Het beroep van vastgoedmakelaar

Onderwerpen uit de vastgoedpraktijk

U bent hier

De 10 antiwitwasverplichtingen

De 10 antiwitwasverplichtingen

Aangemaakt op: 19/12/2017
Laatste update: 01/03/2021

De antiwitwaswet is een hele brok. We distilleerden de volgende 10 verplichtingen die je als vastgoedmakelaar-bemiddelaar hebt (de syndici zijn niet onderworpen aan deze verplichtingen).

Een klantenonderzoek voeren

a. Identificatie en identiteitsverificatie ‘cliënt’ = resultaatsverbintenis

Vastgoedmakelaars moeten hun cliënten en hun eventuele lasthebbers identificeren alsook hun identiteit verifiëren, aan de hand van een bewijsstuk, waarvan een afschrift moet worden genomen op papier of op een elektronische drager.

Voor ‘natuurlijke personen’ omvat deze identificatie: de naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats van de cliënt. In de mate van het mogelijke moet tevens relevante informatie worden ingewonnen over het adres van de geïdentificeerde persoon. De identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart. Indien de cliënt de zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit (art.4 van het antiwitwasreglement).

Indien de cliënt een ‘rechtspersoon’ is, moet de vastgoedmakelaar volgende gegevens kennen: de maatschappelijke naam, de maatschappelijke zetel, de bestuurders en de kennisneming van de bepalingen inzake de bevoegdheid van de vertegenwoordigers om de rechtspersoon te verbinden. De identiteit van de rechtspersoon dient geverifieerd te worden aan de hand van: de recentste versie van de gecoördineerde statuten, de lijst van bestuurders en de bekendmaking van hun benoeming in het Belgisch Staatsblad, de recentste publicatie in het Staatsblad van de vertegenwoordigingsbevoegdheden van de rechtspersoon-cliënt. Voor rechtspersonen naar buitenlands recht, voorziet het reglement in afzonderlijke informaties (art.5 § 2). 

Indien noodzakelijk, zoals bij langere zakelijke relatie met een bepaalde cliënt, moeten de identiteitsgegevens geactualiseerd worden. Het reglement stelt dat de vastgoedmakelaar minstens om de twee jaar de identificatiegegevens actualiseert en controleert, zelfs indien hij geen aanwijzingen heeft dat de gegevens niet meer actueel zijn (art.16 § 2).

Indien het klantenonderzoek niet kan worden uitgevoerd, dan is het de vastgoedmakelaar verboden om met betrokkene een zakelijke relatie aan te gaan, te handhaven, of verrichtingen voor hem uit te voeren.

De identificatiegegevens moeten gedurende minstens 10 jaar bewaard en geactualiseerd worden (art. 60).

b. Identificatie en identiteitsverificatie ‘uiteindelijke begunstigde’ = inspanningsverbintenis

Vastgoedmakelaars dienen tevens de persoon of personen voor wiens rekening of ten voordele van wie een verrichting wordt uitgevoerd (begunstigde of uiteindelijke begunstigde van de cliënt en van de lasthebber) te identificeren en alle redelijke maatregelen nemen om hun identiteit te controleren.

Deze identificatie omvat de naam en voornaam van de begunstigde. In de mate van het mogelijke dient te worden overgegaan tot verificatie van geboortedatum en geboorteplaats van de uiteindelijke begunstigde. Verder dient in de mate van het mogelijke informatie worden ingewonnen over zijn adres.

c. Identificatie van de “tegenpartij”

Doorgaans is de ‘verkoper’ of de ‘verhuurder’ de cliënt van de vastgoedmakelaar, niet de ‘koper’ of de ‘huurder’, tenzij in geval van een zoekopdracht. Het antiwitwasreglement verplicht de vastgoedmakelaar tevens de ‘tegenpartij’ te identificeren (art.16bis)

Net als van zijn cliënt dient de vastgoedmakelaar van de ‘tegenpartij’ volgende gegevens te kennen (natuurlijke persoon): naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats, en, in de mate van het mogelijke, het adres. De identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart of inschrijving in het vreemdelingenregister. Indien de tegenpartij zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit. Voor rechtspersonen voorziet het reglement in een gelijkaardig identificatie- en verificatieverplichting.

Het valt op te merken dat het reglement de identificatieplicht van de tegenpartij enkel voorziet bij overeenkomsten die leiden tot verkoop, aankoop, ruil of afstand van onroerende goederen of onroerende rechten. Het reglement spreekt niet over identificatieplicht van de tegenpartij bij huur of verhuur.

Voer een klantenonderzoek: identificeer de cliënt, de uiteindelijke begunstigde en de tegenpartij. 

Algemene risicobeoordeling en cliëntacceptatiebeleid

De algemene risicobeoordeling die de vastgoedmakelaars dienen te verrichten, vormt een instrument dat hen in staat moet stellen om de inherente risico’s inzake WG/FT waaraan zij door hun activiteiten zijn blootgesteld, te identificeren en op gepaste wijze te beheren of waar nodig in te perken. De risicogebaseerde benadering laat de vastgoedmakelaars eveneens toe om minder verregaande maatregelen te treffen in situaties waar deze risico’s gering zijn, zodat de aldus vrijgekomen middelen kunnen worden aangewend voor het verplicht toepassen van verscherpte maatregelen ten aanzien van situaties waar de risico’s groter zijn. Zodoende kan de toewijzing van de beschikbare middelen worden geoptimaliseerd. Er wordt hierbij rekening gehouden met de kenmerken van de cliënten, de kenmerken van de producten, diensten of verrichtingen die men aanbiedt,  de betrokken landen of geografische gebieden en de leveringskanalen waarop een beroep wordt gedaan.

Elke vastgoedmakelaar moet daarnaast ook een cliëntacceptatiebeleid uitstippelen dat aangepast is aan het risicoprofiel van zijn cliënten. Deze individuele analyse moet ook gebaseerd zijn op de algemene risicoanalyse die werd uitgevoerd op het niveau van het kantoor.

Naarmate het risico hoger wordt, moet je als vastgoedmakelaar meer voorzorgmaatregelen nemen. Cliënten die mogelijks een specifiek risico vormen, kunnen pas aanvaard worden na grondig onderzoek. Zo voorziet het antiwitwasreglement in een niet-exhaustieve lijst van 15-tal transacties als mogelijk risico, waarmee je de mate waarin je je cliënt kan aanvaarden, bepaalt.

Voer een algemene risicobeoordeling uit en stippel een cliëntacceptatiebeleid uit.

Waakzaamheid

Na de aanvaarding van de cliënt moet je als vastgoedmakelaar ook een waakzaamheid aan de dag leggen ten aanzien van de occasionele verrichtingen, alsook een doorlopende waakzaamheid ten aanzien van de verrichtingen die gedurende de zakelijke relatie worden uitgevoerd. Hiervan moet je ook een schriftelijk verslag opstellen.

Als vastgoedmakelaar onderzoek je met name, voor zover redelijkerwijs mogelijk, de achtergrond en het doel van alle verrichtingen die voldoen aan ten minste een van de volgende voorwaarden : 1° zij zijn complex; 2° zij zijn ongebruikelijk groot; 3° zij vertonen een ongebruikelijk patroon; en/of 4° zij hebben geen duidelijk economisch of rechtmatig doel.

Er zijn ook een aantal gevallen waarin een verhoogde waakzaamheid vereist is. Dit is het geval als er sprake is van derde landen met een hoog risico, gevaar voor ernstige fiscale fraude (gebruik van belastingparadijzen), de aanwezigheid van politiek prominente personen en personen verdacht van terrorisme.

Wees waakzaam en analyseer atypische verrichtingen.

Meldingsplicht

Net zoals alle andere beroepen die onder toepassing van deze wetgeving vallen, moeten ook de vastgoedmakelaars, wanneer zij weet hebben of vermoeden dat een uit te voeren verrichting verband houdt met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme, de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) daarvan op de hoogte brengen. De kennisgeving door de vastgoedmakelaar aan de CFI dient schriftelijk of elektronisch te gebeuren. Een meldingsformulier is beschikbaar op de website van CFI (www.ctif-cfi.be). De melding gebeurt in beginsel door de antiwitwasverantwoordelijke binnen het kantoor (zie verder).

De CFI kan zich verzetten tegen de uitvoering van die verrichting. De vastgoedmakelaar en zijn personeel mogen in geen geval - voor zover zij al die intentie hadden - hun cliënt of derden op de hoogte brengen van het feit dat informatie werd meegedeeld aan CFI. In principe gebeurt de kennisgeving aan de CFI vóór de uitvoering van de verrichting.

Eén van de bekommernissen die ook door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) naar voor werd gebracht, is dat de identiteitsgegevens van de melder niet nodeloos kenbaar worden gemaakt. Dit ter bescherming van de melders tegen bedreiging, daden van agressie of intimidatie. Er wordt voorzien in de nodige discretie. De identiteit van de melder mag niet worden vrijgegeven.

Meld elk verdacht gegeven aan de CFI.

Antiwitwasverantwoordelijke aanstellen

Elk vastgoedkantoor is verplicht om een antiwitwasverantwoordelijke aan te stellen. Deze persoon is belast met de vaststelling en invoering van de procedures voor interne controle, informatieverstrekking om verrichtingen die met het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme verband houden, te voorkomen, op te sporen en te verhinderen.

De antiwitwasverantwoordelijke is de contactpersoon voor de CFI en de FOD Economie met betrekking tot alle vragen hieromtrent. Gelet op zijn taken kan niet om het even wie aangeduid worden als antiwitwasverantwoordelijke. Het reglement stelt dat deze persoon over de beroepservaring, het hiërarchisch niveau en de bevoegdheden dient te beschikken die nodig zijn om die functie effectief en autonoom te kunnen uitoefenen. Zo is het bv. uitgesloten dat een onthaalbediende wordt aangeduid voor deze functie.

Daarnaast kunnen er ook één of meerdere personen aangeduid worden die belast zijn met het toezicht op de tenuitvoerlegging van de gedragslijnen, procedures en internecontrolemaatregelen, met de analyse van de atypische verrichtingen en met de opstelling van de desbetreffende schriftelijke verslagen teneinde er zo nodig een passend gevolg aan te geven. Deze personen (AMLCO, Anti-Money Laundering Compliance Officer) zorgen bovendien voor de sensibilisering en de opleiding van het personeel en de medewerkers en stagiairs.

Stel een antiwitwasverantwoordelijke aan en eventueel een AMLCO aan.

Gegevens bewaren

Als vastgoedmakelaar moet je ook heel wat gegevens bewaren. Zo moet je, op welke informatiedrager ook, met het oog op het voorkomen, opsporen of onderzoeken door de CFI of andere bevoegde autoriteiten van mogelijke gevallen van het witwassen van geld of de financiering van terrorisme, de volgende documenten en informatie bewaren:

1° de identificatiegegevens, in voorkomend geval bijgewerkt, en een afschrift van de bewijsstukken of van het resultaat van de raadpleging van een informatiebron, gedurende tien jaar vanaf het einde van de zakelijke relatie met hun cliënt of vanaf de datum van een occasionele verrichting;

2° onder voorbehoud van andere toepasselijke wetgevingen, de bewijsstukken en registratiegegevens van verrichtingen, die nodig zijn voor het identificeren en nauwkeurig reconstrueren van de uitgevoerde verrichtingen, gedurende tien jaar vanaf de uitvoering van de verrichting;

3° het geschreven verslag van de analyse van de typische verrichtingen.

Je treedt hier als vastgoedmakelaar op als verwerkingsverantwoordelijke van deze gegevens, wat een aantal verplichting met zich meebrengt. Zo moet je ondermeer na 10 jaar alle persoonsgegevens wissen.

Bewaar de nodige gegevens en respecteer hierbij de regels ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer.

Vormingsvereiste

Alle meldingsplichtigen, dus ook de vastgoedmakelaars, zijn eveneens gehouden passende maatregelen te nemen om hun werknemers en vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de antiwitwaswet. Hiertoe worden door verscheidene vormingsverstrekkers, en ook door het BIV zelf, vormingen georganiseerd.

Zorg voor vorming voor jezelf én je personeel.

Antiwitwasjaarverslag niet langer verplicht sinds 2020!

Van 2015 tot en met 2019 moest de antiwitwasverantwoordelijke tenminste één keer per jaar een schriftelijk of elektronisch activiteitenverslag opmaken over de toepassing van de wet binnen het kantoor. Dit verslag diende door de anti-witwasverantwoordelijke(n) bewaard te worden gedurende een termijn van vijf jaar. Sinds 2020 moet niet langer een antiwitwasjaarverslag worden opgesteld, dit liet de FOD Economie weten aan het BIV.

CFI-bijdrage betalen

Jaarlijks betaal je als vastgoedmakelaar een bijdrage aan de CFI. Deze bijdrage is inbegrepen in de BIV-bijdrage en wordt via het BIV doorgestort aan de CFI. Wie uitsluitend syndicusactiviteiten heeft, is de CFI-bijdrage sinds oktober 2017 niet meer verschuldigd.

Betaal je jaarlijkse CFI-bijdrage (via de BIV-bijdrage).

Cash geld weigeren

Tot 31 december 2013 bestond er nog de mogelijkheid om tot 10% van de verkoopprijs in contanten te betalen, voor zover dit bedrag niet hoger was dan 5.000 euro.

Sinds 1 januari 2014 mag de prijs van een onroerend goed echter helemaal niet meer in contanten worden betaald. Onder “de prijs van de verkoop van een onroerend goed” wordt het totale bedrag verstaan dat de koper moet betalen en dat betrekking heeft op de aankoop en de financiering van dat goed, hierin inbegrepen de hieruit voortvloeiende bijhorende kosten. Er geldt dus een totaal cashverbod bij de aankoop van vastgoed! Als vastgoedmakelaar mag je geen cent cash tolereren - hetzelfde geldt voor je personeel. Elke verkoopovereenkomst moet het rekeningnummer vermelden waar de betaling vandaan komt. 

De prijs van de verkoop van een onroerend goed mag enkel vereffend worden door middel van overschrijving of cheque. België is hiermee veel strenger dan de andere Europese landen. De Europese Richtlijn voorziet voorlopig nog in een grens van 15.000 euro.

Weiger cash geld bij de betaling van onroerend goed.

Rekeningnummer vermelden

De verkoopovereenkomst moet eveneens het rekeningnummer evenals de identiteit van de houders van die rekeningen vermelden dat gedebiteerd werd of zal worden om de prijs en, in voorkomend geval, het voorschot over te dragen. Indien de rekening nog niet gekend is moet de overeenkomst minstens een verklaring bevatten van de partijen, waarin wijze waarop de aankoop zal gefinancierd worden vermeld is.

De vastgoedmakelaar en de notaris moeten de hierboven vermelde bepalingen op hun volledigheid controleren en hebben een rapporteringplicht aan de CFI, indien er onvolledigheden en of nalatigheden worden vastgesteld.

Vermeld het rekeningnummer evenals de identiteit van de houders van die rekeningen in een verkoopovereenkomst.

Goed om weten

In het verleden heeft de Economische Inspectie op de volgende zaken gecontroleerd:

  • Gegevens van je vastgoedkantoor.
  • Wie is de antiwitwasverantwoordelijke binnen jouw kantoor?
  • Werd er een algemene risicobeoordeling uitgevoerd?
  • Beschikt je kantoor over lijst met atypische verrichtingen die kunnen wijzen op witwassen?
  • Zijn je medewerkers opgeleid tegen het witwassen?
  • Werd je al geconfronteerd met witwasgevallen?
  • Heb je al meldingen ingediend bij het CFI?
  • Wat is je werkwijze in het kader van verkooptransacties met betrekking tot de betaling?
  • Welke derdenrekening(en) heb je?
  • Zijn er voorschotten geïnd? Op welke wijze?
  • Op basis van een aantal dossiers wordt een controle gevoerd tussen gevraagde prijs, bekomen prijs, voorschot, rekeningnummer van de koper, betalingswijze saldo.
  • Op basis van deze dossiers gaat de FOD Economie na of én wanneer de partijen werden geïdentificeerd.
  • Wordt de informatie aarzelend verstrekt?
  • Of het verplicht in te dienen jaarverslag antiwitwas werd bezorgd aan de Economische Inspectie
  • ...

Daarnaast zijn vaak terugkerende controlepunten ook prijsaanduidingen, de verplichte vermeldingen op je website, het KB Freya en een correcte inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO).

Wat gebeurt er als de vastgoedmakelaar deze verplichtingen niet nakomt?

Wie de antiwitwasverplichtingen niet naleeft, riskeert stevige geldboetes van de FOD Economie (tot 1.250.000 euro). Bovendien riskeer je ook een tuchtsanctie bij het BIV. Want ook het BIV is heel duidelijk: onroerend goed in het zwart betalen kan niet! Je moet dergelijke vragen steeds weigeren. En wie zwart geld door de vingers ziet, is het beroep van vastgoedmakelaar onwaardig. In het verleden lanceerden we dit persbericht om ons standpunt duidelijk te maken.

De deontologie van het BIV verwijst uitdrukkelijk naar de anti-witwaswetgeving, zodat een inbreuk op de anti-witwaswetgeving door de tuchtkamers als een deontologische overtreding kan worden beschouwd.

Was dit artikel nuttig?