De verhuur- of verkoopopdracht: wat moet er in staan en wat mag niet?

Het “KB Freya” oftewel “Het KB aangaande het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars” van 12 januari 2007 bepaalt wat er wel en niet in een bemiddelingsopdracht moet staan.

Art. 1. Dit besluit is van toepassing op de overeenkomsten tot verkoop-, aankoop-, verhuur- en huurbemiddeling gesloten tussen de vastgoedmakelaars, bedoeld in het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, en de consumenten.

Art. 2. De bemiddelingsopdracht maakt het voorwerp uit van een geschreven overeenkomst. [...]

De bepalingen uit dit koninklijk besluit zijn niet optioneel.

Een vastgoedmakelaar moet een schriftelijke opdracht verkrijgen om een woning te koop of te huur aan te bieden, maar ook om een koopwoning of huurwoning te zoeken.

Vermelding stilzwijgende verlenging

Indien de opdracht voorziet in een stilzwijgende verlenging, moet dit beding op de voorzijde van de eerste bladzijde, in vet gedrukte letters en in een kader los van de tekst, vermeld staan. Deze clausule dient het volgende te vermelden: de uiterlijke datum waarbinnen de consument de opdracht kan opzeggen, de wijze waarop de opzegging dient te gebeuren, het feit dat de consument, na de stilzwijgende verlenging van de opdracht, te allen tijde de opdracht kan opzeggen met een opzeggingstermijn van maximaal één maand. De consument is geen vergoeding verschuldigd.

VOORBEELDCLAUSULE. Behoudens opzegging die per aangetekende brief één maand voor de vervaldag, vermeld in art. …, hetzij ten laatste op …, aan de andere partij ter kennis moet worden gebracht, zal het contract stilzwijgend worden verlengd voor onbepaalde duur, dit onder dezelfde voorwaarden. Elk van beide partijen heeft in dat geval het recht om het contract op ieder ogenblik zonder vergoeding te beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand die per aangetekende brief aan de andere partij moet worden aangezegd. 

Opdracht en omvang van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid

• duidelijk, ondubbelzinnig en in één rubriek beschreven
• hieruit moet blijken of de vastgoedmakelaar een overeenkomst mag sluiten of enkel kandidaten mag voorstellen aan zijn opdrachtgever
• omschrijving van grenzen waarbinnen vastgoedmakelaar mag onderhandelen

De opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid moet in één enkele rubriek van het contract op duidelijke en ondubbelzinnige wijze worden beschreven. Hieruit moet duidelijk blijken of de vastgoedmakelaar de opdracht heeft een overeenkomst te sluiten in naam en voor rekening van de consument (lastgeving), of dat hij enkel bevoegd is om kandidaat-kopers of kandidaat-huurders voor te stellen aan zijn opdrachtgever (verhuur van diensten).

Indien u als vastgoedmakelaar de opdracht hebt gekregen om te onderhandelen omtrent de prijs of de verkoops- of verhuurvoorwaarden, dan zal de overeenkomst een duidelijke omschrijving dienen te bevatten van deze mogelijkheid, alsook de grenzen moeten vastleggen waarbinnen de vastgoedmakelaar kan onderhandelen over de prijs (minimum vraagprijs) en deze voorwaarden.

Overeengekomen commissie

• inclusief btw
• én inclusief alle taksen en kosten die consument verplicht moet betalen

De opdracht moet melding maken van je vergoeding (commissie). In de commissie of het ereloon van de vastgoedmakelaar dienen de BTW en alle overige taksen en kosten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald, inbegrepen te zijn.

Indien het nettocommissieloon bijvoorbeeld 3% zou bedragen en rekening houdende met een btw-percentage van 21%, dient de vastgoedmakelaar dus in zijn overeenkomst te vermelden dat het commissieloon 3,63% (= 3% + 21% BTW) bedraagt van de gerealiseerde verkoopprijs.

Duur van de opdracht en opzegbeding

• (co-)exclusief: maximaal 6 maanden
• opzegbeding met opzegvergoedingen

Als de vastgoedmakelaar het (co-)exclusief recht krijgt om de woning of de grond te verkopen of te verhuren, mag de looptijd van het contract niet meer dan zes maanden bedragen. De opdracht kan echter voorzien in een stilzwijgende verlenging (zie hierboven).

De overeenkomst dient steeds te voorzien in een opzeggingsbeding dat de consument de bevoegdheid toekent om de bemiddelingsopdracht op eenzijdige beslissing te beëindigen zonder dat enige motivering vereist is. In geval een opzegvergoeding wordt voorzien, kan deze niet meer bedragen dan:

• 50 % van het commissieloon op voorwaarde dat het onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, niet wordt verkocht of verhuurd binnen 6 maanden na de opzegging;
• 75 % van het commissieloon indien het onroerend goed verkocht of verhuurd wordt binnen 6 maanden na de opzegging. De vergoeding kan oplopen tot 100% indien de verkoop werd afgesloten met iemand aan wie de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie heeft verschaft (zie "Lijstbeding" hieronder).

VOORBEELDCLAUSULE. De opdrachtgever heeft het recht het contract op ieder ogenblik en zonder opgave van reden onmiddellijk te beëindigen tegen betaling aan de makelaar van een opzeggingsvergoeding die gelijk is aan … % (maximum 50%) van de makelaarsvergoeding. Indien het onroerend goed wordt verkocht binnen een termijn van 6 maanden die aanvangt vanaf de opzeg van het contract, zal de door de opdrachtgever verschuldigde vergoeding gelijk zijn aan … % (maximum 75%) van de makelaarsvergoeding. 

VOORBEELDCLAUSULE. De opdrachtgever heeft het recht het contract op ieder ogenblik en zonder opgave van reden onmiddellijk te beëindigen tegen betaling aan de makelaar van een opzeggingsvergoeding die gelijk is aan … % (maximum 50%) van de makelaarsvergoeding. Indien het onroerend goed wordt verhuurd binnen een termijn van 6 maanden die aanvangt vanaf de opzeg van het contract, zal de door de opdrachtgever verschuldigde vergoeding gelijk zijn aan … % (maximum 75%) van de makelaarsvergoeding.

Geen ereloon verschuldigd indien...

De opdracht dient steeds te vermelden dat er geen commissieloon (ereloon) is verschuldigd indien de verkoop of verhuur niet kan plaatsvinden omwille van een opschortende of ontbindende voorwaarde.

VOORBEELDCLAUSULE. Indien de makelaar geen enkele kandidaat-koper heeft gevonden die zich stellig tot de aankoop heeft verbonden, zal de opdrachtgever geen enkele vergoeding verschuldigd zijn. Indien de verkoop niet wordt afgerond wegens de verwezenlijking van een voorwaarde buiten de wil van de opdrachtgever om, is aan de makelaar geen enkele vergoeding verschuldigd.

VOORBEELDCLAUSULE. Indien de makelaar geen enkele kandidaat-huurder heeft gevonden die zich stellig tot de huur heeft verbonden, zal de opdrachtgever geen enkele vergoeding verschuldigd zijn. Indien de huur niet wordt afgerond wegens de verwezenlijking van een voorwaarde buiten de wil van de opdrachtgever om, is aan de makelaar geen enkele vergoeding verschuldigd.

De wijze waarop de opdrachtgever de consument regelmatig en minstens maandelijks informeert over het verloop van de opdracht

VOORBEELDCLAUSULE. De makelaar zal regelmatig en minstens één keer per maand de opdrachtgever informeren over de uitvoering van zijn opdracht, en dit op volgende wijze: …. 

Datum en adres

De datum en het adres waar de bemiddelingsopdracht wordt afgesloten, moet steeds handgeschreven zijn door de consument.

Bepalingen geldig bod

Wanneer de bemiddelingsopdracht bepaalt dat de opdracht is vervuld indien een wederpartij een geldig bod heeft uitgebracht, moet het bod schriftelijk zijn vastgelegd of op een andere manier die aan de klant een vast bewijs levert van het bod dat uitgaat van deze wederpartij. 

VOORBEELDCLAUSULE. De vergoeding is definitief verschuldigd bij de ondertekening van een geldig onderhands verkoopcompromis of indien door een kandidaat-koper een schriftelijk en geldig koopbod wordt uitgebracht, overeenkomstig de voorwaarden die door dit contract worden bepaald.

VOORBEELDCLAUSULE. De vergoeding is definitief verschuldigd bij de ondertekening van een geldige onderhandse verhuurovereenkomst of indien door een kandidaat-huurder een schriftelijk en geldig huurbod wordt uitgebracht, overeenkomstig de voorwaarden die door dit contract worden bepaald.

Precieze en individuele informatie

Als de bemiddelingsopdracht bepaalt dat de klant ereloon verschuldigd is als de klant zelf een overeenkomst van verkoop/verhuur sluit met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar informatie heeft verschaft, dan moet de opdracht melden dat de vastgoedmakelaar daarvan het bewijs dient te leveren.

Als de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de klant na de beëindiging van de overeenkomst ereloon verschuldigd is, indien de klant een overeenkomst voor verkoop of verhuur tekent met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie gaf, dan mag dit enkel voor zover:

• in de bemiddelingsovereenkomst werd opgenomen dat de vastgoedmakelaar binnen de 7 werkdagen na de beëindiging een lijst zal bezorgen met de personen aan wie gemelde informatie gegeven werd
• de overeenkomst met de wederpartij binnen de 6 maanden na de beëindiging van de overeenkomst met de vastgoedmakelaar getekend wordt

VOORBEELDCLAUSULE. De vergoeding is aan de makelaar verschuldigd indien binnen zes maanden na het verstrijken van het contract het onroerend goed wordt verkocht aan een persoon waarmee de makelaar in contact is geweest in het kader van de uitvoering van zijn opdracht. De makelaar moet binnen zeven werkdagen na het verstrijken van het contract de opdrachtgever de namen meedelen van de kandidaat-kopers aan wie hij nauwkeurige en individuele inlichtingen heeft verstrekt. De makelaar zal de naam van de kandidaat-kopers als volgt mededelen: …

VOORBEELDCLAUSULE. De vergoeding is aan de makelaar verschuldigd indien binnen 6 maanden na het verstrijken van het contract het onroerend goed wordt verhuurd aan een persoon waarmee de makelaar in contact is geweest in het kader van de uitvoering van zijn opdracht. De makelaar moet binnen zeven werkdagen na het verstrijken van het contract de opdrachtgever de namen meedelen van de kandidaat-huurders aan wie hij nauwkeurige en individuele inlichtingen heeft verstrekt. De makelaar zal de naam van de kandidaat-huurders als volgt mededelen : …

Precontractuele informatie

De precontractuele informatie die sinds 31 mei 2014 aan de consument moet gegeven worden voor de opdracht getekend wordt. Dit geldt voor verhuur- en verkoopopdrachten buiten onderneming.

Voor bemiddelingsopdrachten afgesloten buiten het vastgoedmakelaarskantoor somt artikel 64 van het Wetboek Economisch Recht (Boek VI) de informatie op die je als vastgoedmakelaar moet bezorgen aan de consument, zoals onder andere: de voornaamste kenmerken van de diensten; de identiteit van de onderneming (onder meer ondernemingsnummer, handelsnaam); het adres waar de onderneming gevestigd is, het telefoonnummer, fax en emailadres van de onderneming; de totale prijs van de diensten, met inbegrip van alle belastingen; de wijze van betaling; de termijn en de modaliteiten voor de uitoefening van het herroepingsrecht, alsmede het modelformulier voor herroeping opgenomen; de duur van de overeenkomst;…

Omdat je als makelaar zelf moet kunnen bewijzen dat je deze informatie ook effectief aan de consument gaf, laat je de gegeven lijst van precontractuele informatie best "voor ontvangst" tekenen door de consument.

Een opdracht mag niet de volgende voorwaarden bevatten:

1. schadebedingen die meer dan 75% van het ereloon bedragen
2. opzegtermijn van langer dan één maand (indien opzeg gebeurt vóór het einde van de overeenkomst) bij opdrachten van bepaalde duur
3. voorwaarden die verwarring scheppen tussen een mogelijkheid tot opzeg en de schadebedingen
4. schadebedingen die niet wederkerig of gelijkwaardig zijn