Onderzoeksplicht (art. 12, 13 en 17)

Wanneer partijen een bemiddelingsovereenkomst willen opmaken verschaffen ze elkaar in een onderzoek- en informatiefase de wezenlijke inlichtingen die deze moet bevatten. Zo moet de vastgoedmakelaar nagaan welke rechten de opdrachtgever of zijn vertegenwoordigers heeft op het onroerend goed. Indien dit niet nauwkeurig gebeurt heeft dit onvermijdelijk gevolgen. Zo is de verkoop van een onroerend goed door een persoon die geen eigenaar is nietig. Ook deontologisch kunnen er voor de vastgoedmakelaar gevolgen zijn. In wat volgt gaan we hier verder op in.

Artikel 12 van de BIV-plichtenleer regelt op een algemene wijze de onderzoeks- en informatieplicht van gegevens door de vastgoedmakelaar bij de opdrachtgever:

Art. 12. "De vastgoedmakelaar zal aan zijn opdrachtgever de documenten en inlichtingen vragen die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van zijn opdracht en zal indien nodig en binnen de grenzen van zijn mogelijkheden tot de passende verificaties overgaan, zodanig dat hij onder meer in de mogelijkheid wordt gesteld betrouwbare informatie over te maken aan de bij die opdracht betrokken personen. Indien hiertoe een reden bestaat zal hij duidelijkheid scheppen inzake het voorbehoud met betrekking tot de punten waarover hij geen informatie kan bekomen. Hij moet zijn opdrachtgever informeren over elke nieuwe gebeurtenis waarvan hij op de hoogte is en die een weerslag kan hebben op de rechten en verplichtingen van deze laatste."

Dit artikel is belangrijk. Het is een waarborg voor de meerwaarde en de professionaliteit van de vastgoedmakelaar. De bepaling maakt duidelijk dat zowel documenten als inlichtingen die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van de opdracht opgevraagd moeten worden. Met "documenten" bedoelt men alle geschreven informatie, terwijl inlichtingen verbale toelichtingen zijn die, bij afwezigheid van documenten zaken in een juist daglicht kunnen plaatsen.

Het louter opvragen van deze gegevens is echter niet voldoende. De opdrachtgever zal, niet noodzakelijk van enig kwaad belust, immers niet steeds correcte informatie verschaffen.

Artikel 12 bepaalt dus dat de vastgoedmakelaar binnen de grenzen van zijn mogelijkheden tot passende verificaties van deze gegevens moet overgaan.

Een specifieke taak binnen de onderzoeksplicht van de makelaar is het opvragen van de identiteit en hoedanigheid van de opdrachtgever en het voeren van het nodige onderzoek om na te gaan welke rechten hij op het onroerend goed kan doen gelden. Dit werd verder vastgelegd in artikel 13 van de BIV-plichtenleer:

Art. 13. "De vastgoedmakelaar zal zich vergewissen van de identiteit, de hoedanigheid en de precieze gegevens van zijn opdrachtgever of zijn vertegenwoordigers, alsook van de toereikendheid van de bevoegdheden van deze personen voor het doel van zijn opdracht. Hij zal de partijen informeren over het bestaan van een eventuele verbintenis tot sterkmaking."

De vastgoedmakelaar zal dus de opdrachtgever vragen zijn identiteitskaart voor te leggen. Hij onderzoekt of hij wel handelingsbekwaamheid heeft over het goed, denk hierbij aan een eigenaar die minderjarig is of onder voorlopig bewind is gesteld. Ook gaat hij het eigenaarschap van het onroerend goed na. Hij baseert zich hiervoor niet enkel op verklaringen door de opdrachtgever, maar doet de passende verificaties door nazicht van de eigendomstitel. Zo oordeelde de Uitvoerende Kamer over een aangeklaagde vastgoedmakelaar die in het kader van de verkoop van een woning zowel in de opdracht als in de verkoopsovereenkomst de eigenaar van het verkochte goed verkeerd weergaf. Het ging over blote eigenaars, terwijl het vruchtgebruik aan iemand anders toekwam. De vastgoedmakelaar baseerde zich op de kadastrale legger, wat niet kan beschouwd worden als eigendomstitel omdat dit document niet de volledige gegevens weergeeft (UK 2004, EB262).

In een ander dossier voor de Uitvoerende Kamer bleek de vastgoedmakelaar geen opdracht te hebben ontvangen van de echtgenote van de opdrachtgever. Hij vertrouwde erop dat de echtgenote mee zou verkopen, gezien beiden voorheen bij een andere vastgoedmakelaar gemeenschappelijk hun huis te koop hadden gesteld. De echtgenote van de opdrachtgever ging echter niet akkoord met de verkoop. Voor een gezinswoning dient de vastgoedmakelaar daarover elke twijfel weg te nemen door de passende verificaties te doen (UK 2015, EB2656).

Wanneer het goed in onverdeeldheid is tussen verschillende deelgenoten is het dus van belang dat nagegaan wordt wat de toereikendheid van de bevoegdheden van de opdrachtgever(s) op het goed is. In een recent dossier oordeelde de Uitvoerende Kamer over een aangeklaagde vastgoedmakelaar die bemiddelde over de verkoop van een woning zonder over een geschreven bemiddelingsopdracht vanwege alle mede-eigenaars te beschikken. Bovendien voegde hij een clausule in de onderhandse verkoopovereenkomst toe die inhoudt dat de verkopers de achtergevel van het goed dienden te herstellen voor het verlijden van de notariële akte. De onderhandse verkoopovereenkomst werd slechts door één mede-eigenaar werd ondertekend. De Uitvoerende Kamer besliste aldus dat er tegelijk met een inbreuk op artikels 12 en 13 van de plichtenleer ook een inbreuk op artikel 17 vaststond, aangezien de vastgoedmakelaar geen enkele handeling kon kan stellen zonder dat hij daartoe beopdracht werd, in deze door álle mede-eigenaars (UK 2018, EB3324).

Art. 17. "De vastgoedmakelaar mag geen enkele handeling stellen met betrekking tot de bemiddeling of het beheren van een goed zonder dat hem daarvoor een opdracht werd toevertrouwd of een toestemming werd gegeven."

Is de opdrachtgever een rechtspersoon, dan moeten de eigendomsrechten eveneens nagegaan worden. De makelaar vraagt niet enkel de eigendomstitel, maar ook de statuten van de vennootschap op. Zo kan hij nagaan of de vertegenwoordiging van de vennootschap door de opdrachtgever gerespecteerd werd.

De onderzoeks- en informatieverplichting zoals deze naar voor komt in de hierboven aangehaalde artikels van de BIV-plichtenleer moet men echter wel in de juiste context plaatsen. De tuchtkamers van het BIV behandelen elk dossier autonoom.

Nalatigheid en kwade trouw worden duidelijk bestraft. De vastgoedmakelaar kan tijdens zijn onderzoek echter ook blinde vlekken aantreffen. Belangrijk is dan dat hij bij de opdrachtgever formeel voorbehoud maakt met betrekking tot de punten waarover hij geen informatie kan bekomen.