Illegale (vastgoed)makelaardij: enorme risico’s

Vastgoedmakelaar of nepmakelaar?

Een illegale makelaar is iemand die zonder de nodige erkenning het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent

Als je te maken hebt met een onwettige beoefenaar, ga hier dan niet licht over! Wie als zelfstandige het beroep van vastgoedmakelaar op een onwettige manier uitoefent - dat wil zeggen zonder daartoe gemachtigd te zijn door het BIV - begaat een strafrechtelijk misdrijf waarvoor correctionele straffen gelden. Het BIV heeft al sinds het prille begin de strijdbijl opgenomen tegen nepmakelaars, die dus “vastgoedmakelaars” zonder BIV-nummer zijn. Die strijd is er één die we moeten blijven voeren, want nepmakelaars brengen zowel de consument als de sector schade toe.

Nepmakelaars zijn géén vastgoedmakelaars, laat dat duidelijk zijn. Ze zijn er niet voor opgeleid, beschikken niet over de nodige beroepsaansprakelijkheidsverzekering en borgstelling, noch over een derdenrekening, en de Plichtenleer betekent voor hen niets. Met hen in zee gaan is dus enorm risicovol!

Doe nooit beroep op een illegale makelaar. Kom je er één tegen? Rapporteer het ons dan!

Wat dat concreet voor gevolgen kan hebben, werd in deze Telefacts-reportage op VTM heel treffend uitgelegd.

De Dienst Opsporing

De Dienst Opsporing is belast met het opsporen van personen die het beroep van vastgoedmakelaar zonder erkenning uitoefenen. Het opsporen van nepmakelaars dus. Deze dienst opent dossiers op basis van klachten van vastgoedmakelaars, van derden of op basis van controles, onderzoeken, en vaststellingen door de detectives van het BIV.

De Dienst Opsporing controleert trouwens eveneens of een vastgoedmakelaar die door de tuchtkamer van het BIV werd geschorst of geschrapt, zich aan de opgelegde sanctie houdt. Zo niet, kan hij of zij ook verder vervolgd worden.

De Dienst Opsporing bereidt dossiers voor, verzamelt bewijsstukken en legt haar bevindingen voor aan de Nationale Raad van het Instituut. Het is dan aan de Nationale Raad, die erop toeziet dat de regels die toegang geven tot het beroep van vastgoedmakelaar ook effectief worden nageleefd, om te beslissen over de verdere stappen ten aanzien van de verdachte illegale makelaar. 

Nog altijd jaarlijks honderden dossiers

Jaarlijks opent het BIV honderden dossiers naar aanleiding van mogelijke illegale makelaardij. Uiteraard - en gelukkig maar - betekent niet elk geopend dossier dat er ook effectief sprake is van onwettige uitoefening. Maar zodra het BIV een dossier opent, volgt er wél telkens een grondig onderzoek. 

Binnenkomende dossiers rond illegale makelaardij
  2011 2012 2013 2014 2015 2016
Totaal 975 571 435 615 547 545

Zo’n onderzoek leidt er meestal toe dat het dossier zonder vervolging kan worden afgesloten: ofwel schrijft de betrokkene zich alsnog in op de lijst van stagiairs en begint hij aan de stage, ofwel stapt hij over op het statuut van loontrekkende en werkt hij onder toezicht van een erkende makelaar, ofwel stopt hij de activiteiten onmiddellijk. Ook wanneer blijkt dat iemand louter en alleen zijn eigen patrimonium beheert -en hij dus niet als vastgoedmakelaar actief is -, wordt het dossier afgesloten.

Onwettige uitoefening: strenge wet, strenge sancties

In de andere gevallen zal het BIV in eerste instantie de onwettige beoefenaar formeel vragen om zich te regulariseren, om zich met andere woorden in lijn met de wetgeving te stellen. Als onderling overleg geen oplossing biedt en de illegale makelaar volhardt, dan stelt het BIV gerechtelijke acties in tegen die persoon en/of de betrokken vennootschap.

De wetgeving omtrent illegale makelaardij is streng en de straffen zijn navenant. Weet bijvoorbeeld dat een bemiddelingsovereenkomst gesloten met een nepmakelaar strijdig is met de openbare orde. Zo’n overeenkomst kan als ongeldig worden aanzien, waardoor de nepmakelaar geen recht heeft op enige vergoeding. De voorzitter van de Rechtbank van Koophandel kan bovendien illegale makelaarspraktijken of onwettige uitoefening bestraffen met een staking van de activiteiten, al dan niet gekoppeld aan een dwangsom. De correctionele rechtbank kan effectieve gevangenisstraffen (van 8 dagen tot 3 maanden) en geldboetes opleggen (van 500 tot 5.000 euro – te vermenigvuldigen met de gerechtelijke opdeciemen [de indexering van het bedrag, vandaag is dat x8]).