Professionele hoedanigheid (art. 19, 20 en 21)

Onderwerpen die te maken hebben met het Instituut

Aangemaakt op 07/06/2022

Laatste update 30/06/2022

De vastgoedmakelaar biedt zijn diensten aan op de vastgoedmarkt. Hij kan dit doen middels advertenties, dan wel via actieve prospectie. Belangrijk is evenwel dat de vastgoedmakelaar zijn professionele hoedanigheid aan de consument kenbaar maakt op een herkenbare manier. Dit is zelfs een deontologische verplichting. In wat volgt gaan we hier dieper op in.

Correcte hoedanigheid

Nog voordat de vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever in contact zijn getreden, is de eerste stap het aanbieden van zijn diensten op de markt. Dit kent desalniettemin enkele begrenzingen. De vastgoedmakelaar heeft immers een belangrijke informatieverplichting tegenover de mogelijke opdrachtgever over zichzelf en over de aangeboden diensten. Dit belangrijke principe is vastgelegd in artikel 19 tot en met 21 van de Plichtenleer. De vastgoedmakelaar moet zich in zijn correcte hoedanigheid voorstellen aan de consumenten. Ook in de publiciteitsborden, advertenties en andere promotiemiddelen moet voor de consument blijken dat hij met een vastgoedmakelaar te maken heeft. Dit ligt in het verlengde van bepalingen in het Boek Marktpraktijken en consumentenbescherming van het Wetboek van economisch recht. Deze verbieden onder meer het geven van onjuiste informatie rond de hoedanigheid (zoals identiteit en status) en zijn te beschouwen als misleidende handelspraktijken.

Art. 19. “Wanneer de vastgoedmakelaar informatie verstrekt over zijn hoedanigheid, zijn beroepsactiviteiten, zijn kwalificaties en zijn diensten maakt hij deze waarheidsgetrouw over en is het hem verboden zichzelf onrechtmatig titels of bekwaamheden toe te eigenen, zowel in het algemeen als met betrekking tot een bepaald goed.”

De vastgoedmakelaar moet de toekomstige opdrachtgever dus voldoende op de hoogte brengen zodat die een goed geïnformeerde keuze kan maken. Hij moet zich met de correcte hoedanigheid voorstellen, en mag zich dus ook geen valse hoedanigheid aanmeten. Zo mag hij zich niet voordoen als een potentiële koper.

De Uitvoerende Kamer van het BIV oordeelde over een vastgoedmakelaar die verkopers van onroerende goederen herhaaldelijk onder een valse naam contacteerde en zich voorstelde als een geïnteresseerde kandidaat-koper. Hij legde meermaals een afspraak tot bezichtiging vast, en maakte zich pas na de bezichtiging als erkend vastgoedmakelaar kenbaar met het oog op het sluiten van een bemiddelingsopdracht met de eigenaars. De leden van de Uitvoerende Kamer achtten dergelijk gedrag naar de consument volgens bewezen overtreding van artikel 19 van de Plichtenleer beneden de waardigheid van een erkend vastgoedmakelaar (UK 2018, EB03401). Vermeld moet worden dat de Plichtenleer zich niet tegen actieve prospectie verzet, zolang dit correct gebeurt.

Het is de vastgoedmakelaar verboden zichzelf onrechtmatige bekwaamheden toe te eigenen. Een vastgoedmakelaar die nooit als syndicus actief was mag zich dus niet als een specialist in deze materie profileren. Ook is het van belang dat informatie rond de hoedanigheid steeds up-to-date is. Zo moest een vastgoedmakelaar voor Uitvoerende Kamer verschijnen aangezien hij voor minstens 18 maanden op zijn website vermeldde dat hij syndicus was van een residentie terwijl dit niet langer het geval was. De vastgoedmakelaar-syndicus kreeg een waarschuwing als sanctie (UK 2019, EB03569).

Advertenties duidelijk van een vastgoedmakelaar

Artikel 21 van de Plichtenleer legt nog een bijkomende bijzondere informatieverplichting op:

Art. 21. "Uit de advertenties, affichering, informatieborden en elk ander promotiemiddel dat hij gebruikt of waarop hij een beroep doet, moet duidelijk blijken dat ze afkomstig zijn van een vastgoedmakelaar."

Deze informatieverplichting slaat dus op de advertenties waarvan de vastgoedmakelaar gebruik maakt. Advertenties zijn hier breed opgevat. Er worden zowel publicaties in kranten, op websites als raampresentaties mee bedoeld. 

De consument moet uit een advertentie kunnen opmaken dat om een vastgoedmakelaar gaat. In een recent dossier voor de Uitvoerende Kamer bleek dat op platform voor vastgoedadvertenties een advertentie werd geplaatst, maar werd nagelaten duidelijk te vermelden dat deze advertentie afkomstig was van een vastgoedmakelaar. Er werd vermeld dat het appartement werd verkocht door een particulier en dat de eigenaar kon worden gecontacteerd.

De leden van de UK zijn van oordeel dat het publiek, en elke geïnteresseerde in het pand is gerechtigd te weten dat de eigenaar/verkoper de hoedanigheid van erkend vastgoedmakelaar heeft en op die gronden gebonden is om de vigerende regelgeving en wetten na te leven (UK 2018, EB03337).

 

Verplichte vermeldingen

Verder verplicht artikel 20 van de Plichtenleer de volgende vermeldingen op documenten en website:

De vastgoedmakelaar moet op zijn documenten en zijn website vermelden: zijn BIV-erkenningsnummer; de naam van zijn onderneming of, met vermelding van de rechtsvorm, de naam van de rechtspersoon waarin hij zijn activiteit verricht; de naam van de verzekeringsonderneming die zijn burgerlijke beroepsaansprakelijkheid en borgstelling dekt en het nummer van deze verzekeringsovereenkomst; de vermeldingen opgelegd door de wet (zie art. XII.6.§1 WER, dit artikel en dit artikel.)

Was dit artikel nuttig?