Surplusbeding (art. 26 en 65)

Onderwerpen die te maken hebben met het Instituut

Aangemaakt op 07/06/2022

Laatste update 30/06/2022

De BIV plichtenleer verbiedt elke berekeningswijze van het ereloon die een belangenconflict creëert tussen de vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever. De zogenaamde ‘surplusbedingen’ worden nadrukkelijk verboden. Wat houdt dit in? In wat volgt gaan we hier verder op in, en lichten we enkele uitspraken van de Uitvoerende Kamer hierrond toe.

Rendabel, en zonder belangenconflict

Bij het vaststellen van het ereloon van de vastgoedmakelaar is de contractvrijheid van toepassing. Zo legt het BIV vastgoedmakelaars bijvoorbeeld geen vaste tarieven op, wat strijdig zou zijn met het mededingingsrecht. Toch wordt aan de contractsvrijheid door de deontologie grenzen getrokken. De deontologie voorziet onder andere in artikel 26 dat de dienstverlening rendabel moet zijn.

Art. 26. "Het ereloon dient de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep te verzekeren."

Ook verbiedt de deontologie in artikel 65 elke wijze tot vaststelling van een ereloon die een belangenconflict creëert tussen de vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever.

Art. 65. "De vastgoedmakelaar-bemiddelaar mag geen wijze tot vastlegging van zijn erelonen bedingen, dat een belangenconflict creëert tussen zijn belangen en deze van zijn opdrachtgever, onder meer door te stellen dat de erelonen overeenstemmen met het surplus tussen het initieel met de opdrachtgever overeengekomen bedrag en het uiteindelijk bekomen bedrag bij de transactie dewelke het voorwerp uitmaakt van zijn opdracht."

Rechtspraak

Zo moest een vastgoedmakelaar voor de Uitvoerende Kamer van het BIV verschijnen nadat hij een commissie ten belope van 3% exclusief BTW had gefactureerd aan de opdrachtgever, terwijl er 3% inclusief BTW was overeengekomen in de bemiddelingsopdracht. Aangeklaagde wou dit nadien recht zetten door dit verschil te verrekenen met eventueel te realiseren commissie op toekomstige verkopen. De Uitvoerende Kamer oordeelde dat dit, aangezien het voorstel de opdrachtgever voor een volgende verkoop zou binden aan de aangeklaagde vastgoedmakelaar, een belangenconflict tussen beiden met betrekking tot het ereloon inhield. De inbreuk op artikel 65 van de plichtenleer werd dus weerhouden (UK 2020, EB3819).

Verder sluit artikel 65 het gebruik van de zogenaamde bedingen op meerwaarde of ‘surplusbedingen’ uit. Deze houden in dat het loon (onder meer) gevormd wordt door het verschil in de vooraf vastgelegde vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Een dergelijk beding kan tot misbruiken leiden. Het zou er namelijk voor kunnen zorgen dat de vastgoedmakelaar een te lage vraagprijs voor het te verkopen onroerend goed zou vooropstellen om zo tot een overdadige verloning te komen. Ook zou het risico kunnen bestaan dat de vastgoedmakelaar een bod niet overmaakt aan de opdrachtgever omdat de voorgestelde prijs haar een te laag ereloon verschaft.

Een vastgoedmakelaar moest zich voor de Uitvoerende Kamer verantwoorden vermits hij in de bemiddelingsovereenkomst met betrekking tot de verkoop van een woning een meerwaardebeding had bedongen. De overeenkomst voorzag dat de aangeklaagde de woning mocht verkopen tegen 55.000 euro netto in handen van de eigenaars zonder dat de aangeklaagde er nog een vergoeding van mocht aftrekken. Het commissieloon van de vastgoedmakelaar bestond uit de verworven meerprijs die kon worden bekomen boven het voornoemde bedrag. Aangeklaagde stelde de woning te koop voor 86.000 euro en verkocht ze uiteindelijk tegen 80.000 euro. In een reactie stelt de vastgoedmakelaar dat hij daarop de verkopers voorstelde om tegen een vaste commissie van 5% te werken, aangezien de meerprijs te hoog zou zijn. Dit zou geweigerd zijn. Op de zitting verklaarde aangeklaagde dat hij nog steeds met twee modellen van opdrachten werkt, één op meerwaarde en één met de gebruikelijke 5%. De Uitvoerende Kamer oordeelt dat het feit dat de vastgoedmakelaar dit meerwaardebeding frequent blijft gebruiken  ondanks het reeds ruime tijd geldende verbod niet aanvaard kan worden. Dat hij het beding niet steeds zou toepassen volgens zijn bewering, verandert hier niets aan (UK 2008, 502).

Het louter voeren van een surplusbeding is niet in overeenstemming met de deontologie, ook wanneer deze niet leidt tot een overdadig ereloon. De Uitvoerende Kamer sprak zich uit over een vastgoedmakelaar die in de overeenkomst voor bemiddeling bij de verkoop van een appartement een meerwaardebeding had opgenomen. Vastgesteld werd dat het ereloon zal bestaan in de meerwaarde boven 135.000 euro. De uiteindelijke verkoopprijs van het appartement bedroeg echter 134.000 euro, zodat er geen meerwaarde werd bekomen. De Uitvoerende Kamer oordeelde evenwel dat de fout vaststond. Verder liet aangeklaagde na de waarborg ten belope van 13.400 euro die hij van de koper had ontvangen terug te storten aan de koper, nadat de verkoop niet doorging. Dit ondanks gezamenlijk verzoek van de koper en verkoper (UK 2015, EB2742).

Was dit artikel nuttig?