Correcte schatting onroerend goed (art. 45 en 46)

De vastgoedmakelaar heeft in de precontractuele fase een adviesplicht ten opzichte van de opdrachtgever. Hij informeert over de waarde van het te verkopen of verhuren goed. Verwacht mag worden dat hij de opdrachtgever een objectieve schatting aanbiedt. Een makelaar die een onrealistische verhuur- of verkoopprijs voorstelt, wordt geacht een contractuele fout te begaan. Dit is bevestigd in rechtspraak en rechtsleer. Het correct schatten van een goed is niet enkel een civielrechtelijke, maar ook een deontologische verplichting voor de vastgoedmakelaar. 

Artikels 45 en 46 van de BIV-plichtenleer hebben betrekking op de correcte schatting van een onroerend goed.

Art. 45. "De schattingen en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele verfijningen."

Er wordt dus verwacht dat de makelaar een goed oprecht schat. De schatting moet op een zorgvuldige en deskundige wijze gebeuren. Om de waarde te bepalen moet de makelaar allerlei aspecten van het goed beoordelen, en zich niet louter baseren op gemiddelde prijzen uit de buurt. Verzekeringswaarden kunnen niet als referentie worden gebruikt (UK 2012, EB2089). Deze beoordeling levert een prijs op die men kan voorstellen aan de opdrachtgever.

Een schatting is echter geen exacte wetenschap, dus niet elke over- of onderschatting resulteert in een deontologische fout van de makelaar. De Uitvoerende Kamer oordeelde:

‘Het is de plicht van de makelaar om gebruik te maken van zijn kennis van de markt teneinde verkoopsopdrachten te aanvaarden voor een realistische prijs (…). De raming van een onroerend goed is ook geen exacte wetenschap, zelfs wanneer de makelaar (…) over een toereikende vorming beschikt. Slechts grove overschattingen en/of te kwader trouw verricht – teneinde bijvoorbeeld een opdracht te bekomen of aan de verkoper een goed met een aanzienlijke hogere waarde te verkopen- kunnen derhalve tot een sanctie leiden.’ (UK 1999, BE0053)

Zoals hierboven vermeld begaat de vastgoedmakelaar een deontologische fout als hij een goed niet oprecht schat. Zo creëert het voorstellen van een te hoge prijs, hoewel verleidelijk, verwachtingen die mogelijks niet worden ingelost. Sommige vastgoedmakelaars worden door de Uitvoerende Kamer verdacht op deze wijze, via een ‘lokvogelprocédé’ cliënteel te lokken. Zo poogde een aangeklaagde vastgoedmakelaar zich aantrekkelijk te maken door een hoge verkoopprijs voor panden te schatten, maar ging na het behalen van de opdracht al snel over tot prijsverlagingen. Een verlaging van 10.000 euro per keer bleek de norm. Het was voor de Uitvoerende Kamer duidelijk dat de aangeklaagde geen correcte schatting van het pand voorzag, maar dat hij met een hoge inkoop de klant tracht te lokken. (UK 2015, EB02777)

Evenzeer als een overschatting is de bewuste of grove onderschatting van een onroerend goed een deontologische fout. De makelaar zou dit, hopend op een snelle verkoop, kunnen doen om de opdracht op een korte termijn af te sluiten. Onderschatting kan ook het werk zijn van makelaars die het pand zelf inkopen om het nadien met winst door te verkopen. Zo oordeelde de Uitvoerende Kamer over een makelaar die een pand schatte op 235.620 euro. Korte termijn nadien kocht de aangeklaagde het pand in voor 220.000 euro. Naar aanleiding van de aangifte successierechten wordt na discussie met de overheid vastgelegd dat het pand minimum 350.000 euro waard is. Met de registratie werd een akkoord bereikt op 290.000 euro. Het was volgens de Uitvoerende Kamer duidelijk dat de aangeklaagde vanaf het begin van de opdracht de bedoeling had persoonlijk het onroerend goed aan te kopen. Op dat ogenblik dient de aangeklaagde zich te onthouden als vastgoedmakelaar-bemiddelaar op te treden, gezien er dan geen objectiviteit meer kan gegarandeerd worden. (UK 2015, EB02554)

Vastgoedmakelaars moeten elk belangenconflict vermijden en mogen noch zelf noch via tussenpersoon kunstgrepen aanwenden om medecontractant van zijn opdrachtgever te worden. Ook moet hij de potentiële opdrachtgever er duidelijk op wijzen dat hij tussenkomt als vastgoedmakelaar dan wel in een andere hoedanigheid (bijvoorbeeld vastgoedhandelaar) en hij is er toe gehouden de opdrachtgever te informeren van elke situatie waar de eventuele medecontractant van deze laatste een persoon is waarmee hij een morele, familiale of juridische band heeft.

Art. 46. "De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te stellen van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te bekomen in het kader van een schatting of het verhandelen van zijn goed, indien deze prijs, naar zijn mening, duidelijk niet in verhouding staat - daar hij te hoog of te laag is - tot de waarde van het goed of de prijs die kan bekomen worden op de markt."

Wanneer de opdrachtgever een onrealistische vraagprijs voorstelt moet de vastgoedmakelaar hier met andere woorden voorbehoud op maken. De vastgoedmakelaar brengt de opdrachtgever tot meer inzicht, en kan eventueel zijn opdracht weigeren.

‘De makelaar dient, in voorkomend geval, een verkoper die een te hoge prijs van zijn woning verwacht, enerzijds deze hoop niet aan te wakkeren en anderzijds de eigenaar tot meer redelijkheid te brengen en desnoods zijn tussenkomst weigeren. Het recht om zijn tussenkomst te weigeren behoort trouwens tot het wezen van de intellectuele dienstverlening en ligt aan de grondslag van de na te leven deontologische regels.’ (UK 1999, BE0053)

De Uitvoerende Kamer gaf evenwel een nuancering mee:

‘Een duidelijk onderscheid dient te worden gemaakt tussen de geschatte waarde door de vastgoedmakelaar enerzijds, en de instelprijs bij het aanbieden op de vastgoedmarkt anderzijds. Uiteraard heeft de cliënt recht om over te gaan tot overpricing (speculatie tegen stijging van de vastgoedmarkt) of underpricing (door een (te) lage waarde rekenen op een snelle verkoop) bij het bepalen van de instelprijs, maar dit laat de bijstand bij schatting onverkort.’ (UK 2004, BE0286)

Er moet dus een onderscheid worden gemaakt tussen de door de makelaar geschatte prijs en de prijs die door de opdrachtgever is bepaald. Indien de verwachtingen van de opdrachtgever hoger liggen dan die van de vastgoedmakelaar mag deze het pand, mits voorbehoud in opdracht nemen. Om hierover later problemen te vermijden voerde het BIV in haar modelovereenkomsten het invoegen van een door de makelaar geraamde prijs in, naast de vraagprijs van de opdrachtgever. Hiermee dekt de makelaar zich in tegen  eventuele discussies dat hij geen realistische schatting heeft gedaan. De modelovereenkomsten zijn terug te vinden op onze website.