De verkoop van een onroerend goed: hoever reikt de informatieplicht van de vastgoedmakelaar en de notaris? Een selectie van 20 p

Voor deze webinar on demand hebben mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt een selectie gemaakt van een aantal vragen in het kader van de informatieplicht van de vastgoedmakelaar en de notaris. Aan de hand van relevante rechtspraak zal een antwoord worden gegeven op 20 reële praktijkvragen, dit gelijk verdeeld tussen de vastgoedmakelaar en de notaris. Uiteraard wordt ook aandacht besteed aan de impact van de nakende inwerkingtreding van Boek 6 dat een hervorming van de ’buitencontractuele aansprakelijkheid’ zal teweeg brengen.

De vastgoedmakelaar

1. Wat is de grondslag voor de informatieverplichting van de vastgoedmakelaar?
2. Welke informatie moet er in de publiciteitsfase meegedeeld worden?
3. Welke informatie moet er bij de onderhandse akte meegedeeld worden?
4. Is de hoedanigheid van de koper (particulier of professioneel) belangrijk in het licht van de informatieplicht door de vastgoedmakelaar, moet m.a.w. de professionele koper ook zelf bepaalde informatie verzamelen en controleren?
5. Hoever strekt in het bijzonder de informatieverplichting m.b.t. de stedenbouwkundige informatie? Moet de vastgoedmakelaar zich ook ter plaatse vergewissen van eventuele stedenbouwkundige inbreuken? Heeft hij een visuele controleplicht?
6. Zijn er vrijstelling op de informatieverplichtingen vb. bij kleine advertenties?
7. Moet de vastgoedmakelaar enkel een informatieplicht uitvoeren of moet hij de informatie ook controleren?
8. Is het de taak van een vastgoedmakelaar om na te gaan of er al dan niet verborgen gebreken zijn aan het te verkopen onroerend goed?
9. In welke mate kan de vastgoedmakelaar zich door partijen laten vrijstellen van aansprakelijkheid?
10. Wat is de verjaringstermijn inzake de burgerlijke aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar?

De notaris

1. Wat houdt de informatieverplichting van de notaris in? Dient de notaris die informatie ontdekt die invloed kan hebben op de overeenkomst, bvb. de overtreding van een voorschrift, dit meedelen aan de andere partij of dat moet hij zich beroepen op zijn beroepsgeheim of discretieplicht?
2. Heeft de notaris net als de vastgoedmakelaar een controleverplichting? Is deze controleverplichting even vergaand of minder/meer vergaand? Wordt er verwacht dat hij fouten in de overgemaakte informatie opmerkt en meedeelt?
3. Heeft de notaris de plicht om de partijen te wijzen op tegenstrijdige belangen of op onevenwichtige bedingen die hij aantreft in die compromis?
4. Is de aansprakelijkheid van de notaris minder als hij niet is tussengekomen in het te koop aanbieden van het onroerend goed? M.a.w. kan hij verwijzen naar de tussenkomst van de vastgoedmakelaar of een andere professioneel (vb. advocaat) om aan zijn aansprakelijkheid te ontsnappen? Is er een uitzondering bij hoogdringendheid?
5. Welke aansprakelijkheid (burgerechtelijk, strafrechtelijk en tuchtrechtelijk) loopt de notaris indien hij zijn informatieverplichting miskent? Wat is de impact van boek 6?
6. Kan de notaris ontsnappen aan zijn aansprakelijkheid indien de hem overgemaakte informatie foutief is vb. gemeentebestuur die foute stedenbouwkundige informatie overmaakt? Of had de notaris dit moeten opmerken? In welk gevallen neigt de rechtspraak (arrest Hof van Cassatie van 7 mei 2020) ertoe te oordelen dat dat de notaris controleert of het te verkopen onroerend goed overeenstemt met de verleende stedenbouwkundige vergunning?
7. Indien de verkoop van een onroerend goed bepaalde risico’s inhoudt kan de notaris een bepaald standpunt in rechtspraak of rechtsleer volgen dat zijn persoonlijke voorkeur krijgt en de partijen hiervan inlichten. Wat is de impact hiervan op zijn mogelijke aansprakelijkheid en kan hij weigeren de akte te verlijden als hij een bepaalde transactie ontraadt?
8. In welke mate kan de notaris zich door partijen laten vrijstellen van aansprakelijkheid? Is een exoneratieclausule geldig?
9. Hoe gebeurt de begroting van de schade indien er twee notarissen zijn opgetreden?
10. Welke verjaringstermijn is van toepassing op de aansprakelijkheid van notarissen?