Tuchtrechtspraak: zorg voor een correcte omschrijving van het onroerend goed in je publiciteit

In een artikel dat op 26 mei ll. op de websites van Gazet van Antwerpen en De Standaard verscheen, getiteld: Van rijhuis tot appartement, alles is plots een villa: “Het is zoals zeggen dat je met een fietsauto rijdt”, wordt de vraag gesteld welk woningtype als villa in de markt mag worden gezet. Er wordt aangehaald dat panden steeds vaker door makelaars als villa worden omschreven. 

Er bestaat voor alle duidelijkheid geen wettelijke definitie van wat een villa precies is of aan welke criteria een villa moet voldoen om zo genoemd te mogen worden in de publiciteit. Toch stipt de Nederlandstalige Uitvoerende Kamer (UK) aan dat de vastgoedmakelaar moet zorgen voor een waarheidsgetrouwe en correcte omschrijving van het te verkopen of te verhuren goed in de publiciteit. De vlag moet voor de modale consument de lading dekken, zoniet kan dit misleidend zijn en als lokmiddel aanzien worden. Zomaar een pand in de markt zetten als villa terwijl het in werkelijkheid bv. een driegevelwoning betreft, kan twijfels laten rijzen. Bij een dergelijke praktijk valt bij voorbaat niet uit te sluiten dat dit een deontologisch gevolg kent. 

Het kan nooit de bedoeling zijn dat potentiële kopers of huurders worden gelokt met een foutieve omschrijving van een onroerend goed of van de kenmerken ervan. We verwijzen in dit kader naar artikel 55 van de Plichtenleer:

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar mag in zijn reclame en advertenties geen personen misleiden met betrekking tot de beschikbaarheid en de essentiële kenmerken van de goederen die hij aanbiedt.

In dit sensibiliserende artikel verwijzen we naar twee beslissingen van UK hieromtrent. Zo moest een vastgoedmakelaar zich verantwoorden omdat hij in zijn publiciteit liet uitschijnen dat een uitgeruste keuken deel uitmaakte van een te koop gesteld goed terwijl de kandidaat-kopers na het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst onder druk werden gezet om voormelde keuken aan een meerprijs aan te kopen. Het betrof de verkoop van een woning + bedrijfsruimte + B&B.

De kopers stuurden uiteindelijk aan op de ontbinding van de onderhandse verkoopovereenkomst omwille van o.a. de niet-vergunde toestand van verschillende delen van het gebouw alsook een lijst van roerende goederen, doorgestuurd door de opdrachtgever, op grond waarvan plots een bedrag van 8.000 euro werd gevraagd voor de keuken. In de publicatie als bij de bezoeken werd voorgehouden dat de keuken tot het onroerend goed behoorde. De verkoper drong aan op een bijkomend bedrag voor de keuken. De makelaar zou hebben aangegeven dat dit niet kon. Op een gegeven moment communiceerde de opdrachtgever rechtstreeks met de kopers.

De leden van de UK gaven aan, dat wat in de publicatie uitdrukkelijk werd meegedeeld, ook als essentieel kenmerk van het onroerend goed aan het publiek wordt meegedeeld. Ná het sluiten van de onderhandse overeenkomst had de beklaagde de opdrachtgever hier duidelijk op moeten wijzen. Het voorwerp van een overeenkomst kan nadien niet gewijzigd worden, noch kan er een meerprijs voor worden bekomen. 

De beklaagde verwees nog naar formulieren waarin de opdrachtgevers hadden aangegeven dat alles vergund was en er geen inbreuken waren. De UK stelde dat uit meerdere elementen in de vragenlijst bleek dat het goed zich echter niet in een onberispelijke staat bevond. Ze stelden eveneens dat, verwijzend naar de publicatie met toelichting van de aanwezige keukeninstrumenten, niet anders kon worden aangenomen dat gezien er niets omtrent roerende goederen was overeengekomen in de onderhandse overeenkomst, deze mee in de prijs inbegrepen zaten van de (ontbonden) verkoop. De beklaagde kreeg uiteindelijk een waarschuwing opgelegd. 

In een ander dossier moest een stagiair zich verantwoorden omdat het publiek in de publiciteit werd misleid door te stellen dat het goed een appartement geschikt voor bewoning was, terwijl dit niet het geval was en het een handelspand betrof. Er werd aldus geen juiste stedenbouwkundige informatie meegedeeld in de publiciteit. Uit een brief van de stad waar het goed gelegen was, bleek dat de verkoper een aanmaning werd gestuurd inzake stopzetting van bewoning.

In de gevoerde publiciteit stond aangegeven: ‘handelspand ingericht als appartement’, met drie slaapkamers, een lichtrijke woonkamer enz. Telkenmale werd dezelfde tekst gepubliceerd met de ‘mogelijkheid tot wonen', wat meerdere interpretaties toeliet. Bij onderhandeling tot ondertekening van de onderhandse overeenkomst bleek dat het goed gekend is als handelspand. Het stedenbouwkundig uittreksel vermeldt: ‘minstens één handhavingsdossier werd vastgesteld op dit perceel – functiewijziging naar wonen – aanmaning overgemaakt met vraag naar oorspronkelijke staat’. Dit laat weinig mis te verstaan dat de functie wonen vooralsnog zonder vergunning niet mogelijk is.

De leden van UK stelden dat hoewel de gepubliceerde tekst ‘handelspand’ vermeldde, het aspect ‘wonen’ veel meer werd benadrukt en hiermee algemeen als misleidend moest worden beschouwd. Het is de taak van een vastgoedmakelaar om correcte en volledige informatie te publiceren en te verschaffen, zo gaven ze aan. De beklaagde kreeg een waarschuwing opgelegd.