Kan een bemiddelingsopdracht ten gevolge van de corona-maatregelen opgeschort worden?

Bemiddelingsopdrachten met consumenten staan onder zware druk, gezien deze voor een ‘bepaalde duur’ zijn aangegaan. De vastgoedmakelaar heeft zich geëngageerd om prestaties te leveren gedurende deze periode en als tegenprestatie krijgt hij pas een vergoeding indien hij een koper/huurder heeft gevonden.

 

De opdrachtgever/consument heeft er recht op dat de vastgoedmakelaar zich tijdens de hele opdracht kan kwijten van zijn taak. Dit recht heeft voor de vastgoedmakelaar de correlatie dat hij continu de kans heeft om zijn engagementen te realiseren. Dit houdt in dat een obstructie van de mogelijkheid om de dienst te verrichten in se en onder strikte condities voor de hele duur van de belemmering de opschorting van de “bepaalde duur” van de bemiddelingsopdracht meebrengt.

 

Het overmachtsbegrip is belangrijk bij de beoordeling of de duur van de bemiddelingsopdracht ten bate van de vastgoedmakelaar verlengd wordt wegens de COVID-19 crisis en gelieerde voorschriften.

 

In ons recht zijn de eisen voor overmacht erg streng. Maar in de huidige context kan niemand stellen dat het ons inflicterende virus geen overmacht is.  Het is een fabel dat “absolute onmogelijkheid” (voorwaarde voor overmacht) “definitief” moet zijn. Voldoende is dat een verbintenis, op een zeker moment, volstrekt onuitvoerbaar is opdat overmacht is aan te nemen, weliswaar - slechts - met (opschortende) uitwerking voor de tijd concorderend met de duur van de volstrekte verhindering.

 

Samengevat: termijn bemiddelingsopdrachten door corona-maatregelen opgeschort
 
De overheidsmaatregelen beperken de bewegingsvrijheid en het intermenselijk contact zo intensief dat ze een absolute (maar gelukkig tijdelijke) onmogelijkheid zijn voor de prestatie waar de vastgoedmakelaar zich toe verbond.
 
COVID-19 en het overheidsoptreden maken het illusoir dat bemiddelingsopdrachten praktisch en/of juridisch nog uitvoerbaar zijn. Die vaststelling was al apert sinds de maatregelen van 12 maart, maar werd op 18 maart nog extra in de verf gezet.
 
Juridisch gezien kan er in de huidige omstandigheden sprake zijn van een tijdelijke opschorting van de bemiddelingsopdracht ten gevolge van overmacht. Doordat de vastgoedmakelaar wordt verhinderd zijn taken te vervullen, ten gevolge van de opgelegde maatregelen, moet het mogelijk zijn te argumenteren dat de bemiddelingsopdracht tijdelijk wordt opgeschort (minstens sinds 18 maart en dit tot de dag dat vastgoedmakelaars opnieuw actief kunnen zijn (plaatsbezoeken kunnen organiseren, etc.)), tenzij ieder nut om de verbintenissen nog uit te voeren verdwenen zou zijn.

 

Ons lijkt het alvast dat tijdelijke overmacht kan worden ingeroepen om de verbintenissen uit hoofde van de bemiddelingsopdrachten voorlopig op te schorten. De overeenkomst blijft bestaan, en partijen dienen de overeenkomst te goeder trouw uit te voeren, waarbij men gehouden blijft aan loyauteits- en discretieplicht alsook de exclusiviteitsbepalingen.

27 maart 2020