Mag je als blote eigenaar contractueel overeenkomen met de vruchtgebruiker dat je niet bijdraagt aan de gemeenschappelijke lasten van de mede-eigendom?

In een mede-eigendom waarvoor ik optreed als syndicus is er een appartement waarvan de blote eigendom toebehoort aan een zoon en het vruchtgebruik aan de vader. De zoon beweert dat hij niet hoeft bij te dragen aan de gemeenschappelijke lasten van de mede-eigendom omdat hij dat contractueel zo is overeen gekomen met zijn vader. Maar mag dat wel?

Dat mag niet. Iedere mede-eigenaar moet verplicht bijdragen in de lasten van de mede-eigendom. Dus ook als je enkel het vruchtgebruik of enkel (een deel van) de blote eigendom bezit. Maar dat wil nog niet zeggen dat beiden ook voor het geheel van de lasten kunnen aangesproken worden. In het geval vruchtgebruiker – blote eigenaar is in het Burgerlijk wetboek opgenomen welke lasten voor wie zijn (respectievelijk in de artikels 605 en 608 enerzijds en 605 en 606 anderzijds).

Art. 605. De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen. De grove herstellingen blijven ten laste van de eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is.

Art. 606. Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken; eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel. Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud.

Art. 608. De vruchtgebruiker is, gedurende zijn genot, gehouden alle jaarlijkse lasten van het erf te dragen, zoals belastingen en andere die volgens het gebruik als lasten van de vruchten worden beschouwd.

Van die bepalingen kan je via een overeenkomst wel afwijken, maar dan voorzie je in die overeenkomst best ook een zogenaamd solidariteitsbeding t.a.v. de vereniging van mede-eigenaars. Dat zorgt er dan voor dat de vereniging van mede-eigenaars de andere partij kan aanspreken, in het geval de vruchtgebruiker of de blote eigenaar hun bijdrage in de lasten niet zouden (kunnen) betalen.

29 september 2016