Geen BIV-erkenning? Geen recht op ereloon!

Geen BIV-erkenning? Geen recht op ereloon!

woensdag 15 april 2015

Iedereen gelijk voor de (Belgische) wet

Illegale makelaars hebben geen recht op een ereloon. Omdat de beroepsreglementering voor vastgoedmakelaars van openbare orde is, is een vastgoedmakelaarsovereenkomst tussen illegale makelaar en consument nietig.

In een zaak waarbij een Nederlander op de Nederlandse markt op zoek ging naar een koper voor een kasteel dat op Belgisch grondgebied staat, maar waarbij de verkoper de nietigheid van de overeenkomst inriep omdat de Nederlander niet over een BIV-erkenning beschikte, ging de discussie over welke rechtsregels van toepassing zijn. In Nederland is het beroep van vastgoedmakelaar immers niet beschermd zoals dat bij ons het geval is. Daarenboven merkte de “makelaar” in kwestie op dat hij aan “consultancy in kastelen” deed, dat hij op die manier ingeschreven stond in de Nederlandse Kamer van Koophandel, en dat de overeenkomst tussen hem en de verkoper van het kasteel dus als een consultancyovereenkomst moest beschouwd worden.

Het hof van beroep van Antwerpen volgde die redenering niet en beriep zich daarvoor op het Verdrag van Rome van 1980 (het EVO-Verdrag). Dat Verdrag stelt in dit geval dat de betwiste overeenkomst het nauwst verbonden is met het land waar het onroerend goed gelegen is. Gevolg: het Belgisch recht is van toepassing, de “consultant” handelde wel degelijk als vastgoedmakelaar zonder de vereiste erkenning en de overeenkomst is nietig. Het feit dat de Nederlander zich achteraf alsnog inschreef bij het BIV, doet er niet toe voor eerdere overeenkomsten. Iedereen gelijk voor de wet, dus.