Het beroep van vastgoedmakelaar
Onderwerpen uit de vastgoedpraktijkDe verhuur- of verkoopopdracht: wat moet er in staan - en wat mag niet?
De verhuur- of verkoopopdracht: wat moet er in staan - en wat mag niet?
Wetgevend kader
Het “KB Freya” oftewel “Het KB aangaande het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars” van 12 januari 2007 bepaalt wat er wel en niet in een bemiddelingsopdracht moet staan.
De bepalingen uit dit koninklijk besluit zijn niet optioneel.
Verplicht in de bemiddelingsopdracht
Een opdracht moet verplicht volgende zaken vermelden.
Herroepingsbeding
- 7 werkdagen (voor overeenkomsten gesloten binnen de onderneming).
- 14 kalenderdagen (voor overeenkomsten gesloten buiten de onderneming).
Lees meer over het herroepingsbeding.
Vermelding stilzwijgende verlenging
Vormelijk | Inhoudelijk |
---|---|
op de voorzijde van de eerste bladzijde |
de uiterlijke opzegdatum |
in vet gedrukte letters | de wijze van opzegging (de opzegtermijn mag niet meer dan één maand bedragen) |
in een kader los van de tekst |
het feit dat de consument, na de stilzwijgende verlenging de opdracht te allen tijde kan opzeggen met een opzeggingstermijn van maximum één maand en dit zonder opzegvergoeding |
Indien de opdracht voorziet in een stilzwijgende verlenging, moet dit beding op de voorzijde van de eerste bladzijde, in vet gedrukte letters en in een kader los van de tekst, vermeld staan. Deze clausule dient het volgende te vermelden: de uiterlijke datum waarbinnen de consument de opdracht kan opzeggen, de wijze waarop de opzegging dient te gebeuren, het feit dat de consument, na de stilzwijgende verlenging van de opdracht, te allen tijde de opdracht kan opzeggen met een opzeggingstermijn van maximaal één maand. De consument is geen vergoeding verschuldigd.
Opdracht en omvang van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid
- duidelijk, ondubbelzinnig en in één rubriek beschreven
- hieruit moet blijken of de vastgoedmakelaar een overeenkomst mag sluiten of enkel kandidaten mag voorstellen aan zijn opdrachtgever
- omschrijving van grenzen waarbinnen vastgoedmakelaar mag onderhandelen
De opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid moet in één enkele rubriek van het contract op duidelijke en ondubbelzinnige wijze worden beschreven. Hieruit moet duidelijk blijken of de vastgoedmakelaar de opdracht heeft een overeenkomst te sluiten in naam en voor rekening van de consument (lastgeving), of dat hij enkel bevoegd is om kandidaat-kopers of kandidaat-huurders voor te stellen aan zijn opdrachtgever (verhuur van diensten).
Indien u als vastgoedmakelaar de opdracht hebt gekregen om te onderhandelen omtrent de prijs of de verkoops- of verhuurvoorwaarden, dan zal de overeenkomst een duidelijke omschrijving dienen te bevatten van deze mogelijkheid, alsook de grenzen moeten vastleggen waarbinnen de vastgoedmakelaar kan onderhandelen over de prijs (minimum vraagprijs) en deze voorwaarden.
Overeengekomen commissie
- inclusief btw
- én inclusief alle taksen en kosten die consument verplicht moet betalen
De opdracht moet melding maken van je vergoeding (commissie). In de commissie of het ereloon van de vastgoedmakelaar dienen de BTW en alle overige taksen en kosten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald, inbegrepen te zijn.
Duur van de opdracht en opzegbeding
- (co-)exclusief: maximaal 6 maanden
- opzegbeding met opzegvergoedingen
Als de vastgoedmakelaar het (co-)exclusief recht krijgt om de woning of de grond te verkopen of te verhuren, mag de looptijd van het contract niet meer dan zes maanden bedragen. De opdracht kan echter voorzien in een stilzwijgende verlenging (zie hierboven).
De overeenkomst dient steeds te voorzien in een opzeggingsbeding dat de consument de bevoegdheid toekent om de bemiddelingsopdracht op eenzijdige beslissing te beëindigen zonder dat enige motivering vereist is. In geval een opzegvergoeding wordt voorzien, kan deze niet meer bedragen dan:
- 50 % van het commissieloon op voorwaarde dat het onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, niet wordt verkocht of verhuurd binnen 6 maanden na de opzegging;
- 75 % van het commissieloon indien het onroerend goed verkocht of verhuurd wordt binnen 6 maanden na de opzegging. De vergoeding kan oplopen tot 100% indien de verkoop werd afgesloten met iemand aan wie de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie heeft verschaft (zie "Lijstbeding" hieronder).
Geen ereloon verschuldigd indien...
De opdracht dient steeds te vermelden dat er geen commissieloon (ereloon) is verschuldigd indien de verkoop of verhuur niet kan plaatsvinden omwille van een opschortende of ontbindende voorwaarde.
De wijze waarop de opdrachtgever de consument regelmatig en minstens maandelijks informeert over het verloop van de opdracht
Datum en adres
De datum en het adres waar de bemiddelingsopdracht wordt afgesloten, moet steeds handgeschreven zijn door de consument.
Bepalingen geldig bod
Wanneer de bemiddelingsopdracht bepaalt dat de opdracht is vervuld indien een wederpartij een geldig bod heeft uitgebracht, moet het bod schriftelijk zijn vastgelegd of op een andere manier die aan de klant een vast bewijs levert van het bod dat uitgaat van deze wederpartij.
Precieze en individuele informatie
Als de bemiddelingsopdracht bepaalt dat de klant ereloon verschuldigd is als de klant zelf een overeenkomst van verkoop/verhuur sluit met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar informatie heeft verschaft, dan moet de opdracht melden dat de vastgoedmakelaar daarvan het bewijs dient te leveren.
Precieze en individuele informatie ("Lijstbeding")
Als de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de klant na de beëindiging van de overeenkomst ereloon verschuldigd is, indien de klant een overeenkomst voor verkoop of verhuur tekent met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie gaf, dan mag dit enkel voor zover:
- in de bemiddelingsovereenkomst werd opgenomen dat de vastgoedmakelaar binnen de 7 werkdagen na de beëindiging een lijst zal bezorgen met de personen aan wie gemelde informatie gegeven werd
- de overeenkomst met de wederpartij binnen de 6 maanden na de beëindiging van de overeenkomst met de vastgoedmakelaar getekend wordt
Precontractuele informatie
De precontractuele informatie die sinds 31 mei 2014 aan de consument moet gegeven worden voor de opdracht getekend wordt. Dit geldt voor verhuur- en verkoopopdrachten buiten onderneming.
Voor bemiddelingsopdrachten afgesloten buiten het vastgoedmakelaarskantoor somt artikel 64 van het Wetboek Economisch Recht (Boek VI) de informatie op die je als vastgoedmakelaar moet bezorgen aan de consument, zoals onder andere: de voornaamste kenmerken van de diensten; de identiteit van de onderneming (onder meer ondernemingsnummer, handelsnaam); het adres waar de onderneming gevestigd is, het telefoonnummer, fax en emailadres van de onderneming; de totale prijs van de diensten, met inbegrip van alle belastingen; de wijze van betaling; de termijn en de modaliteiten voor de uitoefening van het herroepingsrecht, alsmede het modelformulier voor herroeping opgenomen; de duur van de overeenkomst;…
Omdat je als makelaar zelf moet kunnen bewijzen dat je deze informatie ook effectief aan de consument gaf, laat je de gegeven lijst van precontractuele informatie best "voor ontvangst" tekenen door de consument.
Checklist precontractuele informatie met bijhorend herroepingsformulier voor verhuuropdrachten buiten onderneming
Checklist precontractuele informatie met bijhorend herroepingsformulier voor verkoopopdrachten buiten onderneming
Verboden in bemiddelingsopdracht
Een opdracht mag niet de volgende voorwaarden bevatten:
- schadebedingen die meer dan 75% van het ereloon bedragen
- opzegtermijn van langer dan één maand (indien opzeg gebeurt vóór het einde van de overeenkomst) bij opdrachten van bepaalde duur
- voorwaarden die verwarring scheppen tussen een mogelijkheid tot opzeg en de schadebedingen
- schadebedingen die niet wederkerig of gelijkwaardig zijn
Definities
Buiten verkoopruimten gesloten overeenkomst:
- die wordt gesloten in gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument op een andere plaats dan de verkoopruimten van de onderneming; of
- waarvoor een aanbod werd gedaan door de consument onder dezelfde omstandigheden als bedoeld onder a); of
- die gesloten wordt in de verkoopruimten van de onderneming of met behulp van een techniek voor communicatie op afstand, onmiddellijk nadat de consument persoonlijk en individueel is aangesproken op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is, in gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument; of
- die gesloten wordt tijdens een excursie die door de onderneming is georganiseerd met als doel of effect de promotie en de verkoop van goederen of diensten aan de consument.” (art.2, 31° WER boek VI)
Verkoopruimten:
- iedere onverplaatsbare ruimte voor detailhandel waar de onderneming op permanente basis zijn activiteiten uitvoert; of
- iedere verplaatsbare ruimte voor detailhandel waar de onderneming gewoonlijk zijn activiteiten uitvoert.” (art. 2, 32° WER boek VI)
Werkdag: