Onroerend vruchtgebruik met vennootschappen - Correcte waardering

Tijdens deze webinar on demand geeft mr. Robin Messiaen (Spartax) een praktijkgericht overzicht van de huidige stand van zaken inzake correcte waardering, waarna er vervolgens wordt stilgestaan bij vijf speciale topics.

Deel 1. Casuïstische uiteenzetting van de huidige stand van zaken, zowel wat betreft de keuze van de methodes als de keuze van de parameters.

• De gewapende vrede rond de methode Ruysseveldt-Janssens, de impact van de Voorafgaande Beslissing van Vlabel in 2010 en van een aantal gerechtelijke uitspraken in 2016.
• De ”rule of thumb” van de rulingcommissie, hierin gevolgd door een overgrote meerderheid van de fiscale ambtenaren.
• De visie van de rechtbanken en welke methode(s) wel/niet kiezen als men zich baseert op die rechtspraak?
• Enkele markante beslissingen buiten de sfeer van de directe belastingen die toch ook een impact hebben.
• Een aantal van de FAQ’s inzake de waardering van vruchtgebruik aan de hand van de rechtspraak en andere (fiscale) precedenten:
  • Volle eigendom = vruchtgebruik en blote eigendom
  • Huurwaarde
  • Aankoopkosten
  • Deficitair vruchtgebruik
  • Van bruto- naar netto-huur
  • Bepaling van de actualisatievoet
  • Bepaling van de index
  • De waarde-evolutie
  • Wie beweert moet bewijzen
  • Aankoop met renovatie/uitbreiding
• Besluit

Deel 2. Een selectie van vijf speciale topics

• De waardering van een lopend vruchtgebruik
  • de voorlopige set van methodes
    • actualisatie van de toekomstige opbrengsten
    • rendementsoefening op basis van het verleden
    • de methode van de fiscus
    • een gemiddelde van methodes
  • empirische analyse van de (fiscale)rechtspraak
  • administratieve precedenten
• Omzetting van vruchtgebruik: overdaad aan regeldrift
• De impact van de levensverwachting van de vruchtgebruiker (of zijn bestuurder):
  • de mogelijkheid voor het eventueel voorzien (bij aanvang of lopende het vruchtgebruik) in een extra beëindigingsgrond van het vruchtgebruik
  • de omgekeerde gesplitste aankoop als alternatief
  • het faillissementsrisico van de vennootschap-vruchtgebruiker
• Turbo-vruchtgebruik: gedifferentieerde bijdrageregeling.
  • de situatie waarbij partijen overeenkomen dat het uitgangspunt van het gelijke rendement in hoofde van hen beiden wordt gehonoreerd, maar dat de blote eigenaar zijn bijdrage maximaal levert in de initiële aankoop en de vruchtgebruiker zijn bijdrage maximaal levert in de latere verbouwingen/nieuwbouw
  • het opstalrecht als betere keuze indien het een nieuwbouwproject betreft
  • het werken met een eindvergoeding (al dan niet met tussenbetalingen) als ultimum remedium
• Verlenging van vruchtgebruik: de verschillende aspecten waarmee dient rekening te worden gehouden wat de waardering betreft.