Bediende mag bemiddelingsovereenkomst sluiten voor zijn BIV-erkende baas: Cassatie verbreekt arrest dat het tegendeel stelde

Het Hof van Cassatie verbreekt de beslissing van het Hof van Beroep van Brussel, dat in een zaak had gesteld dat er geen commissie verschuldigd was na het sluiten van een bemiddelingsovereenkomst voor kantoorverhuur omdat de bemiddelaar zelf geen BIV-erkenning had. De optredende bemiddelaar was nochtans een bediende van een erkend vastgoedmakelaar.

Het Hof van Cassatie is van oordeel dat een vastgoedbemiddelingsovereenkomst wel degelijk kan worden gesloten door tussenkomst van een aangestelde voor zover de activiteiten plaatsvinden binnen (samengevat) de verantwoordelijkheid van een BIV-erkend persoon en binnen het kader van een arbeidsovereenkomst. In juridische bewoordingen luidt het als volgt:

Uit deze bepalingen volgt dat een overeenkomst van vastgoedmakelaardij kan worden gesloten door toedoen van een aangestelde van een rechtspersoon die het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent, voor zover, ofwel, zijn bestuurders, zaakvoerders of werkende vennoten, die de werkelijke leiding hebben over de diensten waar het gereglementeerde beroep wordt uitgeoefend, ofwel, een van de daartoe aangeduide personen, die houder zijn van de BIV-erkenning.

Bron: Cass., 20 november 2014, (1e k.) AR C.13.0599.F

Het BIV is tevreden dat het hoogste Hof daarmee duidelijkheid heeft gebracht, nadat het Brusselse Hof van Beroep de argumenten om géén commissie te moeten betalen, wel had gevolgd. Hiermee volgt het Hof van Cassatie het standpunt dat het BIV steeds heeft ingenomen.

Opgelet: Vennoten, zaakvoerders of bestuurders van een rechtspersoon die de activiteiten van vastgoedmakelaar uitoefenen, moeten steeds BIV-erkend zijn omdat zij per definitie worden beschouwd als zelfstandige, zelfs als de activiteiten binnen een arbeidsovereenkomst met de vennootschap vallen.