een modeldocument, waarvan het gebruik niet verplicht is, werd in het BS op 28 november 2017 gepubliceerd.
Verplichte bijlagen
De verplichting om een vulgariserende bijlage aan de huurovereenkomst te voegen, zoals momenteel geregeld in de Federale woninghuurwet wordt afgeschaft. De Vlaamse Regering zal wel een vulgariserende toelichting opstellen waarnaar verwezen wordt in de huurovereenkomst, maar die er niet in moet worden opgenomen.
Het BS van 8 juni 2018 publiceerde het uitvoeringsbesluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het opstellen van “een verklarende bijlage in toepassing van artikel 218, § 5 van de Brusselse Huisvestingscode”, die dus moet worden bijgevoegd en geregistreerd, samen met de ondertekende huurovereenkomsten.
Tot op vandaag werd er geen tekst gepubliceerd en wordt er alleen aangeraden om het decreet toe te voegen.