Erfpacht, opstal en vruchtgebruik – praktijkgerichte vragen die rijzen door de hervorming van het goederenrecht

Volgende vragen komen aan bod:

Algemeen

• De overgangsbepalingen bepalen dat men kan overeenkomen om het nieuw goederenrecht van toepassing te verklaren op de toekomstige gevolgen van bestaande rechten
• Hoe zal dit praktisch gebeuren: dient dit via een notariële akte voor de notaris?
• Kan men deze verklaring nu reeds afleggen?
  • Is een louter onderhandse overeenkomst tot vestiging erfpacht, opstal, … tussen partijen nog perfect geldig? Is enkel voor de tegenstelbaarheid aan derden een notariële akte vereist?
  • Natrekking en vergoedingsregeling bij einde van de erfpacht of opstal: blijven (contractuele) afwijkingen op deze vergoedingsplicht mogelijk, waarbij de erfpacht- of opstalhouder weliswaar de mogelijkheid van het inroepen van de onrechtmatige verrijking wordt geboden?

 Erfpacht

• Is het mogelijk om een bestaande erfpacht die werd afgesloten voor de oude minimumduur van 27 jaar aan te passen naar een duur van bvb. 18 jaar?

Opstal

• Is er al enig voorbeeld/enig idee hoe de definiëring van de volumes zal moeten gebeuren?
• Is het verplicht om het volume te gaan bepalen waarop het opstalrecht betrekking heeft?
• Artikel 3.179 bepaalt dat, behoudens andersluidend beding in de akte tot vestiging of overdracht van een opstalrecht op een bebouwd of beplant onroerend goed, een dergelijke akte contractuele verkrijging teweegbrengt door de opstalhouder of de overnemer en voor de duur van zijn opstalrecht, van de eigendom van de eerder bestaande bouwwerken en beplantingen
  • Houdt dit artikel in dat de opstalhouder bij aanvang van het opstalrecht volle eigenaar wordt van de reeds bestaande constructies, zonder hiervoor enige vergoeding te moeten betalen?
  • Is de opstalhouder dan ook gehouden om alle grove herstellingen aan deze constructies uit te voeren en te financieren?
  • Mag de opstalhouder constructies die reeds bestonden bij de aanvang van het opstalrecht en waarvan hij ingevolge dit artikel eigenaar van is geworden, zonder meer afbreken? Ook al heeft hij voor deze constructies geen enkele vergoeding betaald aan de grondeigenaar?
• Stel dat de opstalhouder ingevolge dit artikel bij aanvang van het opstalrecht zonder enige vergoeding eigenaar geworden is van de bestaande constructies. Betekent art. 3.188 inzake natrekking en vergoeding dat de grondeigenaar bij het einde van het opstalrecht een vergoeding dient te betalen voor het terug verwerven van deze constructies aan de opstalhouder?
• Kan men de problematiek van de beperking van opstal (ingevolge volume) ondervangen door het verzaken aan recht van natrekking of wordt dit impliciet beschouwd als opstalrecht?
• Kan een opstalrecht voor overdekte terrasuitbouw bij een handelspand op het openbaar domein eeuwigdurend zijn? Er is per definitie toch geen doeleinde van openbaar domein meer, op dat gedeelte van het voetpad waarop de opstal is gebouwd?
• Als men een publieke parking zou willen aanleggen onder openbaar domein (eventueel ook met gedeelte voor private appartementseigenaar van het project), werkt men dan met een eeuwigdurend opstalrecht voor volumebouw?

Vruchtgebruik

• Moet de blote eigenaar voor het uitvoeren van herstellingen altijd voorafgaandelijk overleg plegen met de vruchtgebruiker? Ook indien hij van de vruchtgebruiker niet vraagt om tussen te komen in deze kosten?
• Vruchtgebruik: in veel aktes staat dat herstellingen worden gedragen door vruchtgebruiker en blote eigenaar “volgens de wet”. Is dat dan vanaf 1 september 2021 de nieuwe wet?
• Kan een vruchtgebruiker nog samen bouwen met de naakte eigenaar via een contract sui generis of via het verlenen van een beperkt recht van opstal aan de naakte eigenaar ?
• De automatische aanwas bij andere vruchtgebruiker(s) als één van vruchtgebruikers overlijdt. Houdt dit dan ook in dat dit van toepassing is bij volle eigendom? Bijvoorbeeld twee broers hebben 50% volle eigendom van een gebouw: moet de echtgenote dan wachten tot haar schoonbroer is overleden ?
• Kan de vruchtgebruiker een opstalrecht verlenen op de grond die hij in vruchtgebruik heeft?
• Voor wie zijn de kosten m.b.t. de daden van behoud wettelijk ten laste? Vruchtgebruiker, blote eigenaar of beiden?
• Kan men bepalen dat de blote eigenaar geen voorafgaand overleg dient te plegen met de vruchtgebruiker, maar deze laatste toch mee zal moeten dragen in de kosten?
• Kan men de verdeling van de bijdrage vrij verdelen tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar?
• Hoe verhoudt het gewijzigd goederenrecht zich tot het appartementsrecht ? Stemgedrag bij duiding van zakelijke rechten. In haar verhouding naakte eigenaar/vruchtgebruiker