50 jaar Wet Breyne - Een overzicht aan de hand van rechtspraak

De Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, beter gekend als de Wet Breyne, vindt haar ontstaansreden in de malafide praktijken van een aantal bouwpromotoren in de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw. De rechtstreekse aanleiding voor het wetgevende initiatief dat leidde tot deze wet, was trouwens het faillissement van een grote bouwpromotor in 1970 met meer dan duizend gedupeerde kopers.

De Wet Breyne beoogt dus de bescherming van de particuliere koper of opdrachtgever die een overeenkomst sluit met een bouwpromotor of aannemer met betrekking tot een te bouwen of in aanbouw zijnde woongelegenheid.

Vrij snel werd vastgesteld dat de oorspronkelijke tekst van de Wet Breyne een aantal leemten en onvolkomenheden bevatte. Dit leidde tot de wet van 3 mei 1993, die een betere bescherming en een grotere rechtszekerheid waarborgt door een aantal verbeteringen aan te brengen aan de Wet Breyne, met name de verruiming van het toepassingsgebied, de regeling van de studieovereenkomsten, een versterking van de informatieplicht, de uitbreiding van de verantwoordelijkheid van de notaris en de tussenkomst van de architect.

Tijdens deze webinar on demand geeft prof. dr. Kristof Uytterhoeven een praktijkgericht overzicht van het standpunt van recente rechtspraak en rechtsleer inzake 12 knelpunten die zich kunnen stellen bij deze Wet Breyne en waarvan elke practicus in deze materie terdege op de hoogte zou moeten zijn.

Volgende knelpunten komen aan bod:

1. In beginsel regelt de Wet Breyne niet de precontractuele fase, maar niettemin moeten eenzijdige contractbeloften toch voldoen aan een aantal bepalingen van de Wet Breyne. De vraag rijst evenwel welke eenzijdige contractbeloften onderworpen zijn: over de eenzijdige aankoopbeloften is er algemene eensgezindheid, maar geldt dit ook voor eenzijdige verkoopbeloften? En is de wet van toepassing op ruilovereenkomsten?
2. Wat indien een bouwcoördinator uitsluitend naast de architect optreedt als tussenpersoon tussen de opdrachtgever en de aannemers met als opdracht er op toe te zien dat de aannemers hun verbintenissen respecteren inzake termijn, kostprijs en planning: is dit dan een verbintenis tot het verschaffen van een woongelegenheid?
3. Een huis of appartement in aanbouw is een woongelegenheid waarvan de bouw niet voltooid is en de Wet Breyne is derhalve niet van toepassing indien het huis of het appartement reeds voltooid is op het ogenblik van het sluiten van de (onderhandse) overeenkomst. Maar wanneer is de bouw van een huis of appartement voltooid? En wat als de aannemingsovereenkomst uitsluitend betrekking heeft op de ruwbouw, waarbij de verwarming, elektriciteit, water, keuken, badkamer en sanitair door de koper zelf of door andere aannemers wordt uitgevoerd?
4. Opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn, is vereist dat de koper of opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw of vóór de voltooiing van de verbouwings- of uitbreidingswerken één of meer stortingen te doen. Maar wat zijn ‘stortingen’: is dat ook een bankgarantie, gelden op de rubriekrekening van de notaris op naam van de koper?
5. Overeenkomsten die worden aangegaan door een koper of opdrachtgever wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat huizen of appartementen op te richten of te laten oprichten om ze onder bezwarende titel te vervreemden, zijn niet onderworpen aan de Wet Breyne, maar wat is een ‘geregelde werkzaamheid’?
6. Wanneer valt een studieovereenkomst onder de toepassing van de Wet Breyne?
7. Welke is de sanctie bij de niet-naleving van de verplichting om één van de in artikel 7 van de Wet Breyne opgesomde vermeldingen op te nemen in de overeenkomst of contractbelofte of om één van de verplichte bijlagen te hechten aan de overeenkomst of contractbelofte?
8. De Wet Breyne bepaalt dat de overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van deze wet vallen, alsmede de eenzijdige beloften voor dergelijke overeenkomsten, verplicht moeten vermelden dat de prijs kan worden herzien. Maar kunnen partijen de mogelijkheid tot prijsherziening contractueel uitsluiten?
9. Elk beding dat strijdig is met door artikel 10 Wet Breyne opgelegde betalingsmodaliteiten, wordt voor niet geschreven gehouden. Raakt dat artikel 10 Wet Breyne de openbare orde, met alle gevolgen vandien?
10. Kan een bouwpromotor of projectontwikkelaar die zelf niet kan worden erkend, toch voldoen aan de vereisten van artikel 12, eerste lid Wet Breyne door een tijdelijke maatschap op te richten met een of meer aannemers die wel erkend zijn?
11. Welke bijzondere aandachtspunten vraagt de verplichte dubbele oplevering, ook bvb. wat de gemene delen van een appartementsgebouw?
12. Kunnen partijen geldig overeenkomen dat de voorlopige oplevering de aanvaarding van de werken inhoudt, zodat inzake aansprakelijkheid de tienjarige termijn begint te lopen vanaf de dag van de voorlopige oplevering?