Bepalingen over de 4 O's (opzeg, overdracht, onderverhuur, overlijden)
Onderwerpen uit de vastgoedpraktijk
Aangemaakt op 21/12/2021
Laatste update 12/05/2022
Opzeggen (overeenkomsten van 9 jaar)
Hoe zeg je een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats op?
Overeenkomst beëindigd door de verhuurder:
- Hij kan deze ten allen tijde beëindigen mits een opzegtermijn van 6 maanden, als hij het goed persoonlijk en werkelijk wil betrekken of voor grondige renovatiewerken. Deze termijn geldt ook als hij opzegt zonder motivering. In dat geval is hij wel een vergoeding verschuldigd.
Overeenkomst beëindigd door de huurder:
- Op ieder tijdstip mits een opzegtermijn van 3 maanden.
In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzegtermijn aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan.
Overeenkomst beëindigd door de verhuurder:
- 6 maanden opzegtermijn op elk ogenblik voor persoonlijke bewoning
- 6 maanden aan het einde van een periode van drie jaar voor werken of zonder reden
Overeenkomst beëindigd door de huurder:
- 3 maanden op elk ogenblik met een schadevergoeding van 3, 2 of 1 maand huur als de overeenkomst wordt beëindigd in de loop van de eerste drie jaar
Overeenkomst beëindigd door de verhuurder:
- 6 maanden opzegtermijn op elk ogenblik voor persoonlijke bewoning
- 6 maanden aan het einde van een periode van drie jaar voor werken of zonder reden
Overeenkomst beëindigd door de huurder:
- 3 maanden op elk ogenblik met een schadevergoeding van 3, 2 of 1 maand huur als de overeenkomst wordt beëindigd in de loop van de eerste drie jaar
Opzeggen (korte duur)
Hoe zeg je een huurovereenkomst van korte duur voor een hoofdverblijfplaats op?
De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen mits een opzegtermijn van 3 maanden.
Vergoeding bij vervroegde beëindiging van kortlopende huur:
Nieuw in het ontwerp is de mogelijkheid voor de huurder om een kortlopende overeenkomst op elk ogenblik te kunnen opzeggen. Bovendien is de opzegvergoeding die de huurder bij een vervroegde opzeg moet betalen in vergelijking met een vervroegde opzegging van een huurovereenkomst van lange duur gehalveerd.
Als de huurder de huurovereenkomst vervroegd beëindigt, heeft de verhuurder recht op een vergoeding die gelijk is aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar, rekening houdend met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst.
Overeenkomst beëindigd door de verhuurder:
- 3 maanden opzegtermijn en betaling van een schadevergoeding van een maand huur na het eerste jaar van verhuring en uitsluitend met persoonlijke bewoning als reden.
Overeenkomst beëindigd door de huurder:
- 3 maanden opzegtermijn op elk ogenblik en betaling van een schadevergoeding van een maand huur.
Overeenkomst beëindigd door de verhuurder:
- 3 maanden opzegtermijn en betaling van een schadevergoeding van een maand huur na het eerste jaar van verhuring en uitsluitend met persoonlijke bewoning als reden.
Overeenkomst beëindigd door de huurder:
- 3 maanden opzegtermijn op elk ogenblik en betaling van een schadevergoeding van een maand huur.
Overdragen huurovereenkomst
Mag je als huurder een huurovereenkomst overdragen?
De overdracht van de huurovereenkomst is in principe verboden, behalve in geval van een schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder.
De overdracht van de huurovereenkomst is in principe verboden, behalve in geval van een schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder.
De overdracht van de huurovereenkomst is in principe verboden, behalve in geval van een schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder.
Onderverhuren
Is onderverhuring toegestaan?
Een huurder (natuurlijke persoon) die de gehuurde woning tot hoofdverblijfplaats neemt, mag het goed niet volledig onderverhuren. Met de instemming van de verhuurder mag de huurder een gedeelte van het goed onderverhuren op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft. De duur van de onderverhuring mag de resterende looptijd van de hoofdhuurovereenkomst niet overtreffen.
De huurder moet enkel een vergoeding betalen aan de onderhuurder wanneer hij de hoofdhuurovereenkomst opzegt tijdens de eerste drie jaren van de onderhuurovereenkomst. De onderhuurder heeft recht op een vergoeding die gelijk is aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de onderhuurovereenkomst een einde neemt gedurende respectievelijk het eerste, tweede of het derde jaar.
Als de huurder voor het verstrijken van de overeengekomen termijn de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet hij de onderhuurder een opzegtermijn van ten minste drie maanden geven.
Als de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet de huurder uiterlijk de vijftiende dag na ontvangst van de opzegging een afschrift daarvan aan de onderhuurder betekenen en hem te informeren dat de onderverhuring op dezelfde dag als de hoofdhuurovereenkomst beëindigd wordt.
Onderverhuring is verboden, tenzij met de schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder voor alle woninghuurovereenkomsten. Het voornemen om onder te verhuren wordt door middel van een aangetekende brief door de huurder aan de verhuurder betekend, minstens vijftien dagen vóór het afsluiten van de onderverhuring.
De huurder die het gehuurde goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag het goed niet volledig onderverhuren, maar slechts een gedeelte ervan en dit met de toestemming van de verhuurder. De duur van de onderverhuring mag niet langer zijn dan het gedeelte van de hoofdhuur dat nog niet verstreken is.
Wanneer de verhuurder een einde maakt aan de hoofdhuurovereenkomst, dan is de huurder verplicht om een kopie van de beëindiging aan de onderhuurder mee te delen, uiterlijk op de vijftiende dag na ontvangst van de beëindiging, waarbij hij vermeldt dat de onderverhuring eindigt op dezelfde datum als de hoofdhuurovereenkomst.
Indien de huurder bij een huurovereenkomst als hoofdverblijfplaats vroegtijdig een einde maakt aan de hoofdhuurovereenkomst, dan is hij verplicht om de onderhuurder een opzegtermijn van minstens drie maanden te verlenen, vergezeld van een kopie van de beëindiging die hij aan de verhuurder heeft bezorgd en dient hij aan de onderhuurder een schadevergoeding te betalen die overeenstemt met drie maanden huur.
Onderverhuring is verboden, tenzij met de schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder voor alle woninghuurovereenkomsten.
De huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag dit goed niet volledig of gedeeltelijk onderverhuren om als hoofdverblijfplaats te dienen voor de onderhuurder.
Wanneer de verhuurder een einde maakt aan de hoofdhuurovereenkomst, dan is de huurder verplicht om een kopie van de beëindiging aan de onderhuurder mee te delen door middel van een aangetekende brief, uiterlijk op de vijftiende dag na ontvangst van de beëindiging, waarbij hij vermeldt dat de onderverhuring eindigt op dezelfde datum als de hoofdhuurovereenkomst.
Indien de huurder vroegtijdig een einde maakt aan de hoofdhuurovereenkomst, dan is hij verplicht om de onderhuurder binnen acht dagen nadat hij de beëindiging aan de verhuurder heeft meegedeeld, een opzegtermijn van minstens drie maanden te verlenen door middel van een aangetekende brief, vergezeld van een kopie van de beëindiging die hij aan de verhuurder heeft bezorgd en dient hij aan de onderhuurder een schadevergoeding te betalen die overeenstemt met drie maanden huur.
Overlijden
Wat als de huurder overlijdt?
In geval van overlijden van de laatste huurder wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen van de huurder binnen die termijn hebben verklaard de huurovereenkomst te zullen voortzetten. Wanneer de huurovereenkomst van rechtswege wordt beëindigd, is aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd van één maand huur.
Bij studentenverhuur, wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden door het overlijden van de huurder op de eerste dag van de maand die volgt op het overlijden.
De verhuurder mag de huurovereenkomst beschouwen als van rechtswege ontbonden bij overlijden van de huurder indien de volgende 2 voorwaarden vervuld zijn:
- De woning blijft onbewoond na het overlijden
- De huur en/of de kosten werden niet betaald gedurende meer dan twee maanden
Als de verhuurder de huurwaarborg wil recupereren, dan dient hij een eenzijdig verzoekschrift in te dienen bij de bevoegde vrederechter.
Ofwel blijft het goed onbewoond na het overlijden en onbemeubeld: de overeenkomst wordt van rechtswege ontbonden binnen drie maanden na het overlijden van de huurder
Ofwel blijft het goed onbewoond na het overlijden, maar wel bemeubeld: in dat geval zal de overeenkomst van rechtswege ontbonden zijn zodra een gerechtsdeurwaarder een inventaris heeft opgemaakt van de goederen die aanwezig zijn in de woning. De verhuurder gaat ermee om als een goede huisvader (verwijdering uit de woning, bewaring in een meubelopslagplaats, verkoop enz.) op kosten van de rechthebbenden die vooraf in gebreke werden gesteld.
Personen die op de datum van overlijden sinds meer dan 6 maanden gedomicilieerd waren in de woning kunnen binnen een maand na het overlijden vragen om de huurovereenkomst over te nemen tegen dezelfde voorwaarden als deze die bestonden vóór het overlijden van de huurder.