taxeren van vastgoed aan de kust

Kostprijs: 145€ excl. btwDuurtijd: 2uON DEMAND webinar: Taxeren van vastgoed aan de kust: grondwaarde als vrije bouwgrond (markteconomisch) | grondwaarde als deel van een onroerend goed (residuele grondwaarde) 

Hendrik Leurs, vastgoedexpert

1. De economische analyse van de aan- en verkoop van bouwgronden kan, zoals de meeste te koop gestelde producten, aanzien worden als een marktmechanisme: “Het berust op een vrijwillige en wederzijds voordelige ruil tussen twee partijen.” Twee ideeën vormen de grondslag van het marktmechanisme:• het eerste is dat twee economische huishoudingen slechts tot vrijwillige ruil zullen overgaan indien zij er beide baat bij vinden;• het tweede idee zegt dat iedere huishouding derhalve van oordeel is dat wat zij krijgt, wanneer zij aan de ruil deelneemt, als tegenprestatie voor haar meer waard is dan hetgeen zij afstaat.” .

Net zoals bij de meeste marktmechanisch aangeboden goederen zorgen ook bij de grondenmarkt de vraag, het aanbod en de kenmerken van het product (lees “grond”), voor een evenwichtstoestand, een afgesproken prijs dus waartegen de verkooptransactie kan doorgaan. Het grote verschil echter met de meeste andere op de markt aangeboden producten is dat zowel de vraag, het aanbod als de eigenschappen van de grond gewestelijk, regionaal en zelfs lokaal of stedelijk kunnen verschillen, waardoor voor iedere verkooptransactie een andere prijs opgesteld dient te worden. Om hier een beter inzicht in te krijgen kunnen we de vraag, het aanbod en de perceelkarakteristieken ontvouwen in verschillende deelfactoren die elk anders inwerken op de prijszetting.

2. De residuele grondwaarde methode is een veel gebruikte analytische methode om binnen projecten de grondwaarde te bepalen. De waarde van de grond wordt bepaald door hetgeen op de grond gerealiseerd is of gaat worden.De residuele grondwaarde is het verschil tussen de totale opbrengstwaarde van de (te realiseren) opstallen minus de investeringskosten van de opstallen. Dit is de prijs die men maximaal mag besteden bij de aankoop van de grond.David Ricardo zei: “als graan meer gaat opleveren dan gaat de prijs van grond omhoog”. De speculanten zeggen in navolging van David Ricardo: als de prijs van woningen omhoog gaat, dan wordt de waarde van mijn stukje grond hoger. De truc is dus om zo vroeg mogelijk grond op te kopen tegen lage prijzen en te speculeren op een verandering in bestemming of op toekomstige stijging van huizenprijzen, hetgeen een utopie is.