Discriminatie of selectie?

Als vastgoedmakelaar werk je vaak met gevoelige informatie. Er kan dan bijvoorbeeld discussie ontstaan over welke informatie gevraagd mag worden aan een kandidaat-huurder.

Op basis van welke criteria mag je een selectie maken voor de eigenaar / opdrachtgever zonder de discriminatiewetgeving te overtreden? We lichten het in dit artikel toe.

Een centraal element in de definitie van discriminatie is dat er sprake moet zijn van een nadelige behandeling van personen met een beschermd kenmerk.

Volgens het Gelijkekansendecreet zijn deze beschermde kenmerken: geslacht, genderidentiteit, genderexpressie, leeftijd (*), seksuele geaardheid, burgerlijke staat (*), geboorte, vermogen, geloof of levensbeschouwing, politieke overtuiging, syndicale overtuiging, taal, gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap, sociale positie, nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming.

(*) Bepaalde gegevens kunnen belangrijk zijn voor het afsluiten van een huurovereenkomst, zoals de burgerlijke staat. Ook wat betreft leeftijd is de verhuurder of de makelaar, in geval van twijfel, gehouden na te gaan of de kandidaat meerderjarig en rechtsbekwaam is om de huurovereenkomst af te sluiten.

De antiwitwaswet verplicht de vastgoedmakelaars ook om de geboorteplaats van de cliënten in te winnen.

Onder "discriminatie" verstaan we (art. 15 van het Gelijkekansendecreet):

• directe discriminatie;
• indirecte discriminatie;
• intimidatie;
• seksuele intimidatie;
• opdracht geven tot discrimineren;
• het weigeren van redelijke aanpassingen voor een persoon met een handicap. 

Het Gelijkekansendecreet maakt dus een onderscheid tussen directe en indirecte discriminatie.

Directe discriminatie

Directe discriminatie is een minder gunstige behandeling tussen personen in een vergelijkbare situatie op grond van een beschermd kenmerk. Dit is verboden, tenzij die ongunstige behandeling objectief wordt gerechtvaardigd door een legitiem doel en de middelen voor het bereiken van dat doel passend en noodzakelijk zijn.

Indirecte discriminatie

Iemand wordt indirect gediscrimineerd wanneer een ogenschijnlijk neutrale handeling in de praktijk toch personen met een beschermd kenmerk blijken te benadelen. Vergelijkbaar met directe discriminatie is deze vorm van discriminatie verboden, behalve wanneer dit gerechtvaardigd is door een legitiem doel en de middelen voor het bereiken van dat doel passend en noodzakelijk zijn of, in het geval van indirect onderscheid op grond van een handicap aangetoond wordt dat geen redelijke aanpassingen getroffen kunnen worden.

Een voorbeeld. Wanneer een eigenaar dieren weigert in zijn te verhuren goed, kan hij in bepaalde gevallen bijvoorbeeld slechtziende personen met een geleidehond indirect discrimineren. Het is nooit legitiem huisdieren te weigeren wanneer het gaat om een assistentiehond voor personen met een handicap. Een dergelijke weigering kan gezien worden als disproportioneel gezien assistentiehonden steeds een specifieke opleiding krijgen en onmisbaar zijn voor hun baasje.

Een huurder selecteren is natuurlijk niet noodzakelijk discriminerend. De contractvrijheid vormt een van de basisbeginselen van het overeenkomstenrecht. De verhuurder/opdrachtgever kan een keuze maken tussen verschillende kandidaat-huurders bij het aanbieden van een woning op de huurmarkt.

Niet elke selectie is echter gerechtvaardigd. Als de selectie gebaseerd is op een ongerechtvaardigd onderscheid aan de hand van een van de beschermde gronden uit het Gelijkekansendecreet, dan is dat een probleem.

Een voorbeeld. Een klassiek voorbeeld is hierbij de solvabiliteitscheck van de kandidaat-huurder. Dit dient steeds geval per geval te worden beoordeeld zonder bepaalde inkomensbronnen van tevoren niet te accepteren. Men neemt daarbij zowel de grootte van het inkomen in overweging als elke andere garantie die door de kandidaat-huurder aangedragen wordt (borgstelling, bewijs van betaling van de huur in het verleden, …). Alle inkomensbronnen dienen dus in overweging te worden genomen. Bij voorbaat iedere kandidaat met een vervangingsinkomen uitsluiten, is discriminatoir. 

Samengevat: de keuzes voor selectie van kandidaten doorheen het verhuurproces mogen alleen gebaseerd zijn op objectieve en relevante criteria, die niet discriminerend zijn volgens het Gelijkekansendecreet. 

Onderstaande antidiscriminatieclausule kan je opnemen in je opdrachten.

Art. X : Indien de opdrachtgever de vastgoedmakelaar opdracht geeft tot discriminatie in de zin van de antiracismewet van 30 juli 1981, de antidiscriminatiewet van 10 mei 2007 en de wet van 10 mei 2007 die iedere discriminatie van mannen en vrouwen verbiedt, kan de vastgoedmakelaar, na het sturen van een gemotiveerde en aangetekende brief, beschouwen dat huidige overeenkomst onmiddellijk ontbonden is en dat hij van zijn opdracht wordt ontlast zonder enige vergoeding verschuldigd te zijn. Dit zal tevens het geval zijn indien de opdrachtgever jegens de kandidaat-huurders, die de vastgoedmakelaar hem heeft voorgesteld, handelingen stelt die discriminerend zijn in de zin van voormelde wetten jegens de kandidaat-huurders. Wanneer dergelijke discriminatie wordt vastgesteld, kan de vastgoedmakelaar zich bovendien keren tegen de verantwoordelijke opdrachtgever om terugbetaling van de opgelopen schade te bekomen.

Art. Y : De vastgoedmakelaar verbindt zich ertoe om alle wettelijke en deontologische verplichtingen die van toepassing zijn op het beroep, na te leven. In het bijzonder verbindt hij zich ertoe om de antidiscriminatiewetgeving, zoals omschreven in artikel X, te respecteren.

Nog een resultaat van de samenwerking met Unia is de brochure "Discriminatie op de huisvestingsmarkt". Deze informeert huurders, eigenaars en professionals uit de sector over de antidiscriminatiewetgeving en geeft tips en nuttige adressen mee.