A-Z woordenlijst

Verzamelnaam voor:  

• wet van 10 mei 2007 ter bestrijding van bepaalde vormen van discriminatie,
• wet van 10 mei 2007 ter bestrijding van discriminatie tussen vrouwen en mannen,
• wet van 30 juli 1981 tot bestraffing van bepaalde door racisme of xenofobie ingegeven daden.

In uitzonderlijke gevallen kan de rechtskundig assessor maatregelen treffen die onmiddellijk ingaan, om te vermijden dat er verdere schade berokkend wordt. Denk bv. aan misbruiken op de derdenrekening. De betrokken vastgoedmakelaar moet dan meteen de activiteiten stopzetten. Ook een rechter kan bewarende maatregelen nemen tegen oneerlijke makelaars. Denk bv. aan het aanstellen van een voorlopig bewindvoerder binnen een VME vanwege een malafide syndicus.

Ook collectieve polis genoemd. Alle BIV-leden zijn sinds 1 januari 2016 automatisch gedekt door een collectieve verzekeringspolis die het BIV onderschreef bij verzekeringsmaatschappij AXA NV. Deze polis voorziet in de waarborgen “burgerrechtelijke aansprakelijkheid uitbating”, “beroeps-aansprakelijkheid”, “borgstelling” en “rechtsbijstand”.

De dekking borgstelling wordt verleend voor de schuldvorderingen van klanten en derden ten aanzien van de vastgoedmakelaar die betrekking hebben op fondsen, effecten of waarden die aan deze laatste werden toevertrouwd in het kader van de uitoefening van zijn vastgoedactiviteiten. Dit mits de inachtneming van de polisvoorwaarden (vermeld in deze deontologische richtlijn) en voor zover alle wettelijke en reglementaire voorwaarden voor de dekking vervuld zijn.

De hieronder opgesomde specifieke dekkingen die gewoonlijk voortvloeien uit de burgerlijke aansprakelijkheid "uitbating" dienen onder meer verzekerd te zijn:

• de schade berokkend door uithangborden, reclameborden en vaandelstokken, waar die zich ook bevinden;
• de schade berokkend door liften en hijstoestellen waarvoor de verzekerde verantwoordelijk is;
• de bijkomstige activiteiten en werkzaamheden van de verzekerde die in verband staan met zijn uitbating, zoals de onderhouds-, schoonmaak- en herstellingswerken, met inbegrip van die aan de gebouwen, hun omgeving, voetpaden en binnenplaatsen, het installeren en het demonteren van het materieel;
• de vorderingen tot schadevergoeding wegens hinder uit nabuurschap gegrond op artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek;
• de schadelijke gevolgen van accidentele vervuiling, op voorwaarde dat deze toe te schrijven is aan een gebrekkige uitoefening van genoemde opdracht.

(Plichtenleer, tweede deontologische richtlijn, art.2.1 d) 

De hieronder opgesomde specifieke dekkingen die gewoonlijk voortvloeien uit de burgerlijke beroepsaansprakelijkheid dienen onder meer verzekerd te zijn :

• de overdracht van een voorschot aan de verkoper van een onroerend goed terwijl de verzekerde te goeder trouw zou verwaarloosd hebben na te gaan of deze laatste geen bevoorrechte schuldeisers had;
• de afwezigheid of de ontoereikende verzekering, met inbegrip van de risico's van brand, waterschade, glasbreuk, burgerlijke aansprakelijkheid gebouw en lift, burgerlijke aansprakelijkheid van de mede-eigendom ingevolge vergetelheid, nalatigheid of een fout van de verzekerde;
• de uitvoering van niet-dringende werken zonder het akkoord van de algemene vergadering of de overschrijding van het bestek;
• misbruik van ontslagrecht ten overstaan van onderhoudspersoneel;
• het niet tijdig of niet opstarten van een procedure tegen de in gebreke blijvende eigenaars;
• het niet in zake roepen van de aannemer in het kader van zijn tienjarige Deontologie van de vastgoedmakelaar 27 aansprakelijkheid;
• het aanvaarden van de oplevering van niet of slecht uitgevoerde werken zonder voorbehoud te maken;
• de schadelijke gevolgen van alle betalingen aan een aannemer die niet geregistreerd is.

(Plichtenleer, tweede deontologische richtlijn, art.2.1 e) 

“Iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit vallen.” (art. I.1, 2° WER boek I)

Het Tableau van titularissen en de Lijst van stagiairs zijn onderverdeeld in twee kolommen: die van de bemiddelaars en die van de syndici. Je kan op één van beide kolommen zijn ingeschreven, hetzij op de twee kolommen. De activiteit van rentmeester mag worden uitgeoefend ongeacht op welke kolom men is ingeschreven. Stagiairs moeten al bij inschrijving aangeven op welke kolom(men) ze actief willen zijn. 

Ook kwaliteitsrekening genoemd. Alle bemiddelaars en rentmeesters moeten verplicht (deonotologie + wet) over een derdenrekening beschikken, ook in geval de gelden rechtstreeks naar de notaris overgemaakt worden. Voor syndici geldt deze verplichting niet. Het is een specifieke bankrekening die gebruikt wordt voor betalingen van en aan derden (waarborgen, voorschotten…) en die zorgt voor een strikte scheiding tussen het eigen- en het beroepsvermogen van de vastgoedmakelaar. De derdenrekening is wettelijk verankerd waardoor de gelden hierop buiten de boedel van de vastgoedmakelaar vallen en bij een mogelijk faillissement niet kunnen worden gebruikt om (bevoorrechte) schuldeisers mee te betalen. 

Men spreekt van discriminatie als er zich een nadelige behandeling van personen met een beschermd kenmerk voordoet. Volgens het Gelijkekansendecreet zijn enkele van deze beschermde kenmerken: geslacht, genderidentiteit, seksuele geaardheid, geloofsovertuiging, nationaliteit etc. Op de vastgoedmarkt doet discriminatie zich hoofdzakelijk voor op de huurmarkt. Bij huurdiscriminatie is het Gelijkekansendecreet van toepassing. Ook onze deontologie verbiedt discriminatie expliciet in artikel 1. Meer info hier. 

Geldsom waarvan het bedrag gerechtelijk werd beslist en die een veroordeelde die zijn of haar verplichtingen niet nakomt, meestal per inbreuk en per dag, moet betalen.

Een vastgoedmakelaar die een schorsing of een schrapping opliep (de zwaarste sancties), kan onder voorwaarden en ten vroegste na 5 jaar, eerherstel aanvragen bij de Kamer van Beroep van het BIV. Door eerherstel krijgt een vastgoedmakelaar de door de sanctie weggenomen rechten terug.

De situatie waarin een vastgoedmakelaar met uitsluiting van anderen belast wordt met het verhandelen of het zoeken van een goed. Wordt eveneens aanzien als exclusiviteit, de co-exclusiviteit, volgens dewelke minstens twee vastgoedmakelaars met uitsluiting van anderen belast worden of aanvaarden een goed te verhandelen of te zoeken.

Dit is het hoogste rechtscollege van de rechterlijke macht. Zij spreekt zich niet uit over de inhoud van de feiten waarover een rechtszaak handelt, maar bekijkt enkel of de vormvereisten werden nageleefd en de rechtsregels correct werden geïnterpreteerd. Als dat niet het geval blijkt zal de beslissing of het arrest verbroken worden en verwijst het Hof van Cassatie naar een anders samengestelde kamer of Hof van Beroep.

De kamers van het Instituut (Uitvoerende Kamers en Kamers van Beroep) zetelen onder voorzitterschap van een door de Koning benoemde advocaat of magistraat, die wordt bijgestaan door twee of drie vastgoedmakelaars. Die noemen we lekenrechters. Zo wordt juridische dieptekennis en praktijkervaring uit het veld samengebracht  om tot een zo correct en onafhankelijk mogelijke behandeling van een klacht te komen.

De handeling waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen; het contract komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber.

Dit is een buitenlandse vastgoedmakelaar, of een Belgische vastgoedmakelaar die vastgoedactiviteiten stelt in het buitenland, maar die occasioneel op Belgisch grondgebied onroerend goed dat eigendom is van derden te huur of te koop aanbiedt. Omdat de activiteiten zich in België stellen, valt men onder de Belgische vastgoedmakelaarswetgeving en moet men gekend zijn bij het BIV (en dus over een erkenning als occasioneel beschikken).

Ook ‘compromis’ genoemd. Wanneer de koper en verkoper het eens zijn over de verkoopmodaliteiten wordt de onderhandse verkoopovereenkomst opgesteld. Let wel: deze is bindend voor de beide partijen. Zorg er dus voor dat deze duidelijk en volledig is opgesteld.

Ook ‘nepmakelaar’ genoemd. Het gaat om iemand die zich onterecht als vastgoedmakelaar voorstelt. Hij beschikt dus niet over een BIV-erkenning en vormt daardoor een gevaar voor de consument. Hij beschikt niet over een een beroepsaansprakelijkheidsverzekering of vormingsverplichting, is niet onderhevig aan tuchtrechtelijke controle etc. 

Een compromis kan één (of meerdere) van deze voorwaarden bevatten. Dit betekent dat de koper en verkoper hun akkoord nog laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde, die meestal door de kandidaat-koper wordt gesteld. Een vaak voorkomende voorwaarde is bv. dat de verkooptransactie enkel doorgaat als de bank een hypothecair krediet toestaat.

Deze onafhankelijke advocaat benoemd door de Minister van Middenstand onderzoekt de binnengekomen klachten op het BIV en verzamelt de nodige informatie. Hij of zij onderzoekt of de feiten een inbreuk uitmaken op de deontologie. Wanneer de assessor van oordeel is dat een tuchtrechtelijke vervolging opportuun is, wordt de vastgoedmakelaar opgeroepen voor de Uitvoerende Kamer (UK) van het BIV om zich te verantwoorden. In het andere geval seponeert hij het dossier.

Als klager kan je sinds 1 februari 2018 vragen om een seponering van een klacht te laten herzien door de rechtskundig assessor-generaal. Dit moet gebeuren door een gemotiveerd verzoek te verzenden aan de rechtskundig assessor-generaal en dit binnen 15 dagen na de ontvangst van de seponeringsbeslissing. Deze herzieningsmogelijkheid is een vorm van beroep tegen de seponering. 

Een regel van de plichtenleer of een geheel van regels van de plichtenleer die tot doel heeft één of meer artikelen van dit reglement nader uit te werken, aan te passen of aan te vullen; de richtlijnen hebben slechts bindende kracht nadat zij door de Koning zijn goedgekeurd, bij een in Ministerraad overlegd besluit;

Binnen de Belgische vastgoedmakelaarswetgeving is er geen sprake van enige ‘saucissonering’ van het beroep. Hiermee bedoelen we dat wie in de praktijk ook maar een klein deeltje van de activiteiten stelt die tot het takenpakket van een vastgoedmakelaar behoren, aanzien wordt als vastgoedmakelaar en om die reden aan alle voorziene regels moet voldoen.

Tegen de beslissing van de UK kunnen de beklaagde, de rechtskundig assessor of het Bureau van het BIV hoger beroep aantekenen bij de Kamer van Beroep (KvB). Tenzij de beslissing van de UK uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard, werkt het hoger beroep schorsend. De beklaagde kan verder activiteiten stellen tot wanneer de uitspraak in beroep gekend is.

Als een vastgoedmakelaar door de rechtskundig assessor wordt opgeroepen om zich te komen verantwoorden op een tuchtzitting, zal de Uitvoerende Kamer (UK) vervolgens een uitspraak doen. Ze kan daarbij een tuchtsanctie opleggen - dit kan een schrapping, schorsing, berisping of een waarschuwing zijn - of kan de beklaagde vrijspreken. De UK kan echter geen schadevergoeding opleggen aan de vastgoedmakelaar. Daartoe is enkel een burgerlijk rechtbank bevoegd. 

Een tuchtrechtelijke beslissing is “uitvoerbaar bij voorraad” wanneer ze onmiddellijk kan uitgevoerd worden door de rechtskundig assessor die het dossier onderzoekt, zelfs al is er nog geen definitieve tuchtrechtelijke beslissing genomen, en is ze nog vatbaar voor hoger beroep of verzet.

Dit zijn taken die enkel door een vastgoedmakelaar mogen worden uitgevoerd, zoals prospecteren, onderhandelen, het geven van informatie over of het laten bezichtigen van specifieke onroerende goederen waarvan men niet de eigenaar is, het sluiten van een compromis, etc. Het voeren van publiciteit, het maken van foto’s, opstellen van een plaatsbeschrijving... zijn echter geen vastgoedmakelaarsactiviteiten.

We spreken van verstek als een beklaagde niet verschijnt op de zitting waarvoor hij werd opgeroepen. Er zal dan een veroordeling ‘bij verstek’ worden uitgesproken. 

Een bezwaar tegen een uitspraak dat iemand kan indienen die bij verstek veroordeeld is.