Voorkeurrecht en voorkooprecht: wat is het verschil en wat betekent het voor de verkoop?

Ik word als vastgoedmakelaar regelmatig geconfronteerd met voorkooprechten en voorkeurrechten. Is het mogelijk om de precieze verschillen tussen beide begrippen toe te lichten?

Zowel een voorkeurrecht als een voorkooprecht zijn begrippen die ter sprake kunnen komen bij de verkoop van een onroerend goed. Ze geven beiden recht op een aankoop ‘bij voorrang’ op anderen. Toch zijn er ook belangrijke verschillen tussen een voorkeurrecht en een voorkooprecht, met verschillende implicaties voor een verkoop.

Voorkeurrecht

Een voorkeurrecht is een recht dat steeds conventioneel, dus via een overeenkomst, aan iemand wordt toegekend. Daarbij verbindt de eigenaar van een onroerend goed zich om eerst met de begunstigde van het voorkeursrecht te onderhandelen, indien hij van plan zou zijn om zijn onroerend goed te verkopen. Er is op dat moment nog geen getekende verkoopovereenkomst.  De begunstigde van het voorkeurrecht heeft ook geen inspraak in de vraagprijs. Het gaat hier om niet meer dan een recht om als eerste te onderhandelen met de  eigenaar. Als er geen overeenstemming kan worden gevonden met de begunstigde van het voorkeursrecht kan de eigenaar vrij een verkoopovereenkomst afsluiten met een andere koper. De begunstigde van het voorkeursrecht kan niet achteraf beslissen om het goed ook tegen dezelfde prijs aan te kopen.

Voorkooprecht

Bij een voorkooprecht heeft de houder van het voorkooprecht een recht om een goed bij voorrang aan te kopen, niettegenstaande de verkoper al een verkoopovereenkomst heeft gesloten met een andere kandidaat-koper. De begunstigde haalt dit recht uit een wet, een decreet of een overeenkomst met de eigenaar. Er bestaan m.a.w. dus wettelijke, decretale en conventionele voorkooprechten. Een voorkooprecht moet steeds expliciet worden aangeboden aan de begunstigde, waarbij deze een bepaalde termijn krijgt om te beslissen of hij het goed tegen dezelfde prijs als vermeld in de eerder gesloten verkoopovereenkomst wil kopen. De eerder gesloten verkoopovereenkomst moet dan gesloten worden onder opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkooprecht door de begunstigde van dat recht. Vervolgens moet de begunstigde de kans krijgen om tegen dezelfde voorwaarden (voor dezelfde prijs) het goed aan te kopen. Het zou dus kunnen dat een geïnteresseerde koper ondanks de ondertekening van de verkoopovereenkomst toch geen eigenaar wordt omdat de rechthebbende van het voorkooprecht hiervan gebruik maakt.

Het belangrijkste verschil ligt dus in het bestaan (of niet bestaan) van een voorafgaandelijke verkoopovereenkomst met een andere persoon.

Tot slot nog dit: beide begrippen mag je ook niet verwarren met een aankoopoptie (of een verkoopbelofte). Ook bij een optie is er nog geen verkoopovereenkomst. De kandidaat-koper krijgt bij een aankoopoptie  een periode om te bezinnen over zijn eventuele aankoop. Tijdens deze overeengekomen periode mag de verkoper geen andere potentiële kopers aanspreken. De verkoper is gebonden aan de beslissing van de koper. Als deze de optie licht, ontstaat onmiddellijk een verkoopovereenkomst.   

31 mei 2018