Belgische vastgoedmakelaars luiden de alarmbel: ‘Nee, de huizenmarkt brokkelt niet af’

De huizenmarkt brokkelt af, zo lazen we eind vorige week op de voorpagina van De Morgen. Nog maar eens. Want onder meer ook tijdens het laatste trimester van 2010 en het eerste van 2011 zou de immomarkt al op instorten hebben gestaan. Vooraleer we straks nog meer onheil over ons heen zouden krijgen, trekt het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) in naam van alle Belgische vastgoedmakelaars aan de alarmbel: de realiteit is anders, compleet anders. De Belgische vastgoedmarkt is kerngezond. Alleen haal je daarmee niet meteen de frontpagina.

Toegegeven, het bekt niet slecht: ‘Huizenmarkt brokkelt af’. Zeker niet voor wie zich de artikels van enkele maanden geleden nog kan herinneren waarin de Belgische vastgoedmarkt de meest overgewaardeerde ter wereld werd genoemd. Overdreven hoge prijzen, klonk het toen. En ja, met de komende besparingsrondes van onze politici in het achterhoofd, past een ineenstorting van de markt zelfs perfect in de actualiteit. Dus lijkt de conclusie snel gemaakt.

Maar is het fair om zo’n instorting van de markt te verkondigen? Klopt het met de representatieve cijfers? Is het meer dan een weerspiegeling van een select buikgevoel? Het is makkelijk om een welles-nietesspelletje op te starten. Maar de laatste zinsnede boven het bewuste artikel zegt alles: ‘Voorspellingen maken doe ik liever niet’, aldus het notariaat. We zeggen het niet vaak, maar in dit geval hebben ze overschot van gelijk. Zeker als het over vastgoed gaat. Want als er iets is wat men in dit land een vaste waarde kan noemen, dan wel de immomarkt. Of is het gezegde van de Belg en zijn baksteen tot vervelens toe nog niet genoeg geciteerd?

De voorspelling – of zoals u wil: het buikgevoel – die gedaan wordt over de zogenaamde ‘afbrokkeling’ van de markt, is deels gebaseerd op het dalende consumenten- en ondernemersvertrouwen, in combinatie met de politieke situatie. En het moet gezegd, ook daar zijn we niet helemaal gerust in. Maar de voornaamste conclusies werden gemaakt op basis van de evolutie van de kredietaanvragen en worden bevestigd door de Particuliere Vastgoedsentiment Index. En juist dat laatste is voor ons van het goeie teveel.

In eerste instantie omdat de PVS Index enkel de particuliere transacties in rekening brengt, terwijl net daar de prijszettingen bij aanvang meestal iets te ambitieus zijn. Wie geen rekening houdt met de professionele markt, laat bovendien ruim 50 procent links liggen. En dan weiden we nog niet uit over het feit dat de vastgoedmakelaar vandaag opnieuw meer en meer wordt ingeschakeld, omdat de particuliere verkoper begrepen heeft dat het toch niet allemaal zo’n makkie is.

En wat met het onderscheid tussen de huizenmarkt en die van de appartementen? De opsplitsing tussen de Vlaamse, de Brusselse en de Waalse markt? En de representativiteit, om maar iets te noemen? Maar zelfs als we dat allemaal buiten beschouwing laten, is er iets dat ons noodgedwongen aan de alarmbel doet trekken: het is namelijk niet de eerste keer dat sommigen de neergang van de vastgoedmarkt voorspellen. Wie lang genoeg blijft roepen, zal op een dag wel eens gelijk krijgen. Dat klopt, maar voor al die andere keren is het toch wel doodzonde.

Neem nu het laatste trimester van 2010 bijvoorbeeld. De zogenaamde PVS Index sprak van een ‘labiele kopersmarkt’, terwijl de vastgoedtransacties in werkelijkheid in stijgende lijn gingen. Een gelijkaardig scenario tijdens het eerste trimester van 2011. Maar meest frappante voorbeeld is allicht nog dat van begin 2010: terwijl ‘een dreigende ineenstorting van de markt met 26 procent’ werd aangekondigd, steeg de markt in werkelijkheid met bijna 14 procent. De wereld op z’n kop.

Niet dat we zoiets als ‘wishful thinking’ vrezen, maar niemand die zal schrikken als we zeggen dat dit de geloofwaardigheid niet ten goede komt. In een sector als de onze zijn cijferanalyses van cruciaal belang. Commercieel gezien, maar ook vanuit maatschappelijk oogpunt. Als we dan elk trimester elk een andere wind blazen, aan natte vingerwerk doen of erger nog, de zoveelste vernietigende storm voorspellen, berokkent de sector zichzelf meer kwaad dan goed.

Vergeet niet, ruim 20 jaar geleden deed amper 22 procent van de kopers een beroep op een vastgoedmakelaar. Ja, we werden in het algemeen als onbetrouwbaar ervaren, ongeloofwaardig, niet professioneel. Zoveel jaar later hebben we niet één maar tien stappen vooruit gezet. Ruim 50 procent doet tegenwoordig beroep op ons. Gaan we nu echt al dat gewonnen vertrouwen beschamen door onterecht de ineenstorting van onze eigen markt te verkondigen? Het antwoord vanuit de sector is duidelijk.

En voor zij die nog zouden twijfelen: de jongste zes kwartalen trappelden de prijzen van zowel de huizen als de appartementen minstens ter plaatse, om niet te spreken van de stijgingen.

Luc Machon, voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars 

[Opiniebijdrage die in De Morgen verscheen]