Waar moet ik opletten bij het organiseren van biedingen onder gesloten omslag?

Soms breng ik als vastgoedmakelaar geïnteresseerde kopers samen tijdens één bezoekmoment, waar iedereen onder gesloten omslag een bod kan uitbrengen. Kan dit? Waar moet ik op letten? 

Het is op zich niet verboden om de bezoekers op één gemeenschappelijk moment te ontvangen, noch om ze onder gesloten omslag een bod te laten uitbrengen. Wél is het zo dat vastgoedmakelaars geen openbare verkoop mogen organiseren. Dat is immers het monopolie van de notarissen. Hoewel er geen wettelijke definitie van het begrip openbare verkoop bestaat, wordt in een vonnis van de rechtbank van Antwerpen duidelijk gesteld dat er drie elementen aanwezig moeten zijn om van een openbare verkoop te kunnen spreken:

  1. er is een openbare tekoopstelling (publiciteit,…);
  2. er is sprake van een openbare mededinging (mondeling en openbaar,…);
  3. er is een openbare toewijzing.

Zolang men de geïnteresseerden dus niet mondeling tegen elkaar laat opbieden en vervolgens het pand ook niet openbaar toewijst, zoals bij een openbare verkoop, betreft het geen openbare verkoop en is er juridisch gezien geen probleem.

Daarnaast kunnen we stellen dat de vraagprijs die in de publiciteit wordt aangegeven, een uitnodiging tot onderhandelen is. Daarbij zijn niet alleen de prijs en de eventuele verdere voorwaarden van belang, maar ook de persoon van de kandidaat-koper zelf.  Het is uiteindelijk nog steeds de verkoper die bepaalt aan wie en voor welke prijs hij wil verkopen. De vastgoedmakelaar moet de verkoper wel op de hoogte brengen van elk bod dat wordt uitgebracht, tenzij anders overeengekomen.

Een woning verkopen voor een prijs die hoger ligt dan de initiële ‘vraagprijs’ is dus niet verboden. Omgekeerd kan het ook, indien er bv. twee geïnteresseerde kopers zijn, dat de verkoper om een bepaalde reden beslist aan de minst biedende te verkopen. Bovenstaande geldt weliswaar duidelijk onder voorbehoud van de prerogatieven van de hoven en rechtbanken, inclusief de Kamers binnen het Beroepsinstituut die soeverein beslissen over elk geschil dat terzake aan hun oordeel wordt onderworpen. 

22 oktober 2015