Het ereloon van de vastgoedmakelaar

Vergoeding Rémunération

Er bestaan geen aanbevolen of verplichte tarieven

Het BIV beveelt vastgoedmakelaars géén tarieven aan, legt vastgoedmakelaars geen tarieven op en dwingt geen tarieven af.

Het opleggen van tarieven is immers strijdig met het mededingingsrecht omdat het de vrije markteconomie zou fnuiken. Elke vastgoedmakelaar is dus vrij om zijn of haar commissie te bepalen, ongeacht de specifieke beroepsactiviteit (bemiddeling, syndicschap of rentmeesterschap).

Deontologische verplichtingen omtrent ereloon

De deontologie van de vastgoedmakelaar bevat enkele verplichtingen met betrekking tot het ereloon van de vastgoedmakelaar.

Voorafgaand aan de aanvaarding van elke opdracht, moet de vastgoedmakelaar aan zijn potentiële opdrachtgever een schriftelijk voorstel van overeenkomst voorleggen, dat aangepast is aan de uitoefening van zijn opdracht zoals die hem kan worden toevertrouwd door de potentiële opdrachtgever. Dit voorstel moet conform zijn met de toepasselijke normen en op een duidelijke en ondubbelzinnige wijze de verplichtingen van de partijen vastleggen, in het bijzonder met betrekking tot de berekenings- en betalingswijze van het ereloon (art.8)

Het ereloon moet de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep verzekeren (art. 26)

Uitgezonderd bijzondere overeenkomsten tussen alle betrokken partijen, mag de vastgoedmakelaar enkel van zijn opdrachtgever of, in voorkomend geval, van een collega waarmee hij een samenwerkingsakkoord heeft, honoraria, voordelen of beloningen ontvangen (art. 27)

De vastgoedmakelaar mag geen honoraria, terugbetalingen of vergoedingen vorderen die niet wettelijk of bij overeenkomst toegestaan zijn (art.28).

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar en de vastgoedmakelaar-rentmeester, die in uitvoering van zijn vastgoedactiviteit gelden en waarden ontvangt waarvan hij niet de overeengekomen uiteindelijke ontvanger is, is indien dit door de betrokken partij of partijen of een gerechtelijke beslissing van hem wordt geëist verplicht deze, na afrekening, onverwijld af te geven of over te schrijven aan de rechthebbenden of de door deze laatsten aangewezen personen. Het is de vastgoedmakelaar toegelaten om met de rechthebbenden een vergoeding overeen te komen voor zijn eigen kosten van overschrijving of inning. De vastgoedmakelaar zal in voorkomend geval de gegevens van de te crediteren personen of rekeningen vragen (art.30).

Het ereloon van de vastgoedmakelaar kan, met het akkoord van zijn opdrachtgever, afgenomen worden van de definitief verworven gelden en waarden van deze laatste zoals bedoeld in artikel 30, tenzij de vastgoedmakelaar zich ervan bewust is frauduleus inbreuk te plegen op de rechten van derden (art.31).

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar mag geen wijze tot vastlegging van zijn erelonen bedingen, dat een belangenconflict creëert tussen zijn belangen en deze van zijn opdrachtgever, onder meer door te stellen dat de erelonen overeenstemmen met het surplus tussen het initieel met de opdrachtgever overeengekomen bedrag en het uiteindelijk bekomen bedrag bij de transactie dewelke het voorwerp uitmaakt van zijn opdracht (art.65).

Standpunt Economische Inspectie

Als vastgoedmakelaar bepaal je zelf je commissie. Volgens de Economische Inspectie ben je verplicht om voor je geleverde diensten, de prijs (het ereloon) schriftelijk, ondubbelzinnig, goed leesbaar en op een voor de consument goed zichtbare plaats (van buitenaf) te afficheren. Niet iedereen is het echter eens met dit standpunt. De discussie gaat over de aard van de diensten van de vastgoedmakelaar, meerbepaald of die diensten homogeen of heterogeen zijn.

  • Homogene diensten: met gelijkaardige of identieke eigenschappen, met name onafhankelijk van het moment of van de plaats van uitvoering, van de dienstverlener of van de persoon waarvoor de diensten bestemd zijn. In deze hypothese moet de onderneming een tarief opnemen met de verschillende diensten die zij aanbiedt en de overeenkomstige prijzen (cfr. KB van 30 juni 1996).
  • Heterogene diensten: diensten met kenmerkende bijzonderheden, waardoor het bijgevolg onmogelijk is een tarief aan te kondigen. Voor dit soort dienst kan de consument altijd een prijsopgave vragen aan de onderneming, waarmee hij vergelijkingen kan maken.

De FOD Economie controleert de naleving van verschillende wetgevingen. Ook vastgoedmakelaars zijn onderhevig aan deze controles. Wil je een discussie met de Economische Inspectie vermijden, dan doe je er goed aan gewoon je tarieven te afficheren.

Totaalprijs duidelijk zichtbaar

Je hangt de prijs voor je geleverde diensten (het ereloon) dus op een voor de consument zichtbare plaats. Je vermeldt een vast bedrag (forfaitair dus) en/of procentueel berekend bedrag. Het geafficheerde tarief is de totaalprijs te betalen door de consument, inclusief btw en alle andere taksen of diensten die de consument verplicht extra moet betalen. 

Een voorbeeld. Stel dat je als vastgoedmakelaar 4% (exclusief BTW) commissie rekent op de bekomen verkoopprijs dan zal je, rekening houdend met voornoemde wetsbepaling, 4,84% dienen te afficheren als tarief, zo niet wordt de 4% commissieloon aanzien als btw-inclusief.

Samengevat. De prijs voor je diensten (erelonen / tarieven) is:

  • de totaalprijs (BTW en eventuele andere taksen/verplichte kosten inbegrepen);
  • schriftelijk en leesbaar;
  • van buitenaf zichtbaar en ondubbelzinnig.

Het Wetboek van Economisch Recht (boek VI - art. VI.3 tot 6 WER) en het kb van 30 juni 1996 bepalen de regels die van toepassing zijn op de prijsaanduiding.  

Controles van de FOD Economie

De FOD Economie controleert de toepassing van een aantal reglementeringen door professionals uit 15 sectoren, waaronder ook de vastgoedmakelaars.

De FOD legt zich specifiek toe op controles van de prijsaanduiding, correcte KBO-inschrijving en NACEBEL-codes, verplichte vermeldingen op de websites, de naleving van het KB bemiddelingsopdrachten en de antiwitwasverplichtingen.

De Economische Inspectie controleert tevens je BIV-erkenning. De lijst van erkende vastgoedmakelaars is publiek toegankelijk en kan iedereen raadplegen via de BIV-website. Indien de Economische Inspectie desondanks een attest van erkenning zou vragen, kan je dit op eenvoudig verzoek verkrijgen bij het BIV. 

Ook interessant zijn de guidelines van de FOD Economie waar enkele wettelijke verplichtingen in het kader van vastgoedbemiddeling aan bod komen. Neem deze zeker eens door. Mede op basis van deze guidelines voert de Economische Inspectie haar controles uit.

Niet erkend? Geen ereloon!

Nietigheid van overeenkomst

Omdat de beroepsreglementering voor vastgoedmakelaars van openbare orde is, is een vastgoedmakelaarsovereenkomst tussen een illegale makelaar en consument nietig.

Illegale makelaars zijn onwettige beoefenaars en hebben geen recht op een ereloon.

Rechtspraak

Er kan geen afbreuk worden gedaan aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen evenmin kunnen verbintenissen een gevolg hebben wanneer hun oorzaak door de wet is verboden of strijdig is met de goede zeden of met de openbare orde.

Een wet is van openbare orde als hij de essentiële belangen van de Staat of van de gemeenschap raakt of als hij de grondslagen bepaalt waarop de economische of morele orde van de maatschappij rust.

De bescherming van de beroepstitel en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar bepalingen strekken ertoe de toegang tot de markt te regelen met het oog op de kwaliteit van de dienstverlening ter bescherming van het publiek, betreffen de de economische grondslagen van de maatschappij en raken bijgevolg de openbare orde.