Het statuut van de vastgoedmakelaar: zelfstandig met strikt persoonlijke BIV-erkenning

Wettelijke bepalingen

Het kader voor de bescherming van de beroepstitel en de uitoefening van dienstverlenende beroepen werd vastgelegd in de Kaderwet van 1 maart 1976, op basis waarvan later het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) werd opgericht. In 1985 volgde een koninklijk besluit dat voorzag in de regels inzake de organisatie en de werking van de beroepsinstituten. Uiteindelijk verscheen op 13 oktober 1993 het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar in het Belgisch Staatsblad. Op grond hiervan is elke persoon die het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent (onder het statuut van zelfstandige in hoofd- of bijberoep) en/of de beroepstitel wenst te voeren, verplicht vooraf over een persoonlijke erkenning bij het BIV te beschikken. De meest recente wettelijke evolutie in dit kader is de Vastgoedmakelaarswet van 2013 die het beroep van vastgoedmakelaar uitvoeriger definieert en organiseert.

Een vastgoedmakelaar is dus qua statuut een zelfstandige in hoofd- of bijberoep, die beschikt over een persoonlijke erkenning van het BIV.

Gevolgen van de bescherming van titel en beroep

Eenmaal erkend, kan de vastgoedmakelaar volgens de deelkolom(men) waarop hij is ingeschreven, de titel van “vastgoedmakelaar-bemiddelaar”, “vastgoedmakelaar-syndicus” of “vastgoedmakelaar-rentmeester” dragen en het beroep effectief uitvoeren. De professionele makelaar in vastgoed zal zijn beroep dienen uit te voeren conform de Plichtenleer en zich kwijten van de verplichtingen die aan zijn BIV-erkenning verbonden zijn.

Nogmaals: die erkenning is strikt persoonlijk. Wanneer iemand zonder erkenning een erkend vastgoedmakelaar aantrekt in zijn vennootschap, is dit niet voldoende om zelf als zelfstandige te kunnen makelen. Een persoonlijke erkenning bij het BIV blijft vereist.

Wanneer de zaakvoerder van een vennootschap over een BIV-nummer beschikt, is dit niet voldoende om anderen binnen de vennootschap op zelfstandige basis aan vastgoedmakelaardij te laten doen. Zelfs als zij voor de vennootschap en niet voor persoonlijke rekening werken.

Sinds 1 september 2013 erkent het BIV ook rechtspersonen als vastgoedmakelaar, als deze aan een reeks voorwaarden voldoen. Meer informatie hierover lees je in de themabundel gewijd aan de BIV-erkenning van de rechtspersoon

Bedienden

Bedienden binnen vastgoedkantoren hebben geen BIV-inschrijving nodig, voor zover de bediende werkt onder toezicht van een erkend vastgoedmakelaar. Toch mag een bediende, omwille van de beschermde beroepstitel, zichzelf niet als vastgoedmakelaar voorstellen. Op tuchtrechtelijk vlak is de erkende vastgoedmakelaar verantwoordelijk voor de daden van zijn bediende.

Maar: wanneer een bediende tevens bestuurder, zaakvoerder of vennoot is binnen de vennootschap wordt hij automatisch aanzien als zelfstandige beoefenaar en heeft hij toch een BIV-erkenning nodig.

Aanbrenger

Ook voor wie als zelfstandige onroerende goederen “aanbrengt”  bij een BIV-erkend vastgoedmakelaar, is een BIV-erkenning vereist. Het als zelfstandige op zoek gaan naar klanten voor een erkend BIV-lid, valt onder vastgoedmakelen, waarvoor een erkenning nodig is. 

Aanverwante beroepen

Vastgoedhandelaar

Er is een duidelijk verschil tussen vastgoedhandelaars en -makelaars. Wie op meer dan toevallige wijze in “eigen naam, voor eigen rekening” en met het oog op de doorverkoop onroerende goederen aankoopt, is een vastgoedhandelaar. Het verschil met een vastgoedmakelaar zit in het feit dat deze laatste als tussenpersoon bemiddelt tussen kopers en verkopers met het oog op een overeenkomst tussen beiden, waar een vastgoedhandelaar zijn “eigen” onroerende goederen (al dan niet na renovatie) verkoopt.

Wie vastgoedmakelaar én vastgoedhandelaar is, moet elk belangenconflict vermijden en de potentiële opdrachtgever er op wijzen in welke hoedanigheid hij tussenkomt.

Vastgoedpromotor

Een vastgoedpromotor is degene die vastgoedprojecten ontwikkelt, ze eventueel op eigen risico bouwt en verkoopt of laat verkopen. De vastgoedpromotor moet eveneens over een goede kennis van de markt beschikken, een inzicht hebben in de vraag naar vastgoed en terugvallen op een grote technische en bouwkundige bagage.

Vastgoedexpert

De vastgoedexpert is degene die regelmatig belast wordt met het uitvoeren van deskundige onderzoeken in de vastgoedsector. Dat beslaat een vrij groot terrein, gaande van waardebepalingen over plaatsbeschrijvingen tot huur- en brandschadebepalingen. Hiervoor is heel wat marktkennis en technische bagage vereist. Er bestaat een verzoekschrift om de beroepstitel van “vastgoedexpert” te beschermen.