Het nieuwe goederenrecht en de vastgoedpraktijk – 10 relevante nieuwigheden onder de loep

Tijdens deze webinar on demand geeft prof. dr. Kristof Uytterhoeven een praktijkgericht overzicht van 10 relevante nieuwigheden, vervat in het nieuwe goederenrecht, en waarvan de draagwijdte volgens zijn visie door elke practicus van het vastgoedrecht moet gekend zijn om in diverse situaties de juiste beslissingen te kunnen nemen. 

Volgende nieuwigheden komen aan bod, waarbij telkens de impact voor de vastgoedpraktijk wordt toegelicht:

• De hoofdelijke gehoudenheid of aansprakelijkheid van de initiële titularis van het zakelijk gebruiksrecht

De eerste titularis van het zakelijk gebruiksrecht, diegene die geniet van een erfdienstbaarheid, vruchtgebruik, erfpacht of opstal, is volgens het nieuwe goederenrecht ten opzichte van de eigenaar van het goed waarop het zakelijk gebruiksrecht ligt, hoofdelijk gehouden en dit samen met de overnemer. Dus ook nadat hij het goed heeft overgedragen, kan hij aangesproken worden om tot betaling over te gaan. Hoe dit best contractueel voorkomen in de vestigingsakte

• De afbakening van de omvang van grondeigendom

De eigendom van een grond heeft zowel een horizontale als een verticale omvang. De horizontale omvang reikt net als in het verleden tot aan de perceelsgrens. De verticale omvang daarentegen is niet meer zoals in het verleden een ongelimiteerde denkbeeldige zone boven en onder het grondoppervlak.

Art. 3.63 NBW bepaalt voortaan dat het eigendomsrecht op de grond zich enkel uitstrekt tot een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden.

Een eigenaar kan zich bijgevolg niet verzetten tegen een gebruik door een derde op een hoogte of een diepte waarop de actuele eigenaar, gelet op de bestemming en de toestand van de grond, redelijkerwijze geen gebruiksbevoegdheid zou kunnen uitoefenen. Wat zijn hier een aantal concrete gevolgen voor de vastgoedpraktijk?

• Het ladderrecht in het NBW

Het ladderrecht houdt in dat de eigenaar van een onroerend goed, na voorafgaande kennisgeving, moet gedogen dat zijn nabuur toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren, of om de niet-gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden, tenzij indien de eigenaar rechtmatige motieven laat gelden om deze toegang te weigeren (art. 3.67, § 2 NBW). Wat is het toepassingsgebied deze regeling? Welke handelingen mag de nabuur uitvoeren? Hoe moet het recht worden uitgeoefend? In welke gevallen kan de eigenaar zich verzetten?

• Afstanden voor vensters, muuropeningen en soortgelijke werken

Welke afstanden moeten onder het NBW nog worden gerespecteerd voor vensters, muuropeningen en soortgelijke werken? Welke uitzonderingen bestaan er op deze regel? Kunnen dergelijke werken worden aangebracht in een gemene muur?

• De preventieve vordering

Met het nieuwe goederenrecht wordt het mogelijk om een preventieve vordering in te stellen om bovenmatige burenhinder te voorkomen.Dit kan leiden tot staking van de werken, aanpassing van het bouwproject, extra beschermingsmaatregelen. Preventieve maatregelen kunnen dus voor extra bouwkosten zorgen (bvb. bijkomende beschermingsmaatregelen). 

Wat zijn de gevolgen hiervan voor de ABR-verzekering? Hoe hier rekening mee houden in contracten?  

• Mede-eigendom

Kunnen mede-eigenaars op een onverdeelde grond bouwen of een gebouw afbreken? Met welke regels moet rekening worden gehouden bij het bouwen, verbouwen, afbreken en wederopbouwen in het appartementsrecht?

• Volume-eigendom

Tot op heden werd volume-eigendom geregeld door de vestiging van verschillende zelfstandige en accessoire opstalrechten op één terrein, wat onzeker was en in ieder geval tijdelijk. Sinds de hervorming van het opstalrecht is het nu mogelijk om de onderscheiden volumes onafhankelijk van elkaar te laten bestaan, zonder de verplichting om bijvoorbeeld op een kunstmatige manier gebruik te maken van het regime van gedwongen appartementsmede-eigendom. Welke bijzondere aandachtspunten zijn er voor de vastgoedpraktijk?

• Vruchtgebruik anno 2022

Wat zijn onderhoudsherstellingen en grove herstellingen? Hoe kunnen herstellingen worden afgedwongen? Kan een vruchtgebruik worden verlengd of vernieuwd? Wat is het lot van verbouwingswerken bij het einde van het vruchtgebruik? 

• Opstalrecht versus erfpacht in de vastgoedpraktijk

Wat zijn de praktische gevolgen van de nieuwe bepalingen inzake opstal en erfpacht voor de vastgoedpraktijk? Wat is de praktische impact van de verkorting van de minimumduur van erfpacht naar 15 jaar? Wat gebeurt er met bouwwerken en/of beplantingen aan het einde van het opstalrecht of de erfpacht? Wat zijn de gevolgen van het feit dat het opstalrecht betrekking heeft op een volume? Waarom opteren voor erfpacht in plaats van voor een opstalrecht?

• Erfdienstbaarheden revisited

Artikel 3.114, eerste lid, 2° NBW erkent dat een erfdienstbaarheid kan bestaan tussen een perceel in mede-eigendom en een perceel dat exclusief aan één mede-eigenaar toebehoort. Wat zijn hiervan de praktische gevolgen?

Mag een titularis van een erfdienstbaarheid werkzaamheden en bouwwerken uitvoeren? Wat is het statuut van die bouwwerken? Wie draagt de kosten van die werkzaamheden en bouwwerken? 

Artikel 3.114, derde lid NBW bepaalt dat de erfdienstbaarheid ook accessoire positieve verplichtingen kan meebrengen. Artikel 3.122 NBW voorziet in een mogelijkheid dat de eigenaar van het lijdend erf afstand doet van het gehele lijdend erf of van het gedeelte van het lijdende erf dat nodig is voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid. Hoe verhoudt deze mogelijkheid zich tot de positieve verplichtingen? Wat houdt deze afstand precies in? Welke vereisten gelden er? Wat zijn de rechtsgevolgen?