Discretieplicht (art. 35 en 36)

Vastgoedmakelaars zijn bij het uitoefenen van hun taken, maar ook na hun opdracht gehouden tot de naleving van een discretieplicht. Dit beginsel is opgenomen in de artikel 35 en 36 van de BIV-plichtenleer. Deze deontologische discretieplicht is te onderscheiden van het strafrechtelijk beroepsgeheim waaraan bepaalde beroepsgroepen zijn onderworpen. In wat volgt gaan we hier verder op in, en lichten we enkele uitspraken van de Uitvoerende Kamer hierrond toe.

De BIV-plichtenleer verplicht vastgoedmakelaars (bemiddelaars, syndici en rentmeesters) tot het naleven van een discretieplicht. Meerbepaald mag de vastgoedmakelaar geen gegevens, feiten en meningen met betrekking tot een opdracht vrijgeven aan anderen dan diegenen die gerechtigd zijn om er kennis van te nemen. Dit houdt in dat de vastgoedmakelaar alle toevertrouwde zaken voor zich dient te houden.

Zo werd een vastgoedmakelaar voor de Uitvoerende Kamer van het BIV opgeroepen die, na ondertekening van een overeenkomst tussen de verkoper en koper van een onroerend goed waarvoor de aangeklaagde bemiddelde, instemde om mee te werken aan een televisieprogramma. Een medewerkster van de aangeklaagde vastgoedmakelaar werd gevolgd, en in de reportage werd informatie meegedeeld die duidelijk verwees naar de koper van de voormelde woning. Zo werd gesteld dat het hierbij ging om “rijke zakenlui uit Luxemburg”, “een jong gezin met 3 kindjes” en “hun budget van 1,5 miljoen euro”. De kopers waren hiervan niet op de hoogte en gaven geen toestemming. Op de zitting bleek echter dat de bewuste opmerkingen uit de reportage werden geknipt, waardoor de tenlastegelegde feiten niet bewezen konden worden (UK 2012, EB02186). 

In een ander dossier moest een vastgoedmakelaar voor de Uitvoerende Kamer verschijnen nadat klacht werd ingediend wegens het schenden van de discretieplicht. Naar aanleiding van het door de opdrachtgeefster vroegtijdig willen stopzetten van de opdracht werd door de aangeklaagde vastgoedmakelaar een mail verzonden naar de opdrachtgeefster. Haar ex-echtgenoot, diens raadsman en de notaris die de scheiding van de opdrachtgevers regelde werden in kopie geplaatst. In de mail werd verwezen naar de verhuisplannen van de opdrachtgeefster naar het buitenland, wat de opdracht bemoeilijkt zou hebben.  Deze informatie werd haar echter vertrouwelijk meegedeeld, daar de verstandhouding met de ex-echtgenoot niet optimaal was. De leden van de Uitvoerende Kamer oordeelden dat de schending van de discretieplicht bewezen was. Dat de ex-echtgenoot nader en met details die de opdracht te buiten gaan, middels eigen inzichten/commentaar van aangeklaagde werd ingelicht is namelijk foutief en valt buiten de opdracht van aangeklaagde (UK 2019, EB03421).

De discretieplicht is minder strikt dan het strafrechtelijk beroepsgeheim. Artikel 35 somt enkele uitzonderingen op waarbij de vastgoedmakelaar zijn discretieplicht opzij mag zetten.

Een uitzondering laat de vastgoedmakelaar bijvoorbeeld toe om alle feiten te gebruiken bij het voeren van zijn persoonlijk verweer in een gerechtelijke of tuchtrechtelijke procedure.

Art. 35. "De vastgoedmakelaar is gehouden tot de naleving van een discretieplicht, die hij ook door de personen die onder zijn gezag werken, moet doen naleven. Deze discretieplicht houdt in dat de vastgoedmakelaar geen gegevens, feiten en meningen met betrekking tot een opdracht mag vrijgeven aan anderen dan diegenen die gerechtigd zijn om er kennis van te nemen, en dit zowel tijdens als na zijn opdracht. Wat de Plichtenleer betreft is er geen sprake van niet-naleving van de discretieplicht indien de informatie met betrekking tot een opdracht door de vastgoedmakelaar verstrekt wordt, onder meer: bij het voeren van zijn persoonlijk verweer in gerechtelijke of tuchtrechtelijke aangelegenheden; wanneer en voor zover hij uitdrukkelijk van zijn discretieplicht werd ontheven door zijn opdrachtgever, met betrekking tot elementen die deze laatste persoonlijk aangaan; wanneer hij vaststelt dat er bedrieglijk gehandeld wordt met inbreuk op zijn rechten of die van zijn opdrachtgever en het blijkt dat de mededeling van de informatie betreffende de opdracht moet gebeuren om deze rechten te herstellen of te bewaren; wanneer informatie die nuttig of noodzakelijk is voor het uitvoeren van de opdracht moet verstrekt of uitgewisseld worden met de personen die daarbij betrokken zijn, zoals de interne of externe medewerkers van het vastgoedkantoor, hetzij permanente, hetzij occasionele, of specialisten.

Zo boog de Uitvoerende Kamer zich over een dossier waarbij de aangeklaagde vastgoedmakelaar in de briefwisseling met het Instituut steeds weigerde de nodige toelichting ten gronde te geven, zoals hem werd gevraagd door de verslaggever. Aangeklaagde beriep zich hiervoor op zijn beroepsgeheim. De Uitvoerende Kamer verwees naar de uitzondering die voorzien is in de Plichtenleer, wat maakt dat de vastgoedmakelaar gehouden is terzake te antwoorden en alle hem gevraagde inlichtingen  over te maken. Aangezien er geen toelichting werd gegeven werd de tenlastelegging dan ook weerhouden (UK 2004, EB0297).

De discretieplicht van de vastgoedmakelaar kan in het vaarwater komen van zijn onderzoeks- en informatieplicht. De Uitvoerende Kamer onderzocht in een dossier dit spanningsveld tussen de informatieplicht van de vastgoedmakelaar en het recht op privacy. Een vastgoedmakelaar moest verschijnen nadat hij een notariële verkoopakte publiceerde waarop de persoonlijke gegevens van de vorige eigenaar af te lezen viel. Ook na de afronding van de opdracht bleef dit online staan. Aangeklaagde werkte met een onlineplatform waar kandidaat-kopers na registratie toegang kregen tot online informatie met betrekking tot een onroerend goed dat te koop werd aangeboden. Hierbij wordt ook de notariële eigendomstitel van de verkoper, waarin de 30-jarige oorsprong van het onroerend goed kenbaar is gemaakt, opgenomen. De Uitvoerende Kamer stelt dat de vastgoedmakelaar in het kader van zijn onderzoeksplicht deze info dient op te vragen teneinde zijn cliënt te adviseren. Het openbaar maken van de integrale verkoopakte aan eenieder (vb. al registreren zij zich puur uit nieuwsgierigheid op de website) kan echter een schending van de privacy uitmaken (UK 2015, EB02524).

Voorts wijst de Plichtenleer er in artikel 36 op dat de vastgoedmakelaar geen verkeerde informatie mag verstrekken onder het voorwendsel van zijn discretieplicht. Hij kan bijvoorbeeld geen beroep doen op zijn discretieplicht wanneer de opdrachtgever hem op de hoogte brengt van een verborgen gebrek zoals bijvoorbeeld schimmelvorming in zijn onroerend goed, en hem daarbij vraagt dit gebrek stil te houden.

Art. 36. "De vastgoedmakelaar mag nooit onder het voorwendsel van zijn discretieplicht verkeerde informatie verstrekken."

De discretieplicht kan ook niet ingeroepen worden indien daardoor verzaakt zou worden aan een wettelijke meldingsplicht. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de vastgoedmakelaar weet heeft dat een uit te voeren verrichting verband houdt met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme, of dit vermoedt. De vastgoedmakelaar heeft in deze een onvoorwaardelijke meldingsplicht, en moet de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) daarvan steeds op de hoogte brengen.