De bouwpromotieovereenkomst: een contract met vele gezichten. Een analyse aan de hand van 10 vragen

Tijdens deze webinar on demand analyseren prof. dr. Ralph De Wit en mr. Steve De Cauwer aan de hand van 10 pertinente vragen het algemeen juridisch kader van de bouwpromotieovereenkomst, ook buiten de Woningbouwwet.

Volgende 10 vragen komen aan bod:

1. Tot op heden is er geen specifiek wettelijk statuut uitgewerkt voor de bouwpromotor maar is er wel een definitie in de rechtspraak ontstaan. Wat is de definitie van een bouwpromotor? Is het opnemen van het commerciële en financiële risico een absolute voorwaarde om als bouwpromotor te worden gekwalificeerd? Klassiek komt de bouwpromotie voor in 3 basisvormen Welke zijn deze? Is de in de rechtspraak uitgewerkte definitie van ode bouwpromotor afhankelijk van de kwalificatie van de bouwpromotieovereenkomst als een aanneming van werk, een koop, of een lastgeving?
2. De quasi onbeperkte contractuele vrijheid die voor deze materie geldt, maakt talrijke variaties mogelijk op juridisch vlak. Maar is een rechtbank wel gebonden door de kwalificatie die de partijen aan de bouwpromotieovereenkomst hebben gegeven?
3. De overdracht van de grond tussen de grondeigenaar en de klant(en) van de bouwpromotor wordt soms opgenomen in dezelfde akte, waarin ook de koop van de op te richten constructies tussen de bouwpromotor en zijn klant(en) is vervat. Wordt de grondeigenaar dan eveneens gekwalificeerd als een bouwpromotor, en is deze dus samen met de bouwpromotor, oprichter van de toekomstige constructies, gehouden tot levering van een afgewerkt goed aan de klanten?
4. Bij een koop op plan koopt de klant een gebouw, waarvan het concept al grotendeels of volledig is uitgewerkt door de bouwpromotor, dus meestal onder de vorm van een toetredingscontract. De klant kan hierbij zelfs formeel verbod opgelegd worden om de werf te betreden tijdens de uitvoering van de werken, op straf van ontbinding van het contract. Maar riskeert dergelijk beding niet om zowel bij b2c- als bij b2b-overeenkomsten als kennelijk onevenwichtig te worden beschouwd, waardoor het nietig is?
5. Een bouwpromotieovereenkomst kan ook inhouden dat de bouwpromotor enkel als «coördinator van het bouwproces» en als tussenpersoon (makelaar of lasthebber) een geheel van diensten aanbiedt, die leiden tot de oprichting van een bouwproject, maar zonder de uitvoering van de eigenlijke bouwwerken. Maar een bouwpromotieovereenkomst kan ook de vorm van een lastgeving aannemen, wanneer de bouwcoördinator naast zijn opdracht tot coördinatie tevens een mandaat heeft om namens de opdrachtgever specifieke aannemingsovereenkomsten af te sluiten. Hoe kwalificeert men dergelijke overeenkomst, nu de coördinatie van de werken als een aanneming van werk wordt gekwalificeerd, terwijl het sluiten van specifieke aannemingsovereenkomsten namens de opdrachtgever een lastgeving betreft? Tot welke moeilijkheden geeft dit in de praktijk aanleiding, en wat is de visie van de rechtspraak?
6. Een werkwijze die veel gebruikt wordt voor appartementsgebouwen is de overdracht door de bouwpromotor van een zakelijk recht op een gebouw in oprichting of op plan, samen met de verbintenis tot de verdere voltooiing van het gebouw. Deze overeenkomst kan zowel een koop als een aanneming van werk zijn: hoe komt men tot een correcte kwalificatie als koop of aanneming van werk?
7. De bouwpromotor heeft tegenover zijn klant in principe een resultaatsverbintenis. Deze resultaatsverbintenis moet worden gecumuleerd met de specifieke bepalingen die vasthangen aan de kwalificatie van de bouwpromotieovereenkomst als koop, als aanneming of als lastgeving. De inhoud van de resultaatsverbintenis wordt gekleurd door de specifieke aansprakelijkheidsregimes, eigen aan deze contracten. Maar kan dit aansprakelijkheidsregime contractueel worden bijgestuurd, kan meer bepaald de primaire resultaatsverbintenis contractueel worden gedegradeerd tot een middelenverbintenis?
8. Wat is de belangrijke impact van de kwalificatie van een bouwpromotieovereenkomst als koop of als aanneming op de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken?
9. Hoe wordt de aansprakelijkheid van een bouwpromotor-lasthebber gesitueerd?
10. Kan de in de Architectenwet opgelegde absolute onafhankelijkheid van de architect – een verplichting van openbare orde – voldoende worden gevrijwaard? Wanneer de bouwpromotor het gebouw laat oprichten, dan is immers hij de bouwheer, die zich evenzeer moet laten bijstaan door een architect, maar een bouwpromotor is geen doorsnee bouwheer…