Vergelijking Woninghuurwetgeving Gewesten

Dit moet je weten over de woninghuurovereenkomst

Geldigheid

Voor welke huurovereenkomsten gelden de hierna volgende bepalingen?

Huurovereenkomsten m.b.t. hoofdverblijfplaatsen en huur van studentenhuisvesting.

Alle woninghuurovereenkomsten, met uitzondering van het toeristisch verblijf.

Alle woninghuurovereenkomsten: uitbreiding van het gemeen recht tot de woninghuurovereenkomsten voor roerende goederen (containers, joerts, hutten, caravans…).

                                               

Inwerkingtreding

Vanaf wanneer zijn de bepalingen van kracht?

In het ontwerp van decreet wordt een inwerkingtreding op 1 januari 2019 voorzien. Er is één uitzondering: de regeling rond de huurwaarborg. Deze zal in werking treden wanneer de Vlaamse Regering het besluit rond de huurwaarborglening goedkeurt. De bedoeling is dat dit besluit ook op 1 januari 2019 in werking treedt. Zolang dit besluit er niet is zal de oude regeling rond de waarborg uit de Federale woninghuurwet blijven gelden.

De ordonnantie geldt sinds 1 januari 2018 voor alle lopende overeenkomsten, met uitzondering van de volgende artikels:

  • Artikel 217 met betrekking tot de precontractuele informatie
  • Artikel 218 bepaalt de inhoud van de schriftelijke overeenkomst
  • Artikel 222 geeft ter herinnering de nieuwe regels betreffende de elementaire vereisten op het vlak van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
  • Hoofdstuk IV betreffende de medehuurovereenkomst
  • Hoofdstuk V betreffende een studentenwoning-huurovereenkomst

        De nieuwe tekst is van kracht sinds 1 september 2018 en geldt voor alle huurovereenkomsten, met uitzondering van:

        • Artikel 3 dat de inhoud van de schriftelijke overeenkomst bepaalt
        • Artikel 17§2 betreffende de brandverzekering
        • Artikel 55§6 betreffende de opzegging van huurovereenkomsten van korte duur
        • Hoofdstuk IV betreffende de medehuurovereenkomst
        • Hoofdstuk V betreffende de studentenwoning-huurovereenkomst

           

          Geschreven of mondeling?

          Sinds 2007 moet de afsluiting van huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder en studentenverhuurovereenkomsten verplicht schriftelijk worden opgesteld, met enkele minimumvereisten. Aangezien het voor mondelinge overeenkomsten niet altijd evident is te bepalen wanneer ze zijn aangegaan, worden de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet voor mondelinge huurovereenkomsten onmiddellijk van toepassing.

          Verplicht schriftelijk. Maar een mondelinge overeenkomst blijft geldig (waarbij elke partij aan de andere kan opleggen om de overeenkomst schriftelijk te maken).

          Standaardmodellen voor alle types woninghuurovereenkomsten werden in het Belgisch Staatsblad op 6 augustus 2018 gepubliceerd (uitvoeringsbesluit van 12 juli 2018 aangaande een standaardmodel van huurovereenkomst met indicatieve waarde).

          Verplicht schriftelijk. Maar een mondelinge overeenkomst blijft geldig (waarbij elke partij aan de andere kan opleggen om de overeenkomst schriftelijk te maken).

          Standaardmodellen voor alle types woninghuurovereenkomsten werden in het Belgisch Staatsblad op 31 augustus 2018 gepubliceerd (uitvoeringsbesluit van 28 juni 2018 aangaande een standaardmodel van huurovereenkomst met indicatieve waarde).

           

          Duurtijd?

          De zogenaamde "3-6-9"-contracten? Er is heel wat veranderd... 

          Elke huurovereenkomst m.b.t. tot de hoofdverblijfplaats van de huurder wordt geacht te zijn aangegaan voor de duur van 9 jaar. Kortlopende huurovereenkomsten blijven echter behouden.

          Als er niets verder wordt bepaald, bedraagt ze 9 jaar. Er is eveneens voorzien in een overeenkomst voor het leven en een overeenkomst van meer dan 9 jaar, alsook in de overeenkomst van korte duur, die zo vaak kan hernieuwd worden als gewenst, met een maximum van 3 jaar.

          De huurovereenkomst naar gemeen recht wordt gesloten voor een overeen te komen termijn tussen de partijen.

          Als er niets verder wordt bepaald, bedraagt ze 9 jaar. Er is eveneens voorzien in een overeenkomst voor het leven en een overeenkomst van meer dan 9 jaar, alsook in de overeenkomst van korte duur, die maximaal twee keer kan verlengd worden, met een maximum van 3 jaar.

          De huurovereenkomst naar gemeen recht wordt gesloten voor een overeen te komen termijn tussen de partijen.

           

          Inlichtingen

          Welke informatie mag er gevraagd worden aan een kandidaat-huurder?

          Een verhuurder mag aan een kandidaat-huurder alleen de documenten opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan z’n huurdersverplichtingen kan voldoen.

          • de naam en voornaam van de kandidaat-huurders (telefoonnummer, e-mailadres, postadres of faxnummer);
          • een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder
          • elk document dat de identiteit van de huurder en zijn capaciteit om overeenkomsten aan te gaan kan bevestigen;
          • het aantal personen van zijn gezin;
          • het bedrag van de financiële middelen waarover de kandidaat-huurder beschikt of een raming ervan
          • naam en voornaam van de kandidaat-huurders ;
          • een communicatiemiddel met de kandidaat;
          • het adres van de kandidaat;
          • de geboortedatum en eventueel een bewijs van de capaciteit om overeenkomsten aan te gaan;
          • de gezinssamenstelling;
          • de burgerlijke staat van de kandidaat-huurder als hij gehuwd is of wettelijk samenwoont;
          • het bedrag van de financiële middelen waarover de kandidaat-huurder beschikt;
          • het bewijs van betaling van de laatste drie maanden huur.

          Wil je op zeker spelen? Gebruik dan onze inlichtingenfiche kandidaat-huurder.

          Indexatie huurprijs?

          Wat zijn de regels rond de indexering van de huurprijs?

          Als de huurovereenkomst schriftelijk is gesloten kan de huurprijs eenmaal per huurjaar aan de gezondheidsindex worden aangepast op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, tenzij die aanpassing uitdrukkelijk uitgesloten is. Deze indexatie wordt alleen gedaan als de belanghebbende partij daar schriftelijk om verzoekt. Ze kan tot drie maanden voorafgaand aan het verzoek worden aangepast.

          De huurprijs bij opeenvolgende contracten van korte duur kan niet worden verhoogd, tenzij door indexatie of na energiezuinige werken.

          Als de indexatie niet uitdrukkelijk is uitgesloten en als de overeenkomst schriftelijk werd gesloten, kan de indexering van de huur één keer per huurjaar worden toegepast, op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de formule: basishuur vermenigvuldigd met de nieuwe index en gedeeld door de aanvangsindex.  

          De indexatie wordt berekend volgens de formule basishuur vermenigvuldigd met de nieuwe index en gedeeld door de aanvangsindex. Maar de tekst corrigeert het vroegere artikel 1728 bis door te bepalen dat het wel degelijk de gezondheidsindex is die moet worden gebruikt (en niet de index der consumptieprijzen). Als het gaat om de huur als hoofdverblijfplaats, is indexatie slechts mogelijk als het om een geschreven overeenkomst gaat die bovendien geregistreerd werd.

           

          Referentiehuurprijzen

          Zijn er referentiehuurprijzen? Bestaat er een rooster of tabel voor?

          Er bestaan in Vlaanderen geen referentiehuurprijzen.

          Het besluit van 19 oktober 2017 voert een “Referentiehuurtabel” in (B.S. 6 november 2017 en erratum van 29 november 2017).

          De tekst voorziet in de publicatie van een referentiehuurtabel, maar tot op vandaag werd er niets gepubliceerd. Op de site van het Waalse Gewest vind je echter wel een testreferentierooster.

           

          Huurwaarborg

          De huurwaarborg voor huurovereenkomsten die gelden als hoofdverblijfplaats, die maximaal kan worden gevraagd, wordt opgetrokken van twee naar drie maand huur.

          De waarborg kan naar keuze van de huurder drie vormen aannemen: of een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder, of een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder, of een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Met het akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook geleverd worden door een borgstelling door een natuurlijke- of rechtspersoon.

          Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, maar de verhuurder die in het bezit is van deze waarborg nalaat het op de geïndividualiseerde rekening te plaatsen, heeft de huurder het recht dit bedrag als huurgelden te beschouwen.

          Wanneer de huurder kiest voor een zakelijke zekerheidstelling wordt bepaald dat de rente toekomt aan de huurder en dat de verhuurder een voorrecht verwerft op de zakelijke zekerheidstelling voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet-nakomen van de verplichtingen van de huurder.

          De Vlaamse Regering zal in een besluit regels vaststellen waardoor woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden een renteloze anonieme huurwaarborglening zullen kunnen aangaan.

          De waarborg kan naar keuze van de huurder de vorm aannemen van een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder, een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, of een bankwaarborg ingevolge een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.

          Bij de keuze voor de geïndividualiseerde rekening, mag de waarborg maximaal twee maand huur bedragen. Bij de keuze voor een bankwaarborg, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maand huur.

          Identiek aan Brusselse wetgeving.

           

          Wat bij niet-registratie?

          De verplichting van de registratie van de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving ligt bij de verhuurder. Kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie, zijn volledig voor hem.

          Zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is na een termijn van twee maanden, is er voor de opzegging door de huurder geen opzeggingstermijn of vergoeding van toepassing.

          De verplichting van de registratie van huurovereenkomst en plaatsbeschrijving ligt bij de verhuurder. Kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie, zijn volledig voor hem.

          De huurder dient geen opzegtermijn na te leven, noch een schadevergoeding te betalen als de huurovereenkomst niet is geregistreerd op het ogenblik waarop hij de huur opzegt. Hij dient voortaan echter zijn verhuurder in gebreke te hebben gesteld voor registratie van de overeenkomst en deze vraag moet gedurende een maand zonder nuttig gevolg zijn gebleven.

          De verplichting van de registratie van huurovereenkomst en plaatsbeschrijving ligt bij de verhuurder. Kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie, zijn volledig voor hem.

          De opzegtermijn is identiek aan de Brusselse wetgeving, maar enkel voor de huurovereenkomsten van hoofdverblijfplaats.

           

          Plaatsbeschrijving

          Is een plaatsbeschrijving verplicht?

          De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Die plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en wordt geregistreerd.

          Als één van de partijen daarom verzoekt, wordt door de partijen ook op het einde van de huur een omstandige plaatsbeschrijving opgesteld, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening.

          Als bij de aanvang van de huur geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs.

          Deze is verplicht, moet gedetailleerd zijn en de kosten worden door beide partijen gelijk gedragen.

          Dient opgesteld te worden binnen één maand nadat de huurder zijn intrek heeft genomen.

          Een modeldocument, waarvan het gebruik niet verplicht is, werd in het BS op 31 augustus 2018 gepubliceerd.

          Deze is verplicht, moet gedetailleerd zijn en de kosten worden door beide partijen gelijk gedragen.

          Dient opgesteld te worden binnen één maand nadat de huurder zijn intrek heeft genomen.

          Een modeldocument, waarvan het gebruik niet verplicht is, werd in het BS op 28 november 2017 gepubliceerd.

           

          Verplichte bijlagen

          De verplichting om een vulgariserende bijlage aan de huurovereenkomst te voegen, zoals momenteel geregeld in de Federale woninghuurwet wordt afgeschaft. De Vlaamse Regering zal wel een vulgariserende toelichting opstellen waarnaar verwezen wordt in de huurovereenkomst, maar die er niet in moet worden opgenomen.

          Het BS van 8 juni 2018 publiceerde het uitvoeringsbesluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het opstellen van “een verklarende bijlage in toepassing van artikel 218, § 5 van de Brusselse Huisvestingscode”, die dus moet worden bijgevoegd en geregistreerd, samen met de ondertekende huurovereenkomsten.

          Tot op vandaag werd er geen tekst gepubliceerd en wordt er alleen aangeraden om het decreet toe te voegen.

           

          Vereisten voor de woning, verplichtingen voor de verhuurder

          Het conformiteitsattest is niet algemeen verplicht. Het verhuurde pand moet voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De aanwezigheid van een conformiteitsattest als geldt als vermoeden van de naleving aan deze verplichting.

          Wanneer de verhuurder de huur opzegt wegens grondige renovatiewerken moet hij na de beëindiging van de werken wel een conformiteitsattest aanvragen. Een conformiteitsattest moet ook verplicht worden aangevraagd wanneer tijdens een renovatiehuurovereenkomst het gehuurde goed veiligheids- of gezondheidsrisico’s heeft die in overeenstemming worden gebracht met de vereisten.

          De verhuurder moet het verhuurde goed overhandigen en onderhouden in een toestand die overeenstemt met de bepalingen van artikel 4 van de Huisvestingscode, dat wil zeggen dat het moet beantwoorden aan de elementaire vereisten rond veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

          Deze normen worden nageleefd als de woning voldoet aan de volgende vereisten:

          1. de verplichte elementaire veiligheid, die minimale normen omvat met betrekking tot de stabiliteit van het gebouw, de elektriciteit, het gas en de verwarming;
          2. de verplichte elementaire gezondheid, die minimale normen omvat met betrekking tot de vochtigheid, de giftigheid van de materialen, de parasieten, de verlichting, de verluchting, de riolering, alsook de vorm van het gebouw inzake minimale oppervlakte, hoogte van de vertrekken en toegang tot de woning;
          3. de verplichte elementaire uitrusting, die minimale normen omvat met betrekking tot het koud water, het warm water, de sanitaire installaties, de elektrische installatie, de verwarming, alsook de vereiste vooruitrusting waarop uitrustingen aangesloten kunnen worden om te koken.

          Dit alles zonder afbreuk te doen aan de normen inzake brandveiligheid en aan de akoestische normen die door andere reglementeringen worden opgelegd.

          De verhuurde woning moet voldoen aan de eisen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid omschreven in artikel 3 tot 4bis van het Waalse Wetboek van Huisvesting en Duurzaam Wonen

          Het Waalse Wetboek van Huisvesting en Duurzaam Wonen bepaalt de minimumcriteria voor de gezondheid in woningen, met betrekking tot:

          1. de stabiliteit;
          2. de dichtheid voor wind en water;
          3. de elektriciteits- en gasinstallaties;
          4. de ventilatie;
          5. de natuurlijke verlichting;
          6. de sanitaire uitrusting en de verwarmingsinstallatie;
          7. de structuur en afmetingen van de woning, onder andere in verhouding tot de samenstelling van het gezin dat er woont;
          8. de doorgangen op het gelijkvloers en de trappen.

           

          Studentenhuur

          Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de bewoner een student moet zijn. Als student wordt gezien iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt. Wanneer de student zijn hoofdverblijfplaats in het studentenverblijf vestigt (mits toestemming van de verhuurder), dan zijn de bepalingen rond huurovereenkomsten met betrekking tot hoofdverblijfplaatsen van toepassing.

          Wat de onderhouds- en herstellingsplicht bij studentenhuur betreft wordt uitdrukkelijk voorzien dat de Vlaamse Regering een specifieke lijst van kleine herstellingen voor studentenhuisvesting zal opstellen.

          Er wordt bepaald dat de huurprijs die in de huurovereenkomst wordt overeengekomen ook alle kosten en lasten moet bevatten, uitgezonderd water, energie en telecommunicatie en de belasting op tweede verblijven. Hierdoor kunnen studenten een objectieve vergelijking tussen de verschillende verhuurders maken.

          Er komt voor studentenverhuur een verbod op een stilzwijgende verlenging. De huurovereenkomst moet niet uitdrukkelijk opgezegd worden door de verhuurder of door de student.

          Er worden drie beëindigingsgronden ingeschreven die specifiek zijn voor studentenhuur. De student kan de huurovereenkomst beëindigen voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. In dat geval is een opzegvergoeding verschuldigd van twee maanden huur als de huurovereenkomst wordt beëindigd minder dan drie maanden voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Bij de beëindiging van zijn studies en bij het overlijden van één van de ouders of een andere persoon die instaat voor het onderhoud van de student bedraagt de opzegtermijn twee maanden en neemt hij aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan. De student moet in de deze laatste twee gevallen geen opzegvergoeding betalen. 

          De overdracht van de huurovereenkomst en onderverhuring bij studentenverhuur zijn principieel verboden, behalve met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Er is wel een uitzondering wanneer de student deelneemt aan een uitwisselingsprogramma of een stage moet volbrengen. Hij heeft dan het recht om de huurovereenkomst over te dragen of het goed onder te verhuren aan een andere student. De verhuurder kan zich daartegen niet verzetten, tenzij hij gegronde redenen aanvoert (bv. de solvabiliteit van de overnemer).

          De student dient zijn hoedanigheid van student te bewijzen met een bewijs van inschrijving in een onderwijsinstelling.

          De duur van de huurovereenkomst is maximaal één jaar.

          De verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen op haar einddatum, mits een opzeggingstermijn van drie maanden. Gebeurt dit niet, dan wordt de overeenkomst met een jaar verlengd.

          De student kan de overeenkomst op elk ogenblik opzeggen mits een opzeggingstermijn van 2 maanden na te leven.

          Huurovereenkomsten die voor een duur korter dan of gelijk aan drie maanden gesloten worden, kunnen niet vroegtijdig opgezegd worden.

          De huurder kan de huurovereenkomst vroegtijdig opzeggen, tot één maand vóór hij in het gehuurde intrekt, als hij gegronde redenen inroept.

          De partijen kunnen de herziening van de huurprijs op het einde van elke driejarige periode aanvragen, volgens de voorwaarden bedoeld in artikel 240 § 4.

          De Brusselse wetgever voorziet ook in de toekenning van een specifiek label voor de studentenhuurovereenkomst.

          De Regering bepaalt de vereisten waaraan deze goederen, de verhuurders of de studenten moeten voldoen om zich een dergelijk label te laten toekennen. Het betreft onder andere kwaliteitsnormen of zelfs eventuele stimuli die het mogelijk moeten maken om voorbeeldige studentenwoningen op de huurmarkt te brengen.

          De student dient zijn hoedanigheid van student te bewijzen met een bewijs van inschrijving in een onderwijsinstelling.

          De duur van de huurovereenkomst is maximaal één jaar.

          Bij het verstrijken van de huurovereenkomst kan elke partij ze beëindigen met een opzegtermijn van één maand. Gebeurt dit niet, dan wordt de overeenkomst met een jaar verlengd.

          De student kan de overeenkomst op elk ogenblik opzeggen mits:

          • een opzegtermijn van 2 maanden
          • die dient te worden gegeven vóór de 15e maart van het lopende jaar
          • en betaling van een schadevergoeding die overeenstemt met drie maanden huur

          Deze schadevergoeding is niet verschuldigd indien:

          • de student kan bewijzen dat zijn inschrijvingsaanvraag werd geweigerd, onontvankelijk was of dat hij zijn studie heeft stopgezet
          • de verhuurder schriftelijk akkoord gaat met een overdracht van de huurovereenkomst en met de door de student voorgestelde vervanger, indien de student of de kandidaat-huurder indien deze geen student is, zijn huurovereenkomst uiterlijk op de laatste dag van de opzegperiode overdraagt
          • een van de ouders of een andere verantwoordelijke van de student overlijdt.

          Het decreet voorziet ook in de mogelijkheid voor de student om zijn huurovereenkomst over te dragen indien hij zijn studie moet voortzetten op een plaats die ver verwijderd is van zijn gewone studieplaats, voor een periode van meer dan een maand. Het betreft meer bepaald een vertrek naar het buitenland of naar een andere instelling voor secundair of hoger onderwijs in het kader van Erasmus of gelijkaardige programma’s, stages, …

          Het decreet voorziet ook in het oprichten van een label voor “kwaliteitsvolle studentenhuisvesting”.

          De memorie van toelichting bepaalt dat het onder andere gaat om “te bereiken kwaliteitsnormen of zelfs eventuele stimuli die het mogelijk moeten maken om voorbeeldige studentenwoningen op de huurmarkt te brengen”.

           

          Bepalingen over de 4 O's (opzeg, overdracht, onderverhuur, overlijden)

          Hoe zeg je een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats op?

          Overeenkomst beëindigd door de verhuurder:

          • Hij kan deze ten allen tijde beëindigen mits een opzegtermijn van 6 maanden, als hij het goed persoonlijk en werkelijk wil betrekken of voor grondige renovatiewerken. Deze termijn geldt ook als hij opzegt zonder motivering. In dat geval is hij wel een vergoeding verschuldigd.

          Overeenkomst beëindigd door de huurder:

          • Op ieder tijdstip mits een opzegtermijn van 3 maanden.

          In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzegtermijn aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan.

          Overeenkomst beëindigd door de verhuurder:

          • 6 maanden opzegtermijn op elk ogenblik voor persoonlijke bewoning
          • 6 maanden aan het einde van een periode van drie jaar voor werken of zonder reden

          Overeenkomst beëindigd door de huurder:

          • 3 maanden op elk ogenblik met een schadevergoeding van 3, 2 of 1 maand huur als de overeenkomst wordt beëindigd in de loop van de eerste drie jaar

          Overeenkomst beëindigd door de verhuurder:

          • 6 maanden opzegtermijn op elk ogenblik voor persoonlijke bewoning
          • 6 maanden aan het einde van een periode van drie jaar voor werken of zonder reden

          Overeenkomst beëindigd door de huurder:

          • 3 maanden op elk ogenblik met een schadevergoeding van 3, 2 of 1 maand huur als de overeenkomst wordt beëindigd in de loop van de eerste drie jaar

          Hoe zeg je een huurovereenkomst van korte duur voor een hoofdverblijfplaats op?

          De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen mits een opzegtermijn van 3 maanden.

          Vergoeding bij vervroegde beëindiging van kortlopende huur:

          Nieuw in het ontwerp is de mogelijkheid voor de huurder om een kortlopende overeenkomst op elk ogenblik te kunnen opzeggen. Bovendien is de opzegvergoeding die de huurder bij een vervroegde opzeg moet betalen in vergelijking met een vervroegde opzegging van een huurovereenkomst van lange duur gehalveerd.

          Als de huurder de huurovereenkomst vervroegd beëindigt, heeft de verhuurder recht op een vergoeding die gelijk is aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar, rekening houdend met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst.

          Overeenkomst beëindigd door de verhuurder:

          • 3 maanden opzegtermijn en betaling van een schadevergoeding van een maand huur na het eerste jaar van verhuring en uitsluitend met persoonlijke bewoning als reden.

          Overeenkomst beëindigd door de huurder:

          3 maanden opzegtermijn op elk ogenblik en betaling van een schadevergoeding van een maand huur.

          Overeenkomst beëindigd door de verhuurder:

          • 3 maanden opzegtermijn en betaling van een schadevergoeding van een maand huur na het eerste jaar van verhuring en uitsluitend met persoonlijke bewoning als reden.

          Overeenkomst beëindigd door de huurder:

          3 maanden opzegtermijn op elk ogenblik en betaling van een schadevergoeding van een maand huur.

          Mag je als huurder een huurovereenkomst overdragen?

          De overdracht van de huurovereenkomst is in principe verboden, behalve in geval van een schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder.

          De ordonnantie herinnert er om te beginnen aan dat overdracht van de huurovereenkomst verboden is, tenzij met schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder, en dat bij een toestemming de overdrager van elke toekomstige verplichting vrijgesteld is, behoudens andersluidende overeenkomst die is opgenomen in de overdrachtsovereenkomst van de huurovereenkomst.

          Artikel 230§2 beschrijft vervolgens de procedure die dient nageleefd te worden bij overdracht :

          • Het ontwerp van overdracht wordt per aangetekende brief door de huurder aan de verhuurder meegedeeld. Deze omvat alle identificatiegegevens van de overnemer.
          • De verhuurder deelt zijn akkoord of zijn weigering voor de overdracht binnen de dertig dagen volgend op de ontvangst van het ontwerp mee. Na het verstrijken van deze termijn, wordt de overdracht geacht te zijn geweigerd.
          • Voorafgaand aan de overdracht, moet de overdrager aan de overnemer een kopie van de huurovereenkomst en van de plaatsbeschrijving bij intrede bezorgen
          • Een tussentijdse plaatsbeschrijving bij uittrede wordt opgesteld vóór de uittrede van de overdragende huurder, waarbij de kosten worden gedeeld door de drie partijen.

          De plaatsbeschrijving bij uittrede geldt, samen met de initiële plaatsbeschrijving, als plaatsbeschrijving bij intrede ten aanzien van de overnemende huurder

          Net zoals in Brussel bepaalt het decreet dat de overdracht van de huurovereenkomst verboden is, tenzij met schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder, en dat bij een toestemming de overdrager van elke toekomstige verplichting vrijgesteld is, behoudens andersluidende overeenkomst die is opgenomen in de overdrachtsovereenkomst van de huurovereenkomst.

          Hierbij dient te worden opgemerkt dat het stelsel dat vroeger alleen gold voor de huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats nu van toepassing is op alle woninghuurovereenkomsten.

          Is onderverhuring toegestaan?

          Een huurder (natuurlijke persoon) die de gehuurde woning tot hoofdverblijfplaats neemt, mag het goed niet volledig onderverhuren. Met de instemming van de verhuurder mag de huurder een gedeelte van het goed onderverhuren op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft. De duur van de onderverhuring mag de resterende looptijd van de hoofdhuurovereenkomst niet overtreffen.

          De huurder moet enkel een vergoeding betalen aan de onderhuurder wanneer hij de hoofdhuurovereenkomst opzegt tijdens de eerste drie jaren van de onderhuurovereenkomst. De onderhuurder heeft recht op een vergoeding die gelijk is aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de onderhuurovereenkomst een einde neemt gedurende respectievelijk het eerste, tweede of het derde jaar.

          Als de huurder voor het verstrijken van de overeengekomen termijn de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet hij de onderhuurder een opzegtermijn van ten minste drie maanden geven.

          Als de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet de huurder uiterlijk de vijftiende dag na ontvangst van de opzegging een afschrift daarvan aan de onderhuurder betekenen en hem te informeren dat de onderverhuring op dezelfde dag als de hoofdhuurovereenkomst beëindigd wordt.

          Onderverhuring is verboden, tenzij met de schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder voor alle woninghuurovereenkomsten. Het voornemen om onder te verhuren wordt door middel van een aangetekende brief door de huurder aan de verhuurder betekend, minstens vijftien dagen vóór het afsluiten van de onderverhuring.

          De huurder die het gehuurde goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag het goed niet volledig onderverhuren, maar slechts een gedeelte ervan en dit met de toestemming van de verhuurder. De duur van de onderverhuring mag niet langer zijn dan het gedeelte van de hoofdhuur dat nog niet verstreken is.

          Wanneer de verhuurder een einde maakt aan de hoofdhuurovereenkomst, dan is de huurder verplicht om een kopie van de beëindiging aan de onderhuurder mee te delen, uiterlijk op de vijftiende dag na ontvangst van de beëindiging, waarbij hij vermeldt dat de onderverhuring eindigt op dezelfde datum als de hoofdhuurovereenkomst.

          Indien de huurder bij een huurovereenkomst als hoofdverblijfplaats vroegtijdig een einde maakt aan de hoofdhuurovereenkomst, dan is hij verplicht om de onderhuurder een opzegtermijn van minstens drie maanden te verlenen, vergezeld van een kopie van de beëindiging die hij aan de verhuurder heeft bezorgd en dient hij aan de onderhuurder een schadevergoeding te betalen die overeenstemt met drie maanden huur.

          Onderverhuring is verboden, tenzij met de schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder voor alle woninghuurovereenkomsten.

          De huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag dit goed niet volledig of gedeeltelijk onderverhuren om als hoofdverblijfplaats te dienen voor de onderhuurder.

          Wanneer de verhuurder een einde maakt aan de hoofdhuurovereenkomst, dan is de huurder verplicht om een kopie van de beëindiging aan de onderhuurder mee te delen door middel van een aangetekende brief, uiterlijk op de vijftiende dag na ontvangst van de beëindiging, waarbij hij vermeldt dat de onderverhuring eindigt op dezelfde datum als de hoofdhuurovereenkomst.

          Indien de huurder vroegtijdig een einde maakt aan de hoofdhuurovereenkomst, dan is hij verplicht om de onderhuurder binnen acht dagen nadat hij de beëindiging aan de verhuurder heeft meegedeeld, een opzegtermijn van minstens drie maanden te verlenen door middel van een aangetekende brief, vergezeld van een kopie van de beëindiging die hij aan de verhuurder heeft bezorgd en dient hij aan de onderhuurder een schadevergoeding te betalen die overeenstemt met drie maanden huur.

          Wat als de huurder overlijdt?

          In geval van overlijden van de laatste huurder wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen van de huurder binnen die termijn hebben verklaard de huurovereenkomst te zullen voortzetten. Wanneer de huurovereenkomst van rechtswege wordt beëindigd, is aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd van één maand huur.

          Bij studentenverhuur, wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden door het overlijden van de huurder op de eerste dag van de maand die volgt op het overlijden.    

          De verhuurder mag de huurovereenkomst beschouwen als van rechtswege ontbonden bij overlijden van de huurder indien de volgende 2 voorwaarden vervuld zijn:

          • De woning blijft onbewoond na het overlijden
          • De huur en/of de kosten werden niet betaald gedurende meer dan twee maanden

          Als de verhuurder de huurwaarborg wil recupereren, dan dient hij een eenzijdig verzoekschrift in te dienen bij de bevoegde vrederechter.

          Ofwel blijft het goed onbewoond na het overlijden en onbemeubeld: de overeenkomst wordt van rechtswege ontbonden binnen drie maanden na het overlijden van de huurder

          Ofwel blijft het goed onbewoond na het overlijden, maar wel bemeubeld: in dat geval zal de overeenkomst van rechtswege ontbonden zijn zodra een gerechtsdeurwaarder een inventaris heeft opgemaakt van de goederen die aanwezig zijn in de woning. De verhuurder gaat ermee om als een goede huisvader (verwijdering uit de woning, bewaring in een meubelopslagplaats, verkoop enz.) op kosten van de rechthebbenden die vooraf in gebreke werden gesteld.

          Personen die op de datum van overlijden sinds meer dan 6 maanden gedomicilieerd waren in de woning kunnen binnen een maand na het overlijden vragen om de huurovereenkomst over te nemen tegen dezelfde voorwaarden als deze die bestonden vóór het overlijden van de huurder.

           

          Medehuur

          Verplichtingen van de partijen:

          De huurders zijn tegenover de verhuurder hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor de uitvoering van de verplichtingen van de overeenkomst, met dien verstande dat een huurder niet gehouden is voor verplichtingen die zijn ontstaan voor hij huurder werd. De huurders oefenen samen de rechten uit die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

          De partijen bepalen vrij de duur van de medehuurovereenkomst, waarbij zij uiteraard de duur moeten naleven die is opgelegd voor de huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats, indien deze van toepassing is.

          De medehuurders zijn solidair aansprakelijk ten opzichte van de verhuurder voor de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien.

          De medehuurder die de woning in de loop van de huurovereenkomst verlaat, binnen de voorwaarden die in het volgende punt staan vermeld, is in principe niet langer solidair aansprakelijk voor de huurovereenkomst.

          Maar een nieuwe medehuurder moet dan zijn plaats hebben ingenomen of hij moet het bewijs leveren dat hij actief en voldoende naar een nieuwe medehuurder heeft gezocht.

          Is dit niet het geval, dan blijft hij samen met de andere medehuurders solidair aansprakelijk, maar slechts gedurende een maximumperiode van 6 maanden na de datum waarop zijn opzegtermijn verstreken is.

          De medehuurders stellen een medehuurpact op om de aspecten van het leven in gemeenschap formeel te regelen en de praktische modaliteiten van hun medehuur te bepalen.

          Artikel 261 legt geen inhoud op aan dit pact, maar suggereert dat het deze elementen zou bevatten:

          • de verplichting om tot een tussentijdse plaatsbeschrijving over te gaan indien een medehuurder vroegtijdig vertrekt
          • het bepalen van ieders aansprakelijkheid

          de verdeling van de huurherstellingskosten

          De partijen bepalen vrij de duur van de medehuurovereenkomst, waarbij zij uiteraard de duur moeten naleven die is opgelegd voor de huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats, indien deze van toepassing is.

          De medehuurders zijn solidair aansprakelijk ten opzichte van de verhuurder voor de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien.

          De medehuurder die vroegtijdig vertrekt, is vrijgesteld van zijn verplichtingen, zonder schadevergoeding, op voorwaarde dat de verhuurder en zijn medehuurders instemmen met zijn plaatsvervanger, waarbij zij deze instemming slechts kunnen weigeren om gegronde redenen.

          Indien deze instemming niet wordt verleend, wordt de medehuurder vrijgesteld van zijn verplichtingen mits betaling aan zijn medehuurders van een schadevergoeding die drie keer het deel van de medehuurder in de huur vertegenwoordigt.

          Het Waalse decreet bepaalt ook dat de medehuurders een medehuurpact opstellen in evenveel exemplaren als er medehuurders zijn en wat het pact moet bevatten.

          Een modeldocument rond medehuur en het medehuurpact werden in het BS op 31 augustus 2018 gepubliceerd.

           

          Wat als één (of meerdere) huurder(s) de overeenkomst wil verbreken?

          De echtgenoot of wettelijke samenwoner is van rechtswege huurder, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning is gesloten. In geval van beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning bepalen de huurders onderling wie de huurovereenkomst voortzet.

          Een huurder kan de huurovereenkomst opzeggen ten persoonlijke titel. Er is dan geen vergoeding verschuldigd. De vertrekkende huurder kan een nieuwe huurder voorstellen.  Als geen nieuwe huurder wordt voorgesteld of geen nieuwe huurder wordt aanvaard door de verhuurder en de overblijvende huurder of huurders of na een rechterlijke beslissing, kan de verhuurder de vertrekkende huurder gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is, aanspreken voor de betaling van de huur.

          De ordonnantie voorziet in verschillende scenario’s:

          • Ofwel wil slechts één huurder of slechts een deel van de huurders de huurwoning verlaten:

          In dat geval dienen zij een opzegtermijn van twee maanden na te leven en dienen zij zowel de verhuurder als de andere medehuurders op de hoogte te brengen.

          • Ofwel wil minstens de helft van de medehuurders de huurwoning verlaten:

          In dat geval kan de verhuurder een einde maken aan de huurovereenkomst met een opzegtermijn van zes maanden en door middel van een aangetekende brief.

          • Alle medehuurders maken op hetzelfde ogenblik een einde aan de huurovereenkomst:

          In dat geval moet de opzegging worden ondertekend door elke medehuurder en moeten de voorwaarden worden nageleefd die gelden voor het type overeenkomst dat werd gesloten (hoofdverblijfplaats of gewone woninghuurovereenkomst).

           

          De medehuurder die de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt, is verplicht om, vóór de vervaldag van zijn opzeggingstermijn, een plaatsvervangende medehuurder te vinden, volgens de regels bepaald in het medehuurpact. Indien er geen medehuurpact is, moet de uittredende medehuurder kunnen aantonen dat hij “een actieve en afdoende zoektocht om een nieuwe medehuurder te vinden” heeft ondernomen.

          De regels van het medehuurpact zijn tegenstelbaar aan de nieuwe medehuurder.

          Het decreet voorziet in verschillende scenario’s:

          • Ofwel wil slechts één huurder of slechts een deel van de huurders de huurwoning verlaten: 

          Zij dienen dan een opzegtermijn van drie maanden na te leven en zowel de verhuurder als de andere medehuurders op de hoogte te brengen.

          • Ofwel wil minstens de helft van de medehuurders de huurwoning verlaten: 

          In dat geval kan de verhuurder een einde maken aan de huurovereenkomst met een opzegtermijn van zes maanden en door middel van een aangetekende brief binnen de maand volgend op de betekening van de laatste uittreding van een medehuurder.

           

          De vervanger van de medehuurder die de huurwoning verlaten heeft, neemt alle rechten en plichten van deze uittredende medehuurder over.

          Bij aankomst van elke nieuwe medehuurder sluiten de partijen een bijlage bij de huurovereenkomst die door de nieuwe medehuurder moet worden geregistreerd.

          Er wordt een bijlage bij de plaatsbeschrijving opgesteld voor de privatieve delen van de nieuwe medehuurder of uittredende medehuurder en de gemeenschappelijke delen.