Cassatie preciseert opnieuw het begrip “openbare verkoop”

Cassatie preciseert opnieuw het begrip “openbare verkoop”

woensdag 28 september 2016

Het Hof van Cassatie heeft opnieuw een standpunt ingenomen rond het begrip openbare verkoop en het belang van “niet-bindende biedingen”. Vastgoedveilingen zonder definitieve toewijzing vallen niet onder “openbare verkoop”, wat maakt dat we als vastgoedmakelaars veilingen zonder bindende biedingen wél mogen organiseren. In veilingen door vastgoedmakelaars moet het met andere woorden steeds de klant zijn die beslist en dus niet de vastgoedmakelaar, bijvoorbeeld op basis van het eerste, het laatste of het hoogste bod.

Nemen we de definitie er even bij ter opfrissing. Een openbare verkoop is een verkoop waarbij aan een publiek – al dan niet beperkt – dat fysiek of virtueel wordt samengebracht, de mogelijkheid wordt gegeven om concurrentiële biedingen te doen, waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan, en waar ab initio duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden.

Het oordeel van het Hof is dan ook gericht op deze derde voorwaarde in de definitie. Virtuele of fysieke aanwezigheid bij de veiling speelt geen rol in de bepaling van wat als openbare verkoop wordt beschouwd en wat niet.

Conclusie: het is uitsluitend weggelegd voor de notarissen om een veiling met definitieve toewijzing aan de hoogste bieder te organiseren. Als vastgoedmakelaars mogen we echter wel veilingen organiseren waarbij biedingen niet bindend zijn en waarbij de uiteindelijke keuze van de koper dus bij de verkoper ligt. Wees hiermee voorzichtig in je communicatie en commerciële opbod-strategieën.

Voor de volledigheid kan je het bijgevoegde, volledige Cassatiearrest van 9 juni 2016 doornemen.