Collectieve BIV-polis: Hoe de verdediging werkt (niet te verwarren met rechtsbijstandverzekering)

Bij de dagelijkse behandeling van aansprakelijkheidsclaims merken we regelmatig dat er bij vastgoedmakelaars verwarring ontstaat tussen de dekking van het verweer onder de aansprakelijkheidsverzekering en de dekking Rechtsbijstand.

Zodra een aansprakelijkheidsvordering wordt aangemeld (en voldoet aan de voorwaarden van de polis), legt de Belgische wetgever de aansprakelijkheidsverzekeraar een dwingende verplichting op om het beheer van het geschil over te nemen (artikel 143 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekering). Dit houdt in dat de verzekeraar de advocaat aanstelt en zijn honorarium betaalt. Stel dus niet zelf een advocaat aan, want je riskeert hiervoor zelf de kosten te moeten dragen. 

Een voorbeeld: het bord van je immokantoor, dat al enige tijd los zit, valt omver en beschadigt de nieuwe auto van je buurman. In dit geval gaat het om materiële schade aan een derde als gevolg van jouw nalatigheid. De benadeelde partij, die erg boos is, eist betaling van een exorbitant bedrag en er kan geen overeenkomst in der minne worden bereikt. Je wordt gedagvaard. 

De verzekeraar zal een advocaat aanstellen om je belangen te verdedigen. De honoraria van deze door de verzekeraar gekozen advocaat worden ook door de verzekeraar betaald. De advocaat bepaalt samen met jou de te volgen strategie.

Weet dat als je belangen verdedigd moeten worden of als je gedagvaard wordt (binnen de BA Uitbating en beroep), je tevens kan terugvallen op een keuzelijst van advocaten. Deze lijst bestaat uit specialisten in de betrokken materie en zal je door de verzekeringsmakelaar worden overgemaakt, die vervolgens jouw keuze uit de lijst zal bevestigen. Uiteraard moet het steeds om een gedekt schadegeval gaan om tussenkomst van de verzekeraar te kunnen verkrijgen. Let wel: deze keuzemogelijkheid vervalt indien de tijd tussen de kennisgeving van de dagvaarding bij de verzekeringsmakelaar en de zittingsdatum minder dan 3 werkdagen bedraagt.

In het geval van een Schade Rechtsbijstand (RB) heb je vrije keuze van een advocaat. Deze keuze moet echter altijd door de verzekeraar worden gevalideerd.    

De RB verzekeraar grijpt bij twee situaties in:

• Strafrechtelijke verdediging van de vastgoedmakelaar voor strafbare feiten, in het kader van de verzekerde activiteiten
• Een burgerlijke vordering, d.w.z. een rechtsvordering tegen een derde, in het kader van de verzekerde activiteiten, op buitencontractuele basis

Voorbeeld van een strafzaak: Gebrek aan informatie of onjuiste informatie over het herroepingsrecht kan voor jou tot strafrechtelijke gevolgen leiden. Als er een strafrechtelijke procedure volgt, kan je een advocaat van jouw keuze aanwijzen om je voor de rechter te verdedigen.    

Voorbeelden van civielrechtelijke zaken (burgerlijke vordering):

• de buurman van een huis dat je verkoopt beschadigt je reclameborden;
• het gebouw naast je makelaarskantoor wordt niet onderhouden en je ondervindt geurhinder van oude leidingen (je kan daardoor je klanten niet ontvangen in je makelaarskantoor).

De juridische kosten voor het ondernemen van gerechtelijke stappen tegen de buurman om je rechten af te dwingen worden door de verzekeraar betaald.

Daarentegen zal een geschil tussen een vastgoedmakelaar en zijn klant over honoraria in het kader van een verkoop niet worden gedekt door de rechtsbescherming die de BIV-polis biedt.

Kortom: in de meeste gevallen zal de verzekeraar een advocaat aanstellen voor aansprakelijkheidsclaims. In voornoemde gevallen kan je beroep doen op de keuzelijst van advocaten. Alleen in het geval van de dekking Rechtsbijstand (RB) - (strafrechtelijke verdediging of civiele verhaalsmogelijkheden) heb je een vrije keuze van advocaat.