Betaalbaar wonen: visie van de vastgoedmakelaar

Betaalbaar wonen: visie van de vastgoedmakelaar

zondag 1 december 2013

De (on)betaalbaarheid van wonen. Als het debat tegenwoordig ergens over gaat, dan is het daarover wel. Niet onbegrijpelijk, want een huis kopen of verkopen is één van de belangrijkste transacties in een mensenleven. Vastgoedmakelaars zijn er dagelijks mee bezig en vormen in dat opzicht dus een bron van kennis. Dat ze een stem hebben in het hele debat, is duidelijk. Hieronder enkele visies over betaalbaar wonen van BIV-ondervoorzitter Luc Machon.

STELLING 1. “Men zegt graag dat wonen onbetaalbaar is. Alleen vergeet men dat de eisen qua woonkwaliteit almaar hoger komen te liggen, terwijl men niet aan het budget wil raken”

Luc Machon: “De vastgoedmarkt is genormaliseerd, laten we daarmee beginnen. De prijsstijgingen betreffen momenteel nog maar 2 à 3 procent in plaats van de 10 procent van vroeger. Dat is een goeie zaak, want daarmee evolueert de markt op inflatieritme. Maar ik heb mijn twijfels over zij die beweren dat wonen niet meer betaalbaar is. Wonen is altijd duur geweest. Dat was vroeger zo en dat is vandaag niet anders. Wat wel opmerkelijk is, is dat kopers steeds hogere eisen stellen wat hun woonkwaliteit betreft, maar niet accepteren dat er dan ook een groter stuk van hun inkomen naar wonen gaat. Onbetaalbaar is dus behoorlijk relatief. Laat ons nu eens op Europees niveau vergelijken: met 250.000 euro koop je tegenwoordig een studio in Berlijn, een ondergrondse parkeergarage in Londen en in Brussel… nog altijd een appartement met twee slaapkamers. Dat argument verdwijnt te vaak uit de discussie.”

“Een opmerkelijke vaststelling in heel die discussie is trouwens dat iedereen rond zijn dertigste voorstander is van betaalbaar wonen. En op hun 55ste willen ze allemaal ook een stevige meerwaarde. Hoe rijm je zoiets, dat is de werkelijke vraag die we ons moeten durven stellen.”

STELLING 2. “Makelaars zijn gebaar bij hoge transactievolumes, niet met hoge prijzen”

Luc Machon: “Voor eens en altijd: makelaars hebben geen invloed op de prijzen, laat staan dat ze ze kunstmatig hoog zouden kunnen houden. Wij proberen de vastgoedprijzen te waarderen, niet te determineren. Vergeet niet dat we volgens het principe ‘no cure, no pay’ werken. Als er niet verkocht wordt, mag de makelaar zijn vergoeding doorgaans ook vergeten. We hebben dus belang bij correcte prijsbepalingen in een zeer transparante markt.”

“Wij zijn gebaat bij hoge transactievolumes, niet met hoge prijzen. Op dat vlak zijn we het dus helemaal eens! Maar voor de makelaars is dat absoluut niet nieuw, sinds jaar en dag wordt er zo geredeneerd in de sector. Trouwens, wij kunnen geen schaarste creëren. Vastgoedmakelaars zijn nog altijd geen grondspeculanten.”

STELLING 3. “Je kan de woonbonus niet zomaar afschaffen zonder de markt te verstoren”

Luc Machon: “Het klopt grotendeels dat een subsidie zoals de woonbonus in veel gevallen prijsverhogend werkt, maar men mag niet vergeten dat de particuliere koper dankzij diezelfde woonbonus een enorm voordeel krijgt tegenover de institutionele koper. Maar los daarvan sluit ik me aan bij de analyse dat het hervormen van de woonbonus de betaalbaarheid in de longrun zou kunnen verhogen. Máár vandaag is het wel een verworvenheid, waar een pak mensen van genieten. Je kan dat dus echt niet zomaar wegnemen zonder de marktwerking te verstoren.”

“De vraag wordt nu beïnvloed door de rentestand, bancaire producten, het fiscale gegeven en het beschikbaar inkomen. Als je één van die pilaren onderuit haalt gaat de vraag dalen, terwijl de aanbodzijde juist de omgekeerde beweging maakt. Dan krijg je een onevenwicht, terwijl onze markt juist nog altijd één van de gezondste van Europa is.”

STELLING 4. “Vaak wordt vergeten dat woonkwaliteit vandaag een pak hoger ligt dan vroeger”

Luc Machon: “Ik ben het ermee eens dat het woonbudget en het besteedbaar inkomen gelijk zou moeten evolueren. Maar één ding wordt altijd vergeten: de woonkwaliteit ligt vandaag een pak hoger dan vroeger. Verplicht zelfs, want onder meer voor nieuwbouwprojecten legt de overheid almaar meer voorwaarden op. Dan is het evident dat wonen tegenwoordig een grotere impact op het inkomen heeft. En dan hebben we het nog niet over het toenemende overheidsbeslag dat op het beschikbaar inkomen van de gezinnen wordt gelegd. Ligt daar voor een stuk ook niet het probleem als zoveel mensen aanvoelen dat wonen ‘te duur’ is?”

“Wat de huurmarkt betreft: vooraleer die markt verruimd kan worden, moet de overheid er eerst aandacht voor hebben. De private huurmarkt is al jaren het vergeten broertje van onze woningmarkt. De sector zou niet liever hebben dan dat er bijvoorbeeld nagedacht wordt over een uitbreiding van het systeem van huursubsidies.”

STELLING 5. “Het belangrijkste is dat we in ons land nooit vastgoedexcessen gekend hebben”

Luc Machon: “De woonbonus moet aangepakt worden, maar daarvoor is een grondig debat nodig. Gaan we het afschaffen en een gezonde markt plots destabiliseren? Je zou het ook kunnen koppelen aan bv. renovatie of ecologie. Maar is het dat we willen? Iets met onze linkerhand gaan pakken om het daarna met onze rechterhand terug te geven? Of neem nu de piste van een beter vergunningenbeleid. Dat zou niet de makelaars, maar de speculanten goed uitkomen.”

“Het belangrijkste in die hele discussie is dat we in ons land nooit vastgoedexcessen gekend hebben, die het woningaanbod kunstmatig hebben opgeklopt. Bovendien kent België geen speculatieve luchtbel. De hypothecaire kredieten zijn zelfs altijd zeer goed omringd geweest. Misschien moeten zaken zoals de woonbonus herbekeken worden, maar we moeten niet doen alsof er een crash op ons afkomt. Vastgoed is altijd al duur geweest. En dat zal allicht niet verbeteren als de overheid ook almaar meer beslag legt op het beschikbaar inkomen. Maar vastgoed zal in ons land altijd een zekere (vlucht)waarde blijven hebben. Dat is duidelijk.”

STELLING 6. “Als de sector wil standhouden of groeien, moet ze meegaan in de nieuwe realiteit”

Luc Machon: “Als je weet dat 2014 cruciaal wordt qua woonbeleid, moet je als sector vandaag zelf naar de overheid durven stappen en zeggen wat ze voor de toekomst kan betekenen. Uiteraard goed wetende dat de overheid niet meer de mogelijkheid heeft om gul in de zakken te tasten. Dat is de uitdaging waarvoor we staan en waar we ook volop actief mee bezig zijn. We moeten beseffen dat het regionaliseren van quasi alle beleidsdomeinen die vastgoed bestrijken een serieuze impact zal hebben. We zullen zeker deelnemen aan het debat en als vastgoedmakelaars een duidelijke rol trachten te spelen.”