Het beroep van vastgoedmakelaar
Onderwerpen uit de vastgoedpraktijkDiscriminatie of selectie?
Discriminatie of selectie?
Als vastgoedmakelaar werk je vaak met gevoelige informatie. Er kan dan bijvoorbeeld discussie ontstaan over welke informatie gevraagd mag worden aan een kandidaat-huurder.
Op basis van welke criteria mag je een selectie maken voor de eigenaar / opdrachtgever zonder de discriminatiewetgeving te overtreden? We proberen dit in het onderstaande te duiden.
Geldende regelgeving
Vastgoedmakelaars dienen, net zoals vele andere beroepsbeoefenaars tijdens de uitoefening van hun beroep en dus ook tijdens de selectie van kandidaat-huurders de discriminatiewetgeving te respecteren.
De discriminatiewetgeving bestaat op federaal niveau uit drie wetten: de Antiracismewet, de Antidiscriminatiewet en de Genderwet. Ze werden in 2007 goedgekeurd en zijn omzettingen van Europese richtlijnen. In Vlaanderen is er sinds 2008 het Gelijkekansendecreet. Discriminatie manifesteert zich op de vastgoedmarkt vooral tijdens het verhuurproces. Sinds 1 juli 2014 is het Vlaamse Gewest bevoegd voor de woninghuurwetgeving, waardoor bij huurdiscriminatie het Gelijkekansendecreet van toepassing is. Aangezien zowel dit decreet als de federale discriminatiewetgeving omzettingen zijn van Europese richtlijnen, zijn de inhoudelijke verschillen tussen beiden klein. De vastgoedmakelaar valt tijdens de uitoefening van zijn activiteiten als bemiddelaar bij verhuur dus ook onder het Gelijkekansendecreet.
Maar ook de deontologie van de vastgoedmakelaar verbiedt in artikel 1 expliciet discriminatie. Dat betekent dat een discriminerende vastgoedmakelaar tegelijk ook tuchtrechtelijk in overtreding is.
OPGELET. Wanneer je werkt met persoonsgegevens moet je steeds rekening houden met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Ze is ook bekend onder haar Engelse naam: General Data Protection Regulation (GDPR).
De verordening, de opvolger van de oude Privacywet, handelt over de grote principes met betrekking tot de bewaring en verwerking van persoonsgegevens. Deze houden in dat de gegevens van de kandidaat-huurder enkel kunnen worden verkregen voor welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde doeleinden en niet verder mogen worden verwerkt op een wijze die onverenigbaar is met die doeleinden. Bovendien dienen de gegevens toereikend, ter zake dienend en niet overmatig te zijn, uitgaande van de doeleinden waarvoor zij worden verkregen of waarvoor zij verder worden verwerkt.
Lees voor meer informatie hieromtrent onze informatiebundel GDPR nog eens na.
Wat is discriminatie?
Een centraal element in de definitie van discriminatie is dat er sprake moet zijn van een nadelige behandeling van personen met een beschermd kenmerk. Volgens het Gelijkekansendecreet zijn deze beschermde kenmerken: geslacht, genderidentiteit, genderexpressie, leeftijd (*), seksuele geaardheid, burgerlijke staat (*), geboorte, vermogen, geloof of levensbeschouwing, politieke overtuiging, syndicale overtuiging, taal, gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap, sociale positie, nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming.
(*) OPGELET. Bepaalde gegevens kunnen belangrijk zijn voor het afsluiten van een huurovereenkomst, zoals de burgerlijke staat. Ook wat betreft leeftijd is de verhuurder of de makelaar, in geval van twijfel, gehouden na te gaan of de kandidaat meerderjarig en rechtsbekwaam is om de huurovereenkomst af te sluiten.
De antiwitwaswet verplicht de vastgoedmakelaars ook om de geboorteplaats van de cliënten in te winnen.
Onder "discriminatie" verstaan we (art. 15 van het Gelijkekansendecreet):
- directe discriminatie;
- indirecte discriminatie;
- intimidatie;
- seksuele intimidatie;
- opdracht geven tot discrimineren;
- het weigeren van redelijke aanpassingen voor een persoon met een handicap.
Het Gelijkekansendecreet maakt dus een onderscheid tussen directe en indirecte discriminatie.
Directe discriminatie
Directe discriminatie is een minder gunstige behandeling tussen personen in een vergelijkbare situatie op grond van een beschermd kenmerk. Dit is verboden, tenzij die ongunstige behandeling objectief wordt gerechtvaardigd door een legitiem doel en de middelen voor het bereiken van dat doel passend en noodzakelijk zijn.
Indirecte discriminatie
Iemand wordt indirect gediscrimineerd wanneer een ogenschijnlijk neutrale handeling in de praktijk toch personen met een beschermd kenmerk blijken te benadelen. Vergelijkbaar met directe discriminatie is deze vorm van discriminatie verboden, behalve wanneer dit gerechtvaardigd is door een legitiem doel en de middelen voor het bereiken van dat doel passend en noodzakelijk zijn of, in het geval van indirect onderscheid op grond van een handicap aangetoond wordt dat geen redelijke aanpassingen getroffen kunnen worden.
Discriminatie? Selectie?
Een huurder selecteren is natuurlijk niet noodzakelijk discriminerend. De contractvrijheid vormt een van de basisbeginselen van het overeenkomstenrecht. De verhuurder/opdrachtgever kan een keuze maken tussen verschillende kandidaat-huurders bij het aanbieden van een woning op de huurmarkt.
Niet elke selectie is echter gerechtvaardigd. Als de selectie gebaseerd is op een ongerechtvaardigd onderscheid aan de hand van een van de beschermde gronden uit het Gelijkekansendecreet, dan is dat een probleem.
Samengevat: de keuzes voor selectie van kandidaten doorheen het verhuurproces mogen alleen gebaseerd zijn op objectieve en relevante criteria, die niet discriminerend zijn volgens het Gelijkekansendecreet.
Een antidiscriminatieclausule
Onderstaande antidiscriminatieclausule kan je opnemen in je opdrachten.
Meer informatie
Nog een resultaat van de samenwerking met Unia is de brochure "Discriminatie op de huisvestingsmarkt". Deze informeert huurders, eigenaars en professionals uit de sector over de antidiscriminatiewetgeving en geeft tips en nuttige adressen mee.